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新年房貸減負知多少 不必急於提前還貸

2013年01月21日08:17    來源:北京商報    手機看新聞

  去年六七月,央行連續兩次降息﹔新年伊始,按年調息的“老房貸”客戶可以享受一次難得的福利,就是給自己的房子月供“減負”。但是很多房貸一族並沒有好好算一筆賬,究竟需不需要少還?少還多少錢?這時提前還貸還合適嗎?

  案例1

  貸款購房時間:2011年10月初

  2011年10月貸款利率:7.05%

  貸款利率折扣:7折

  貸款方式:商業貸款

  貸款額度:100萬元

  調息方式:按年調息

  案例:小張在北京工作有7年余,在2011年10月初貸款購置了一套位於東五環的住房,住房面積為70平方米,房價為126萬元。小張在2011年10月,向銀行申請貸款100萬元用於購房,由於小張的個人資歷較好,能享受首套房7折的貸款利率。當時的基准利率為7.05%,小張在享受7折優惠后的貸款利率為4.935%,調息方式選擇的是按年調息。

  一轉眼,2013年如期而至,對於小張這樣的老房貸,在經歷過2012年的兩次降息之后,2013年1月1日起,每月應繳納的月供與2011年10月開始時相差191.23元,但是優惠折扣不會有任何變化。專業貸款機構偉嘉安捷幫記者細化了這筆賬,相關分析師表示對於小張這類貸款購房日期為2011年10月的“老房貸”,在2013年1月1日起應支付的月供將“減負”。

  同時,偉嘉安捷提醒小張這類“老房貸”,在貸款購房時享受到的優惠利率折扣次年依舊保留。另外,若2013年貸款利率有新的變化,小張將於次年也就是2014年1月1日起,執行最新的利率。

  案例2

  貸款購房時間:2012年12月

  2012年12月貸款利率:6.55%

  貸款利率折扣:8.5折

  貸款方式:商業貸款

  貸款額度:100萬元

  調息方式:按年調息

  案例:白領小程在2012年12月貸款購置了一套位於海澱區的小戶型房產,房屋面積為55平方米,房價為142萬元。向銀行貸款100萬元,使用商業貸款。由於2012年整體貸款政策環境較為寬鬆,再加上小程的個人資歷較好,所以在12月還能享受到首套房貸8.5折的優惠利率。2012年12月貸款基准利率為6.55%,8.5折優惠之后貸款利率為5.5675%。

  步入2013年,像小程這樣的新房貸族會有變化嗎?偉嘉安捷市場部分析師吳昊告訴記者,小程這類在2012年末入市的“新房貸”一族,採用商業貸款,貸款利率按照最新貸款利率執行,月供金額不會出現變化。

  小程在貸款100萬元年限20年執行最新貸款利率6.55%的情況下,月還款額為7485.2元,總還款額為1796447.27元。

  案例3

  貸款購房時間:2012年6月

  2012年6月貸款利率:6.8%

  貸款利率折扣:無,基准利率

  貸款方式:商業貸款

  貸款額度:100萬元

  調息方式:按年調息

  案例:徐平(化名)總覺得自己沒趕上好時候,剛買上房、貸了款,央行就降息了。又因為自己的信用卡此前有過幾次並無惡意的逾期,所以能享受的利率優惠並沒享受到,基准利率貸了100萬元。聽說按年調息,終於盼到新年要執行新的利率優惠了,徐平急不可待地就想算筆賬,雖然利率折扣沒享受成,新年的利息“減負”自己能節省多少呢?

  徐平在貸款100萬元年限20年執行貸款利率6.8%的情況下,月還款額為7633.4元,總還款額為1832014.88元,新年徐平的月供將減少148.2元,總共應還款額將減少35567.6元,相比有房貸折扣的,自己還是虧了些。

  吳昊提醒借款人,在與銀行簽訂貸款購房合同時,要仔細看清合同細則,謹慎選擇調息方式,做到心中有數。而選擇的調息方式,將直接與借款人月還款額度挂鉤,一旦利率有新的變動,次年的還款額也將有所變動。另外,貸款購房時享受的優惠利率折扣也將一直保留。

  小貼士

  不必“盲目”提前還貸

  對於享受7折房貸利率,以及當還款年數已接近還款中期時,不適合提前還貸。對於公積金貸款的客戶而言,年利率僅為4.5%,並不需要急著還貸。對於商貸客戶而言,5年以上貸款利率為6.55%,首套利率在享受折扣的基礎上,也不必提前還貸。如果借款人手頭攢夠了提前還貸的資金,且具有較好的個人投資能力,預計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本,最好將流動資金用於其他投資。

  對於“老房貸”來說,何時享受到降息的利好取決於當初與銀行的合同約定,如果約定“遇央行利率變化從次月起執行”,也就是按月調息的,即從降息次月起執行。如果約定“從次年1月1日起執行”,也就是按年調息的,則從降息的次年1月1日起執行。

(責任編輯:薛白、喬雪峰)

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