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分享到QQ空间城市综合体加剧库存压力/
在库存已经高企的情况下，近几年常州的城市综合体开发更加剧了楼市的库存压力。
公开报道的数据显示，目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个。
常州克而瑞市场总监杨瑜认为，之所以会短期内涌现如此多的城市综合体，主要是因为楼市调控所带来的。“在住宅调控常态化下，商业领域由于不受调控限制骤然升温，而如城市综合体类型的大盘作为商业地产最具代表性的产品，越来越受到房企的青睐。”
在业内人士看来，庞大的城市综合体项目固然有诸多优势，但是庞大开发项目需要大量的商业资源和客流资源来支撑，如果这些资源不足以支撑的话，那么就会出现大量的综合体项目空置。而常州现在正面临着这种饱和的状态。
以武宜路上的星河国际项目为例，该项目总建筑面积达到180万平方米，而根据搜房网统计的2012年全年常州楼盘销售排行榜显示，星河国际全年仅销售543套，并未进入常州楼盘销售的前十名。
此外，武宜路上的另一家城市综合体吾悦广场，2012年全年销售806套，同样也未进入销售榜的前十名，“从销售数据来看，并不是规模越大的城市综合体就受到购房者的欢迎，目前常州的城市综合体大都面临销售难的问题。”
常州房地产行业一位独立研究员对记者说，“目前常州市场上的城市综合体项目已经饱和，积重难返，很多城市综合体项目建于干道节点上，大多为政府规划出来的形象工程，并没有考虑到实际可操作性，所以导致目前综合体的滞销危机。”
多个楼盘亮灯率不足三成/
在记者一个星期的调查采访中，发现很多在售的楼盘也有不少交付的项目，但是这些交付的楼盘大部分入住率都不佳，在武宜路上有大规模的项目处于一片黑暗当中，有的楼盘一栋楼上只有几盏灯亮起。
1月18日当晚，记者看到，位于武宜路上的随园锦湖公寓项目，整个小区亮灯率不到三成，部分楼栋上只有零星的几盏灯点亮。据了解，该项目总建筑面积在20万平方米，规划入住1500户。
当晚九点，路上的行人已经少了很多，记者围绕着该项目走了一圈并数了亮灯的户数，整个小区亮灯的用户不到100户。
“一些前两年交付的楼盘，入住率也不到五成，所以这个亮灯率在武宜路属于正常情况。”陪同记者采访的常州本地的业内人士对《每日经济新闻》记者说。
而在另一家楼盘吾悦广场，《每日经济新闻》记者看到，该小区近10栋30层左右的建筑一片漆黑，几乎没有一丝灯亮。沿着武宜路走完后，记者发现大多数项目的亮灯率都不到三成。
此外，处于武进区同区域的另一家楼盘莱蒙城，售楼部工作人员称入住率已经达到了80%，但是记者当晚发现整体的亮灯率不到四成。在莱蒙城交付的东边项目中，一栋楼上的亮灯率并不高，甚至部分楼处于大规模的黑暗中。
“这个亮灯率在周围的交付楼盘中已经算高的了，其他楼盘入住率一成都不到，亮灯率更是低得吓人。”莱蒙城附近一家房产中介负责人余经理对《每日经济新闻》记者说，“周围那么多楼盘，怎么可能卖那么快，亮灯率其实也反映了项目的入住率。”
除了武宜路楼盘呈现高空置率之外，记者1月19日当天驱车前往常州新北区看到同样的景象。虽然该区域建起了大规模的楼盘，但是晚上的寂静与白天热闹的建筑声音形成了强烈的对比，不少项目整个乌黑一片，30层以上的高层只亮几盏灯的情况很常见。
“就亮灯率对比入住率来看，把常州称之为”鬼城“一点都不为过，开发商的过度开发导致房子卖不出去，产生高的空置率。”上述业内人士对《每日经济新闻》记者说。
记者在新北区采访过程中，遇到了在建筑工地上做建筑工作人的周大爷，他同时也是当地的村民。他对 《每日经济新闻》记者介绍说，他所参与建筑的项目以前就是他们的村子，后来因为政府发展需要，家里都拆迁了，“我们拆迁的居民，每一家都分了好几套房子，有的人口多的甚至分了十多套房子，根本就住不完。”
国家统计部门统计显示，2011年常州城镇居民家庭人均住房面积是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。而就外来人口的购房能力，常州市统计部门的数据显示，常州外来流动人口167万人，占全市常住人口的36.4%。但外来人口中青壮年居多，受教育程度以初中为主，大多从事一线的劳动密集型工作，购买力不强。
大批房源的空置以及较低的亮灯率也影响了常州二手房的成交量，常州一家房地中介的史经理对《每日经济新闻》记者介绍说，空置问题已经成为阻碍常州二手房成交量的重要因素，“一到晚上整个小区都黑灯瞎火的，购房者看了这个小区根本就没有人住，那么自然也就不会买了，而且这种情况经常有发生，这就影响了二手房的成交量。许多小区地段非常不错，周围配套也很好，但是就是没有人买，挂牌的很多，成交率却很低，很大一部分原因和亮灯率有关系。”
房价低于周边 外地购房者成常州楼市主力
国内一家房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说，“如果常州楼市真的被炒了起来，那么在常州投资的开发商可以获得丰厚的利润，但如果房企因销售不佳导致资金链断裂，那么楼市危机可能就此爆发。”
在记者采访的几天里，不少开发商都已经意识到了常州库存量压力在加大，但他们认为常州还没有出现鄂尔多斯那样的抢房潮和房价6年翻五六倍的现象。
统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房可售余量为1360.26万平方米，而城市面积比常州要大得多的上海，库存量才2300万平方米。
供需不平衡
近两年，各大房企纷纷进入常州。据不完全统计，仅深圳房企在常州的在建总面积就已超过570万平方米，其中星河集团超过300万平方米，莱蒙国际超百万平方米。
在土地市场，随着房地产市场的快速发展，常州土地成交量从2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，2011虽然成交量有所下降，但也达到195幅。
众多开发商的进入，与常州当地提供的优惠政策不无关系，常州当地一家开发商负责人对《每日经济新闻》记者表示，“政府为了拉动房地产投资，推出了很多优惠政策，包括土地价格等，对外来房企更是诸多眷顾。这是导致目前大牌房企集中开发的原因之一。”
去年9月开始，常州更出台了一些旨在鼓励购房的政策，比如允许符合条件的购房者提取住房公积金，以转账的方式偿还住房公积金贷款；此外，还将按年提取住房公积金偿还商贷的申请人范围由原来的仅限产权人“扩大至其他产权共有人”。
即便如此，目前常州楼市供需仍然严重不平衡。“目前常州刚需是有，但是开盘的不都是刚需房源，动辄就是130至400平方米的房子。”一位常州开发商代表说，“现在调控政策不放松，常州的房产又不像一线城市那样稀缺性明显，目前来看很难有什么大发展。尽管不像鄂尔多斯那么夸张，但常州楼市要解决供需不平衡，还需很长一段时间。”
“拉动一个城市与经济的发展，投资与消费这两个跷跷板的两头缺一不可，二者需要保持一定的平衡，如果严重背离，常州很可能成为第二个鄂尔多斯。”江苏房地产协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说。
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