北京節后二手房漲價調查：業主當面提價60萬

　　朝陽區“房屋交易大廳”已看不到通宵排隊的人群 　　攝影/實習記者

　　春節過后，北京出現了一個奇怪的現象：年前火熱的新房市場“靜悄悄”，但有關二手房坐地漲價的消息不斷，中介也“火上加油”，不分黑天白夜發送手機短信，催人賣房、買房，告知“稅費要漲、房價要漲”。北京二手房市場果真一夜之間大火了麼？

　　近日，記者以購房人的身份，探訪多家中介門店並跟著經紀人看了多處房子后了解到，眼下，北京二手房市場業主開價確實在一漲再漲，但同地區、同品質類型房屋實際成交價格卻並未出現明顯起伏。可以肯定的是，目前，北京二手房市場處在“賣房人預期高漲、買房人試探房價”的膠著狀態。

　　看房人到了

　　房主當面提價60萬

　　2月19日下午3點左右，還在節日中的北京在陽光下暖洋洋的一點兒都不冷，迎面而來的風儼然有了春天的氣息。記者坐著鏈家地產新黃四店置業顧問大劉的電動車，按約來到了富仁名苑小區看房。

　　富仁名苑北靠北土城遺址公園，東鄰櫻花園西路。要看的這套房在鏈家地產網上標價600萬元，坐落在小區中心。快到樓門口時，大劉接了個同事電話后說：“同事剛和我說房主把價格稍微提了一下。”

　　一進門，房子的男主人就拍著大劉肩膀說：“網上標的價太低了，快幫我改成660萬！”或許是看到記者一臉驚訝，女主人解釋說，房子是去年10月挂出去的，總價一直標了600萬沒調過。她強調：“149平方米，單價4萬多一點兒，戶型很好，三間臥室都朝南。樓上的房子單價都到4.7萬/平方米，雖然一樓是要便宜一些，但以前的價實在低太多了。”

　　當面漲價60萬讓記者驚訝無比。回中介門店的路上，大劉卻說：“最后成交價應該可以降到630萬。”他接著又說：“賣家看節后行情漲了就坐地加價，不過如果付款方式好，我能幫你爭取到600萬成交。”

　　三天六撥人看房

　　高報價下買房人“隻看不買”

　　隨后，記者又按約到了安定門鏈家房產西營房店。置業顧問小李早已經在等著了。小李是個20多歲的小女孩，一路和記者走著去了目的地——北二環邊上華府景園小區，10分鐘的路程中，她把房子的情況全部和記者講了一遍。

　　和周邊的小區相比，華府景園顯然要略“高檔一點”，但仍然顯得有點老舊。它的最大賣點是離安定門地鐵站步行不到10分鐘。目標房源在小區中間一棟樓的二樓，單價5.1萬/平方米，總價530余萬元。一進門，房主就抱怨，“初九挂出去到現在，看房的人就沒斷過，太受打擾了！”原來，三天內，這套房子已經有六撥人來看過了。

　　房主告訴記者已經有人看中了這套房子，正在談價格：“他對戶型挺滿意的，但覺得價格貴。但現在行情就是這樣！”房主的語氣非常堅決。小李偷偷告訴記者，如果要買的話，不用擔心價格太高，因為“這幾天雖然看的人多，但因報價高，繼續深談的人幾乎沒有。”

　　記者與購房人劉彧(化名)、趙華(化名)等人交談也了解到，確實如小李所說，雖然不少買房人確實想盡早買房，但在高報價下，往往讓他們“望而卻步”。毋庸置疑的是，年后二手房市場進入了買家大量看房、賣家大漲價、互相試探階段，再加上市場不時傳出各種不確定政策變動信息，使得目前二手房價格存在一定虛高，虛高的房價下，真正出手購房的人也不多。

　　小戶型成交活躍

　　70平方米以下小戶型確實漲了

　　調查顯示，一個比較突出的現象是：近期，70平方米以下的小戶型節后報價和成交價漲幅均明顯高於大戶型。

　　大劉告訴記者，“大戶型二手房的單價漲了兩三千，不算多，且大戶型最后的成交價一般會低於網上的報價。但小戶型均價和成交價漲得幅度卻要大很多。”他強調，“我經手過的安華西裡三區54平方米的二手房，同類型的房源，去年年初總價大概是150萬成交，到了去年年底漲到220萬到230萬，前天剛成交一套，成交價則到了270萬。”

　　位於北五環外的天居園小區59平方米的小戶型二手房，在節前的成交價為165萬，而現在報價已經漲到190萬。“三環內學區房的小戶型漲價更厲害，要是多位買家同時看中一套房子，就誰出的價高賣給誰，有的成交價能炒到每平方米6、7萬甚至8萬元。”交大西門附近一家中介門店的經紀人告訴記者。

　　第一現場

　　“交易大廳”節后清閑

　　節前因為辦理過戶登記業務爆滿的市朝陽區房屋權屬登記中心節后恢復了平靜，之前通宵排隊的人群消失了。記者昨日上午10點半來到該中心，看到取號的窗口並沒有很多人排隊，辦事大廳裡等待辦理業務的人三三兩兩地坐在座位上。據了解，朝陽區房屋權屬登記工作量一直位居北京市第一，佔全市房屋登記總量的30%左右。

　　據大廳一樓正門附近的咨詢台工作人員介紹，每年從初七到十五這段時間辦理業務的人都不算多。“大廳每天大約發400個號，年前的那幾天上午10點半左右號就都沒了，而初七初八的號當天都沒有發完，初九的號到下午三點半才發完，初十的號也是下午兩點多發完的。”鏈家中介小王表示，年后辦理過戶業務的人比年前少多了，“年前有一次我凌晨3點多就去取號窗口排隊，才拿到了一張下午的號。”

　　“年前過戶的人太多了，可能是大家都想趕在年前把房子的事兒辦好，踏踏實實地過年”。上述咨詢台工作人員介紹，節后一般是年前已經簽約但沒有來得及辦理過戶的客戶，而節后簽約成功的客戶目前還沒有進行到辦理過戶手續這一步驟，“到十五以后過戶的人就會多了”。

　　財經觀察

　　買房要多看自己的需求

　　過了一個春節，二手房突然又熱了，是經濟再次騰飛？還是熱錢再次涌入？或是房產供給突然降低一半？……這些能夠直接影響購房的因素顯然都沒有改變。唯一發生改變的可能隻有預期。無論是網上還是飯局中，一大話題就是房子又開始跳著上漲了。

　　於是，有房的人迅速盤算了一下自己名下的房產，算一算自己身價是否又躥升了，或是拿起電話通知中介，房子要再挂高50萬元﹔沒房的人終於又開始吐槽，問候任志強，咒罵龔愛愛等一股腦兒說出來，大致意思就是，房價搞得生活都錯亂了。

　　從最近的成交來看，市場並沒有出現大起大落。有人報高價，這是他的權利，但並不意味著一定會成交。購房人不要因為這些風吹草動就坐立不安。當然，也不是說都不要買房，或者等待房價下跌。問題的關鍵還是要看購房是何種需求。

　　至於漲跌判斷，隻要咱們在市場之中，就很難判斷未來趨勢，經濟學家謝國忠說房價會跌掉一半，地產大佬任志強說房價不能不漲……既然斷不了漲跌趨勢，那就研究咱們自己的需求和錢包，這樣，或許問題就簡化多了。

　　財經關注中介近期兩大熱門“忽悠”短信

　　“經適房政策要變”？

　　“尊敬的業主，最近獲悉經濟適用房交易政策要發生變動，如果您的經濟適用房要脫手或者改商，請盡快辦理，據悉4月份就會有政策出台，交易成本會大幅增加。××小區已經開始集中辦理過戶了。”

　　因為春節期間，北京住建委曾再次明確“將逐步建立經濟適用房封閉運行機制，擬規定今后新購買的經濟適用房將不得上市交易”，因此，不少此前購買經濟適用房的業主一看這些消息，著急忙慌便去經轉商。

　　實際上，早在2008年的文件中，北京已經對經濟適用房交易做出了明確的規定，大原則是“老房老辦法，新房新辦法”。經濟適用房以購買時間來分，大致分為2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封閉政策公布前的，以及封閉政策之后的。

　　隻要是封閉政策發布之前的經適房，滿五年之后都可以上市交易。其中，2008年4月8日前買的，交易時需要按出售價格10%補土地收益款。2008年4月8日之后到封閉政策出台前買的經適房，需要按照購買價格和同地段商品房指導價差額的70%交土地收益款。

　　“過戶指導價要調整”？

　　“業主，您好。確切消息，3月份北京將上調二手房過戶指導價，這意味著節后二手房買賣稅費將大幅提高。如果您想買房，請盡快做決定。”

　　二手房過戶指導價實際上是指二手房過戶最低計稅價格。北京市二手房最低計稅價格是二手房買賣中的計稅基數，目前北京採取的是一房一價模式。最新的一次調整發生在2011年12月10日。

　　從費用的角度來看，調整指導價會增加交易成本。由於現在房價大多比指導價高1-3倍，如果正常情況下指導價上調一倍，交易房產是應稅基礎理論上也上漲一倍。一套98平方米指導價是1.8萬的房產，稅費將從14萬左右上漲至29萬左右。

　　不過從上次調整指導價的成交來看，房價並沒有因為指導價調整而出現明顯波動，交易量也相對平穩。市民不要因為指導價調整預期打亂買房節奏，否則得不償失。畢竟是為了買房而交稅，而不是為了交稅而買房。

　　業內聲音

　　苗樂如(中國房地產業協會秘書長)：市場回暖或是傳言出現的直接原因，而與2012年市場“寒冬”的不正常表現相比，目前成交量及房價的上漲仍屬合理區間。盡管一線城市以北京、上海為主的春節樓市出現成交量反彈、房價攀升態勢，但對整體樓市來說，並不具代表性。此外，“保護首套房剛性需求，支持合理的改善性需求”是政策調控的主基調，因此，從中央政策意圖上來分析，傳言也不可信。

　　左暉(鏈家董事長)：關於北京二手房價，鏈家從2006年開始系統統計，至今85個月。從過去37個月北京鏈家成交的130323宗平均值看，假定2010年12月成交單價為100，可看出同年1月為74，2011年12月89，2012年12月115，2013年1月為117。因此，結論是：價在漲，但沒那麼夸張！

　　李文杰(中原地產華北區董事總經理)：暴漲是個別的情況，據我們的監測顯示，房價是略有上升但並無異動。管理部門在進行對房地產市場調控的同時也應該調控人們對市場的心理預期。此外，新政策的不確定性對二手房市場的影響也非常大。

　　（北京青年報）