京城房價調控陷越調越高迷局 價格機制被指失靈

6月初，媒體曝北京又出台4萬元/平米以上高價房預售配額管制，業內呼吁政府保持調控政策的連續性

新國五條出台后，北京房價上漲壓力仍未明顯緩解。來自市場機構的數據顯示，5月的北京樓市再度出現量價齊升。

6月初，有媒體報道稱北京市住建委已經對40000元/平方米以上的高價房預售許可審批實施配額管制，以避免拉高整體房價。而在此前，亦有媒體報道稱近期有大約40個樓盤項目未能如期獲批預售証，甚至要經過北京市副市長簽字審批。相關職能部門盡顯試圖力挽狂瀾的調控決心。

這一系列的調控手段面對房價持續增長的壓力，作為房價風向標城市的北京能否穩定房價有待觀察。

6月調控壓力“山大”

北京市住建委未就預售許可審批實施配額管制等管理手段做出回應，但相關負責人表示，北京市住建委執行中央房地產調控政策的力度是十分嚴格的，要嚴格貫徹和落實北京市政府下發的“京十九條”樓市調控的細則。

一位不願透露姓名的中國房地產協會高層人士透露，如果北京市住建委真的以“4萬元”作為基准，那麼也可以將這種做法視為“京十九條”的延伸。“這主要體現出北京擁護中央進行房地產調控的決心。”

職能部門之所以使用這樣的手段，似乎是因為近期北京市新房量價齊升所致。北京版國五條細則落地兩個月，在政策不斷收緊的局面下，北京新房成交沒有出現傳統的紅五月，但還是成功走出低谷，出現量價齊升的局面。

來自偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，2013年5月北京純商品住宅(不含保障房)網簽5598套，環比上月上漲6.2%，比去年同期下降32.9%。其間純商品住宅交易均價為24356元/平方米，同比環比均出現一定程度上漲。

據偉業我愛我家市場研究院監測數據，2013年1到5月累計新增供應僅為15227套，累計交易量達到36633套，北京新房市場新增供應量與交易量的差值高達21406套，也就意味著2013年以來北京新房庫存量淨減少21406套，樓市供不應求的形勢嚴峻。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，持續半年以上的供不應求的現狀，也是新政實施當月價格環比上漲的根本原因。

房價地價越調越高？

自從3月份新國五條落地之后，北京成為第一個出台細則且最為嚴厲的城市。誕生於4月的“京十九條”要求北京各級政府單位繼續嚴格執行住房限購措施﹔加強商品房銷售管理等措施。

從“京十九條”落地之后，北京不僅嚴格執行“20%個稅”政策，還不斷通過控制預售審批節奏來控制新房入市步伐。

在不久前，亦有消息稱北京大約有40個樓盤未能如期獲得預售許可証。隨后有媒體報道稱，有20余樓盤未被批准。即便通過住建委審批，也還需要北京主管副市長親自審批后才能最終確定。

消息稱，在北京房價連漲的背景下，北京市高層控制房價的壓力很大，已多次召集住建委等相關部門研討如何為房價降溫。“根據北京市委高層領導的要求，無論如何，北京二季度的房價數據一定要有所改觀，年內房價趨穩的調控目標亦一定要完成。”

政府的煞費苦心卻並未讓房企止步。直接影響北京房價的土地市場依舊是各路房企必爭之地。例如，4月9日，北京石景山區魯谷路C2商業金融用地被新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元競得，樓面價為每平方米2.13萬元，溢價率高達174%。

而到5月20日，泰禾地產以11.25億元配建73000平米公租房的競拍價格，將通州台湖鎮B-03號地塊收入囊中，扣除保障房后樓面價為19053元/平米。這個價格創造出通州單價地王。

北京作為中國房地產市場的標杆之一，其房價和成交量直接影響到全國市場預期。但是即便面對如此嚴厲的調控手段，北京的房價依舊難以穩定。“隻控房價不限地價”的調控方式必將導致房企成本增加從而提高房價。

在“京十九條”落地之后，政府還試圖通過限制土地入市的方式打亂房地產企業預期，以期獲得調控效果。5月27日上午北京市土地整理儲備中心暫停北京市豐台區花鄉夏家胡同R2二類居住用地項目挂牌出讓。

但是時間尚不足一個月，6月13日北京市土地整理儲備中心通告，上述地塊將於2013年6月19日恢復挂牌出讓活動。該宗地恢復交易后，交易起始報價為13.59億元。相比暫停出讓前后，該地塊的起始出讓價直接上漲4900萬元。

一方面是政府不斷調控，一方面是不斷上漲的房價和地價，業內一些人士甚至悲觀認為北京房地產市場價格機制幾乎失靈。

政府還有牌可打嗎？

面對尷尬的境遇，北京是否還有牌可出？

不久前公布的《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。而發改委有關負責人也曾表示“今年會有具體動作”。一些市場人士認為，房產稅或許將成為政府調控房價的終極利器。

不過有接近住建部的人士認為，房產稅很難在調控樓市上即時取得成效，隻可作為長期稅收政策，但“限購令”和“限貸令”將會在短期內對樓市進行有效調控。另外，下批房產稅試點肯定會參照第一批城市的模式，但在征收辦法和稅率方面都會有所區別。

中國房地產協會一位不願意透露姓名的人士認為，目前北京短期內不會出台新的調控細則。“如果能夠嚴格執行好新國五條的財稅政策，以及限購限價政策，北京不會出現大幅度價格波動。而增加普通商品的供應也是必不可少的手段。但是對出台新的調控細則不應抱有太多希望。”

而偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，從去年以來成交量價開始反彈中可以窺見，隻要有類似“地王”頻現或者樓盤“搶購”的事件發生，就會擾亂正常的市場格局。因此，對於房地產市場而言，管理市場預期與控制需求釋放同等重要。胡景暉預計后續各項政策還將會把調控市場預期作為另一重要目標來落實。

全國工商聯房地產商會秘書長鐘彬告訴《中國經濟周刊》：“我們作為商會來講，不希望看到一些不可持續的調控政策。我們更希望國家出台具有長效機制的政策，比如土地制度的改革、金融政策的改革等。隻有這樣才能更有效地確保房地產行業的健康穩定。”（孫維晨）