溫州頭號爛尾樓糾紛：開發商跑路重傷債權人

　　賭局下的房地產爛尾重重。（本報記者 王玨磊 攝）

　　溫州地產賭局殘留爛尾樓：民間借貸危機讓債權人急抽資金，高度依賴民間借貸的企業主資金鏈就此斷裂

　　本報記者 王玨磊 發自浙江溫州

　　僅憑少量自有資金，便投身房地產開發，借高利貸輾轉騰挪，期望以房產的高回報來償付高額利息，原本是不少溫州商人的大膽賭局。然而，在地產調控和民間借貸紛紛抽貸的雙重打擊下，這樣的賭局越來越少有贏面。溫商陳岳西便賭輸了這一局，情急之下卷款“跑路”，留下2011年以來溫州“第一爛尾樓”，和多達13億元的債務。

　　購房者收房落空

　　溫州市平陽縣的鰲江鎮，是個典型的浙省富庶小鎮。街市斑斕喧擾，車行如梭。記者步至鎮中心的新河橋，眼前赫然躍入一幅巨大的房產廣告牌：“鰲江中央，繁華之上”，指的便是背后的在建樓盤—泰宇花園。然而，廣告牌的后面卻並不繁華。三幢鶴立雞群的高層建筑雖已成型，但卻明顯處於停工狀態，沒有工人勞作的身影。

　　走進圍牆，近處察看，地上建筑垃圾狼藉，路旁雜草沒膝。已結構封頂的4、5、6號樓門洞、窗洞豁開，尚未安玻璃。地下車庫已被雨水淹沒，漆黑一片。旁側，1、2、3號樓僅打下一些樁基，其間也積水甚深，雜草竟有半人高。一架大吊車兀自橫在中央，了無生氣。

　　“前年底就停工了，現在就是些買了房的業主常來看看，每天一兩個。半月前，來得比較多，有兩三百人，走上去看看自己的房子。”一位看門的大爺告訴時代周報記者。

　　這個原本熱銷的樓盤，由於開發商泰宇房開老板陳岳西卷了4億預售款“跑路”，留下約13億元的債務和500多戶未能准時收房的購房者，遂成2011年以來溫州“第一爛尾樓”。

　　泰宇花苑售樓處位於數十米之外的新河南路，1月12日中午時分，售樓處卷帘門緊閉，透過落地窗向內窺視，茶幾上一隻煙灰缸內，撳著一個煙頭，稍顯人氣。這裡一度是政府為泰宇花苑設立的工作協調小組駐扎地，目前小組主要活動已移至世貿大樓。

　　眼下，圍繞著泰宇花苑的糾紛仍在持續發酵中。2012年年底幾天，泰宇花苑的業主們幾乎每天都出現在建陽平陽支行門口，散發材料稱，500多名業主自2009年5月4日起陸續購買的住房，但樓盤無法按照售房合同於2012年8月31日如期交房，購房夢想成為泡影。

　　“我買房是給兒子2012年結婚用的，房子交不了，兒子婚事隻能拖著。我經常到樓盤來看看有沒有動工，每次都失望。實在不行，我們隻能搞維權活動。”泰宇花苑業主陳平（化名）對時代周報表示。

　　在泰宇花苑現場，記者巧遇一位業主周洋（化名）。他住附近，也時常來看看有無動工跡象。周洋是第一批購房者，2009年以每平方米6000多元的價格，買了一套140余平方米的房子，每月按揭貸款3000多元。“本來是8月31日交房的，但8月底的時候知道交不了，也沒有正式通知。隻能維權唄。到現在開了三次業主大會，也就是統一一下意見，選代表維權。每一棟樓選了棟長，每個單元選了單元長，共二三十個業主代表。前不久，就跟建行有一次維權活動。”周洋告訴時代周報。

　　“聽說3月底會重新開工。如果沒開工的話，業主還要繼續活動。”周洋稱。

　　“爛尾”重傷債權人

　　業主並非唯一受傷者。上海安信信托有限公司和中國建設銀行，以及一些自然債權人，也是“爛尾”事件的直接受害者。而這背后，是一個典型的溫州商人冒險失敗的故事。

　　出生於1953年的陳岳西，1999年與金雲城、金彩雲共同設立了泰宇房地產開發有限公司（泰宇房開），注冊資金1億元，陳岳西出資90%，為公司實際控制人。此外，陳岳西還擁有另兩家房地產開發公司：四川泰豐和衡陽泰宇。

　　位於鰲江中心地帶的泰宇花苑，是當地的舊城改造項目。該地塊總用地面積41400平方米，有兩本土地証。2002年，陳岳西拍下其中一塊土地，2006年辦理完土地証。此后，陳將土地抵押給建行溫州分行，貸得1.5億元。

　　陳岳西還通過民間借貸募集資金，用於泰宇花苑的開發。根據自然債權人自救小組的事后統計，民間借貸數額在4.9億左右。據記者推算，根據高利貸“利滾利”的性質，此非最初本金數額，而是繁復計算后，至今剩下的欠款。“據說陳岳西跑路之前，已經還了七個億的高利貸。他借的利息非常高，九分利都借過。”一位仍留守工地的施工方溫州建設工作人員告訴時代周報。

　　2011年4月，陳又將拍下的該項目另一塊地的土地使用權以第一順位抵押給上海安信信托，將前述地塊的使用權以第二順位抵押給安信信托，由安信方面為泰宇花苑發行“溫州泰宇花苑項目開發貸款集合資金信托計劃”，發行規模4億，為期兩年，根據投資金額的不同，預期年收益率在10%-11.8%。

　　其時，這兩塊地估值已達11.5億，而此前，兩塊地的評估價僅為3.69億。評估價抬高的理由是“土地使用權升值”，到2011年，這兩塊地價顯然已今非昔比。

　　除了土地之外，安信-泰宇項目接受了陳岳西持有的“泰宇花苑”項目公司90%的股權質押，並辦理強制執行公証，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔保。

　　根據信托項目計劃書，4億資金中有2億元用於調整泰宇房開的債務結構，有8000萬用於歸還建行貸款，1.2億用於償還部分民間借貸及工程款。另外2億用於土建、外牆、內裝修、設備安裝及小區配套等項目后續開發建設。

　　其時，安信信托分析認為，這是一個不錯的項目。泰宇花苑剩余可售住宅、商業和車庫全部預售后，估計銷售收入達18.3億元，信托期間可實現稅后現金流入約12億元。同時，確保信托本息償還的住宅與商業售價為5484元/平方米，在市場價格基礎上分別折價59%與86%，安全邊際較高。而土地也是超值3倍以上的抵押，抵押物充足。

　　2012年1月，安信信托發布管理報告稱，4億元已經匯入泰宇房開的貸款賬戶。

　　實際上，2011年底，泰宇花苑項目已完全停工。繼2009年4、6號樓開盤后，2012年1月22日，5號樓也開始銷售，由於遭遇房產調控，擬售均價為11160元/平方米，明顯低於開發商最早計劃的13500元/平方米。至去年底，這幢樓的158套房屋，售出不足半數。

　　更驚人的是，去年7月1日，陳岳西已攜帶從預售賬戶中提取的4億元，由上海浦東出境。坊間傳說，他去了美國，持的是旅游簽証。

　　地產商的危險賭局

　　數月前，陳岳西通過媒體自陳，是民間借貸的危機和房產調控的大背景造就了他的困境。2011年溫州民間借貸危機爆發，使“高利貸的大門堵起來”，建行也抽其資金，導致工地停工。而政府部門的拖拉又讓他遲遲拿不到5號樓的預售証，“有市場的時候不給我們賣，后來市場沒了，房子也賣不了，幾個億都賣不了。”錯失良機，資金鏈斷裂，他隻能跑路。

　　蹊蹺的是，在房地產項目預售資金進行封閉管理的情況下，陳岳西如何能席卷4億跑路？所謂封閉管理，即房地產開發企業應在發放開發貸款的商業銀行開立專門的資金賬戶，特定項目所有預售資金要全部納入這個賬戶，優先用於本項目的建設投資，企業需向銀行提出申請獲准后方能使用，這種賬戶不能提取現金。

　　平陽政府証實了預售款被提走一事，但並未說明過程。

　　“要麼是利用銀行系統的疏漏，要麼就是用其他變相的違法方法。銀行對資金賬戶首先有一般的審查責任，要有票証、相關合同，款項才能出去，而涉及土地、房產的資金賬戶，更是有特殊的監管責任，能拿出來確實很奇怪。”上海律師杜躍平對時代周報記者表示。

　　陳平也告訴時代周報：“陳岳西如何拿錢逃走，我們實在想不通，官方也解釋不清，含含糊糊。我們可以不管這事，但房子要給我們，要有時間表，不能無限拖下去。購房者裡面有些人是炒房的，他們更著急，溫州房價一直在跌，而且溫州人很講究風水，認為‘爛尾樓’風水不好，難轉手。”

　　隨著安信信托的泰宇項目4月底到期，安信信托也即將面臨償付客戶。陳岳西的跑路，讓這個泰宇的“大債主”也陷入了深度焦慮。

　　陳岳西留下的“洞”不止於此。據透露，截至去年9月，泰宇房開欠稅總計887萬元，拖欠施工單位約3300萬元工程款。

　　“欠工程款不止這個數。”現場留守的溫州建設工作人員告訴時代周報，但具體數字他不清楚。“我們還給他墊了兩塊地的保証金，共2700萬元。”

　　去年8月，平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協調小組，由平陽縣政法委副書記葉永武擔任組長。去年12月底，當地又成立了泰宇花苑工作處置小組。據小組估算，陳岳西留下的債務共約13億元。

　　據記者了解，已封頂的三幢樓，工程造價共2億多元。而佔用的兩塊地，此前估值僅3.69億，陳岳西拿地價格與此不會相去太遠。泰宇花苑總投資不過五六億元，何以留下13億元的巨額債務？

　　“可能是因為陳岳西自有資金太少，大部分依賴融資。這在溫州房地產商中是一種比較普遍的模式，自有資金不多，就看膽量。膽大者迅速在民間融資，借高利貸去投標。中標后，稍加開發，便可收一部分定金。如果他資金寬裕點，可以償還部分原始債主，如不寬裕，還可讓債主投股，期待地產高回報來償付利息。這種模式在樓市熱的時候，說不定也能走出來，但一旦遭遇地產調控，收緊房地產資金，就會出現問題。”溫州中小企業促進會會長周德文對時代周報分析。

　　周德文稱，2011年爆發的溫州民間借貸危機，債權人普遍恐慌，急抽資金，使一些高度依賴民間借貸的企業主難以“借新償舊”，資金鏈就此斷裂。“去年上半年我就說，下半年以來會有一批中小房地產商倒閉，陳岳西事件就印証了我的預言。今年上半年，地產商倒閉潮還會持續。”

　　溫州商人楊利生也告訴時代周報：“我之前也做過小型地產開發，現在不干了。我在反思溫州商人的特性，太喜歡賭，尤嗜豪賭。他們的想法是，撐死膽大的，餓死膽小的。做生意確需賭一把，但要有界限。溫州沒限度的商人多了，經濟形勢好的時候尚可生存，甚至能賺大錢，形勢一不好，就出問題。”

　　金改難扼悲劇上演

　　面對泰宇花苑的“爛尾”困局，處置小組設計了兩套方案：一是進入破產清算，二是續建剩余項目。小組更傾向於后者，希望建行、安信信托以及自然債權人能出資續建后期未完工項目，出售后以盈利償債。

　　據處置小組計算，若走破產清算程序，眼下隻剩7萬平方米左右的樓層面積，即便按樓盤價13000元/平方米測算，也遠遠不夠。而若續資再建1、2、3號樓，售后項目收益預計為9.2億元，資金缺口則略小，在3.8億-4.8億元。但也存在房價不穩定、風險難以預估的風險。而售樓產生的收入，首先償還安信信托4億元以及建行7000萬元的貸款，最后償還自然債權人。由於仍然不能完全償債，處置小組希望安信對4億元的利息考慮適當減免。

　　但由於安信信托的客戶不願放棄利息，按此原則擬定的《框架協議》並未獲安信明確答復。在多方設想中於3月底前對4、5、6號樓復工的計劃，遭遇變數。去年12月，安信信托在上海提起訴訟。“聽說安信首先想把5號樓剩下的70多套房賣掉，這樣可以拿到1個多億，然后再拍賣土地。但業主們當然會有想法，把樓盤的肥肉割走了，誰還來續資重建啊？”周洋告訴時代周報。

　　將4、5、6三幢樓徹底完工，還需5000萬元。據了解，安信提起的訴訟，近日以庭外和解判處。

　　“我覺得能解決一些問題，但效果不是太大。溫州人想掙大錢、掙快錢的投機心態，很容易產生金融泡沫、房地產泡沫，如果監管不到位，就很容易出事。首先還是要加強監管，此外也要規范民間借貸，但不能猛地把?繩拉死，一下子收得太快。我覺得長遠來看，還是要逐步收緊?繩，應該在法制的條件下、在正常監管的條件下來搞活經濟，不能胡來。”賀陽表示。

　　周德文對此也不太樂觀：“金改將近一年來，目前並沒有取得什麼突破，對實體經濟都沒產生什麼實際的支持，更何況是處於嚴控下的房地產業？金改更主要是著眼於解決實體經濟的困難，而不是房地產業。在一段時間內，房地產業的融資難仍將持續。”