專家激辯：房產稅能否成為調控房價殺手?

      編者按：房產稅能不能調控房價？會不會增加老百姓負擔？能否成為地方政府的重要收入來源？上海、重慶兩地試點效果如何？怎樣保証取之於民、用之於民？……公眾圍繞房產稅存在層層疑問。本報記者採訪了兩位業界知名專家，在激烈的觀點碰撞中，讀者對房產稅的認識也許會更加清晰。

　　在一片爭議和猜測聲中，房產稅離我們越來越近了。反對者驚呼“狼來了”，贊成者則認為早該征了。開征房產稅到底能否有效調控房價？會不會增加老百姓的負擔？圍繞著這些疑問，業界兩位知名專家——財政部財政科學研究所所長賈康和北京師范大學房地產研究中心主任董藩，近日接受中國青年報記者採訪，就房產稅的有關爭議以及背后的問題，進行了各自的分析和闡述。

　　房產稅是調控房價的“殺手?”嗎？

　　中國青年報：國務院會議提出要擴大房產稅試點，意在房地產調控。在您看來，房產稅會不會是調控房價的“殺手?”？

　　董藩：學者們分析認為，開征房產稅可以增加購房者的實際負擔，削弱市場購買力，降低其購買大戶型和多套住房的欲望，從而抑制投機活動和房價過快上漲。但實際情況並非如此。影響中國房價走勢的根本因素是供求關系，現行市場供小於求的基本狀況不改變，整體價格走勢就難有較大改觀。我認為，開征房產稅很難給市場供求基本面帶來重大影響，自然也不會對抑制房價過快上漲起到明顯作用。

　　賈康：在房地產保有環節開征房產稅，可以對房地產供需雙方形成稅負約束，促使不動產投機炒作行為收斂，有利於增加住房市場上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會上不動產資源配置的效率。

　　通盤考慮市場經濟發展的客觀要求，在已經採取的限制性信貸手段、嚴格限購等行政手段之外，房地產調控還應加強制度建設和深化稅制改革，才能更好地達到標本兼治的目的，並實現“治本為上”。

　　中國青年報：人們擔心，征收房產稅將加重老百姓的負擔。您覺得呢？

　　董藩：中國房地產行業的稅費負擔很重，全世界隻有中國財稅收入會以每年30%左右的速度瘋狂上漲。這些本期的稅費負擔會影響下一個生產周期的供求關系，進而影響價格，間接轉移給了買房人或承租者。

　　賈康：中國未來的房產稅，絕不可能覆蓋低端人群。房產稅改革應該是堅持隻調節高端，這個非常重要。希望有關部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點，即屬於基本生活住房的部分就不收稅，給廣大普通百姓一顆“定心丸”。但是超過了基本的標准，就要按照累進稅率來收稅。這樣，抑制的主要是投機性炒房，使富裕階層按“支付能力原則”為國庫多做一點貢獻，從而優化收入分配。

　　能否變土地財政為房產稅財政？

　　中國青年報：有一種觀點認為，房產稅實際上不合法理，因為稅收的目的是對土地所有人進行征稅，但是中國的土地不是私有制，而且在購房時，購房人已支付了包含在房價中的土地出讓金，再年年交房產稅，屬於重復征收。對此您怎麼看？

　　董藩：最早提出這個觀點的人就是我。房產稅是一種財產稅，是針對房地產這種特殊的增值性私有財產征收的。房地產的增值源於土地的增值，而地上建筑物是貶值的，因為每年都在折舊。在中國，由於土地沒有私有化，征收房產稅的條件根本不具備，強行征收法理不通。在征收房產稅之前，是否要先把這些法理說清楚？

　　賈康：土地出讓金的性質是土地使用權的價格，即國家憑借所有者身份，對使用權持有人收取的地租。而房產稅，其性質是在不動產保有環節上，使用權持有人所必須繳納的法定稅負，收取者(國家)憑借的是社會管理者的政治權力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、並行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。具體實施過程中，可以考慮採取老地老辦法、新地新辦法區別對待，在稅務上作出必要的差異化處理。

　　中國青年報：房產稅是否將會代替土地出讓金，成為地方政府的重要收入來源？

　　董藩：取消土地出讓金現在不可能。這是地方政府目前最大的收入來源，如果一下子取消，改為房產稅，那地方財政立馬大跳水。假設以前能收100億，房產稅一年最多1.5個億，地方財政不餓死了？

　　賈康：目前的土地財政，導致了地方政府的短期行為——從交易環節中一次性盡可能多地收取資金，來支持本屆政府的政績，長期看有寅吃卯糧的不可持續性：地皮批光了，財源就完全沒了著落。而有了不動產保有環節的稅收，地方政府籌資的內在動力，會驅使地方政府盡心盡力地優化本地投資環境，提升本地公共服務水平。因此，房產稅不僅有利於房地產業的健康發展，對於財政體制的完善更是有著深遠意義。我們不要隻看試點開始時的年度增收額，要從長遠來看。

　　房產稅試點效果如何？

　　中國青年報：您認為房產稅在上海和重慶的試點是否取得了成效？請簡單點評一下這兩地的房產稅實踐情況。

　　董藩：按照《立法法》規定，除基本法外，財政、稅收、金融、海關、外貿這五個方面的法規，都是由全國人大來制定的，在特殊情況下，人大可以授權國務院先行，叫“暫行條例”。目前房產稅是沒有得到人大授權的，即使有授權，這個權力也決不允許下移給地方政府。地方政府根據自己的意圖亂解釋，也是違法的。

　　重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產稅，房產稅是不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產的價值額征收的。上海、重慶不是這樣。

　　賈康：在上海、重慶試點的房產稅改革，在房地產調控、收入分配優化方面已經產生了正面效果。

　　我國房產稅是已經走了人大立法程序的一個稅種，人大授權國務院制定具體細則，目前的試點正是在授權之下地方層面的先行先試。在重慶、上海率先試點的房產稅改革具有現實意義，他們突破了官場“多一事不如少一事”的潛規則，敢為天下先，值得肯定。不能要求一開始效果多麼明顯，需要先相對柔性地切入，再提升調控效率。兩地都有意在方案設計上考慮適當減少對社會的沖擊和納稅人的壓力，兩地的試點已顯示的效果也值得充分肯定，比如高端房產的成交價都有趨穩表現。這種平穩還影響了人們的心理預期，今后這種影響會有更多的體現。

　　具體來看，在兩地試點中，重慶只是針對存量裡面的最高端產品，即所謂的花園洋房、獨立別墅，還給了180平方米的起征點。上海是隻涉及增量，基礎稅率有0.4%、0.6%兩檔，通過經濟手段在市場競爭中引導供求雙方的博弈，於無形中使市場上的成交價趨向平穩。

　　從試點效果來看，房產稅無疑已帶來了資源配置的優化效應，特別是上海以0.4%的低稅率把許多買主引向中心區的周邊，產生了過去多年求之不得的土地利用格局優化的效果。

　　中國青年報：目前征收房產稅還有哪些阻力？您認為什麼時候會在全國大多數地區推廣？

　　董藩：首先要解決合法性問題。

　　賈康：房產稅要從全局角度來看待，最大障礙來自既得利益格局的阻撓。房產稅作為單一一個稅種，不可能是萬能的。一定要在頂層規劃之下考慮方方面面的事項，很多點合在一起通盤協調，才是一個頂層配套部署。我們顯然不能因為房產稅不能單獨解決全局問題，而否定它。

　　上海屬沿海一線城市，重慶屬西部大都市，再增加試點，應不排除其他代表性區域的城市。

　　房產稅該怎麼收，怎麼用？

　　中國青年報：您認為合理的房產稅征稅方法應該是什麼樣的？稅率應該是多少？

　　董藩：沒有可以操作的方案。如果按照房產價值征收，比如在北京、上海、深圳這些地方的市中心，有些隻有五六十平方米，房子特別舊，但位置特別好，價格特別高。假設價值400萬元征1%，那就是4萬元。但有可能他家五口人，兩個下崗，全家收入一個月3000元，繳了房產稅， 他家還吃飯嗎？那免他家的稅行不行？不行，因為房產稅不是收入稅而是財產稅，憑什麼免？

　　如果按照套型面積或人均面積征收，假設家裡退休老兩口，子女都出去住了，有個大房子100多平方米，但是退休金沒多少，你收得上來嗎？萬一有一個老人去世了，那平均面積更高了，你怎麼征？

　　如果按照容積率征收(指總建筑面積除以佔地面積)，容積率高的交得少，容積率低的交得多，這也不合理。比如說城市裡有些上世紀六七十年代的六七層以下的房子，或者平房，容積率很低，要怎麼交？平房裡面住的全是窮人，他沒錢。

　　還有說按照套數征收。這是最廣泛的觀點，就是比如第一套免了，第二套征。但是第一套房子一樣大嗎？憑什麼我家免了40平方米的一間房，你家免了套800平方米的別墅？第一套房也不一樣貴啊，一套別墅就是10個億，也是一套房。你說公平不公平？

　　所以說，根本沒有辦法去操作。

　　賈康：對於房產稅具體的起征標准，一定要考慮社會大眾，包括先富起來的人、中等收入階層等群體的利益，使他們對這一制度建設大體上認同。可以借鑒日本的首套不征收的模式，考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低。當然，對於第一套住房，面積上也可做一定的限制。

　　中國青年報：有人提出，在監管不到位的情況下，征收房產稅隻會造成地方政府的濫權和更大的腐敗。您是否認同這一說法？怎樣才能保証房產稅取之於民、用之於民？

　　董藩：我們要搞這個房產稅，一個大的前提是要理順所有產權關系，知道每一套房子在誰手裡。現在許多地方政府房地產的產權信息管理系統還不完善，各地信息也沒實現聯網，在這種情況下，怎麼征？

　　在國外實施房產稅的一些國家，人們是願意交的，為什麼？稅收用途很明確，直接用於社區的建設，比如修一個社區的醫院，或者修小學，或者提高教學質量，等於集資改善了地方的公共設施。但目前在我國，人們隻知道稅被政府收走了，用到哪裡我們都不知道。

　　賈康：關鍵是以提高透明度為前提的公眾參與：從知情權，推進到質詢權、建議權、監督權的行使，以規范的預算形式保証取之於民、用之於民，在地方、社區層面，辦老百姓“看得見摸得著”的改善民生與公共服務的事。