京版國五條細則今起執行 降低自住型房價

　　□今年房價控制目標

　　全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　□京版“國五條”摘要

　　1.高度重視房地產市場調控工作。

　　2.認真落實房價控制目標。

　　3.建立穩定房價工作責任制。

　　4.繼續嚴格執行住房限購措施。京籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房﹔對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　5.嚴格購房資格審核，加大執法查處力度。

　　6.繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　7.充分發揮稅收政策的調節作

　　用。按照個人轉讓住房所得的20%計征。

　　8.穩定普通商品住房用地供應。

　　9.完善土地市場監管。

　　10.加快普通商品住房供應。

　　11.落實2013年建設籌集保障性住房16萬套、竣工7萬套的任務。12.2013年年底前，各區縣要將符合條件、有穩定就業的在京外來務工人員納入公共租賃住房保障范圍。

　　13.嚴格商品房預售管理。從工程投資和形象進度、交付時限等方面提高商品房預售許可門檻。

　　14.加強商品房銷售價格引導。對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可証書或暫不辦理現房銷售備案。

　　15.加強房地產企業信用管理。

　　16.嚴厲打擊開發企業的違法違規行為。

　　17.加強房地產經紀活動監管，不得搶佔房源信息、哄抬房價和租金等。18.合理引導市場預期。對誤導市場、誤報誤讀的不實信息和言論，要及時予以糾正和澄清﹔問題嚴重的，應追究責任。

　　19.完善差別化、多層次的住房需求調節機制，建

　　立科學穩定的住房供應體系，逐步實現住房保障對象應保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足。

　　□目標解讀

　　新建商品房房價將保持穩定

　　京版“國五條”細則明確，今年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。據北京房地產行業協會今年1月份發布數據，2012年全年北京新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，調控目標中，明顯剔除了保障型住房對價格的影響，使得調控目標更加明確和嚴格。至於是否能夠實現，由於此次發布的細則中，明確規定了對於定價過高的商品房可以不發預售証或不辦理現房銷售備案，以及在2013年土地出讓環節多採取“限房價，競地價”的方式，因此全年調控目標是可行的。

　　調控目標變化體現不同背景

　　2011年，北京的調控目標是：新建普通住房價格與2010年相比穩中有降。今年為何從“穩中有降”變為“保持穩定”？

　　鏈家地產副總裁林倩認為，本次出台背景與2010年、2011年的兩輪調控完全不同。2010年調控前市場的投資比重大約在30%左右，但兩輪調控后目前不足10%，自住型需求佔到九成以上。目前調控延續了通過抑制需求來控制房價上漲的思路，但同時對於剛需和改善需求的疏導也十分必要。

　　林倩稱，從目前對新房市場的調控來看，中小戶型的住宅供應將明顯加強，並且逐步加入限價房序列管理，從土地供應上開始，也能夠穩定未來的房價預期。同時，對價格管制也比較嚴厲，對價格穩定將起到較明顯效果。

　　據鏈家地產市場研究部統計，2010年調控以來，二手住宅成交大戶型佔比由45%下降到37%，外地人佔比由34.7%下降到16%。成交結構發生明顯變化，投資性需求受到明顯抑制。

　　降低自住型改善型住房價格

　　這次細則中，為什麼提出進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，而不是保持穩定？

　　對此，北京市住建委相關負責人表示，為進一步促進住房回歸居住屬性，《通知》還將短期調控和長效機制建設相結合，明確要降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理，妥善解決群眾住房問題。業內人士稱，此舉有利於保護剛需購房者，解決部分夾心層的購房問題。

　　該負責人表示，本市將一方面增加“限房價、競地價”地塊的供應，另一方面對正在開發建設的適合自住、改善需求的商品住房項目，在政府提供相應優惠政策基礎上，降低房價，納入限價房序列管理，提前鎖定商品房上市銷售價格。此類住房主要是解決居民自住型、改善型等基本居住需求。

　　值得注意的是，納入限價房管理序列后，對此類住房的上市年限和收益將進行一定的限制。不過，目前尚沒有出台具體上市年限和收益分配的細則。

　　新房利空超二手房個稅新政

　　北京中原地產市場研究總監張大偉表示，這一政策如果細則落地，最后可能出現的變化有幾點。首先，土地出讓將更多採用“限房價競地價”的方式，將影響目前市場在售的所有物業。其次限制商品房預售價格漲幅，針對預售價格的監管將加強。此外，商品房盈利空間受到限制，開發商積極性可能降低。

　　張大偉稱，以在2011年出現過的房山限價商品房為例，鐵建國際城項目即採取“限房價競地價”出讓方式，超過2000套房源供應，僅12500元/平方米的售價，低於當地當時均價的20%，影響了當時整個區域的價格預期。

　　張大偉表示，如果全市逐漸增加試點，這一政策對新建住宅的利空將甚至超過二手房個稅的影響。

　　京華時報訊備受關注的樓市調控“國五條”在京細則出台，北京細則共19條，從穩定房價、限制購房、信貸政策、增加供應、加強監管等多個方面，加強樓市調控力度。

　　3月31日成為重大節點，從今天起，本市戶籍成年單身人士限購1套住房﹔嚴格執行差別化信貸政策，進一步提高二套房的貸款首付款比例﹔嚴格執行出售二手房按“差額20%個稅”計征，出售滿五年家庭唯一住房免征個稅﹔細則明確今年房價調控目標，“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”

　　多名業內人士稱，北京落地細則調控目標明確，在信貸、稅務、限購等多個方面調控再次升級。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，由於從國五條出台到細則出台一個月的時間內已經釋放了大量需求，預計今后6個月內新房、二手房交易量均會下滑，價格會先趨於穩定，下半年預計穩中有降，第四季度起，市場整體會趨於穩定。

　　□保障措施

　　年底部分外地人納入公租房保障

　　京版“國五條”細則明確，今年，本市將進一步加大保障性安居工程建設力度。今年初，本市發布計劃，2013年計劃建設籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套。

　　統一保障性住房申請，完善保障家庭的經濟及住房狀況審核機制，嚴肅查處擅自改變用途等違法違規行為，健全退出機制，確保公平分配。

　　昨天，市政府還明確，今年年底前，各區縣要將符合條件、有穩定就業的在京外來務工人員納入公共租賃住房保障范圍。加強保障性住房小區運營管理，完善社區公共服務。

　　增自住改善型住房土地供應

　　京版“國五條”細則明確將增加土地供應，首先穩定普通商品住房用地供應。今年本市住房用地供應計劃為1650公頃。

　　市政府明確，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。土地出讓前，住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住房建設套數、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同。

　　北京將繼續實行供應計劃地塊公布機制，穩定市場預期。加快存量土地儲備開發力度。記者從市國土局了解到，各區縣將陸續發布全年土地供應地塊性質、位置等信息。

　　為增加普通商品住房供應，市政府還要求有關部門建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

　　本版採寫京華時報記者張然