銀行難抑貸款沖動 市場已接手房地產調控？

　　“我敢打賭，那裡肯定有不少空置房。”7月31日的晚上，站在浦東大道720號的國際航運大廈28樓，一位江蘇知名企業家指著窗外不遠處的一處“黑燈瞎火”的商品房樓盤感慨，“你能想象我的老家居然有2/3的空置房嗎？”

　　但讓這位企業家迷惑的是，“供過於求”的房地產市場沒有像一般經濟規律那樣，在價格端表現出“冰冷”的態勢——8月1日，中國指數研究院（下稱“中指院”）發布的數據顯示，7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環比6月上漲0.87%，這是自2012年6月以來連續第14個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.10個百分點。

　　火熱的不止是樓價。在信貸方面，一家股份制銀行信貸部負責人對《國際金融報》記者直言，“相比其他貸款業務，還是做房地產貸款有利可圖。”而在資本市場，房地產板塊連續兩天呈現2%的漲幅，7月31日早盤漲幅一度超過5%。

　　與此同時，《國際金融報》記者昨日梳理了3月18日至7月31日召開的17次國務院常務會議后發現，僅在3月27日和6月26日的兩次會議中，官方提及“房地產調控”。

　　樓市異常火熱

　　陸續出來的數據，對樓市而言，沒有壞消息。

　　中指院昨日報告顯示，從環比數據看，７月上漲的城市比６月減少了10個，但漲幅在1%以上的有33個，較６月增加了7個。同比看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比６月擴大0.54個百分點。

　　官方數據同樣很強勁。國家統計局7月中旬發布的全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，6月新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數分別為69個和68個。這比2012年6月的情況要好得多——當時，70個被統計的城市中，6月全國新房同比2011年下降的城市高達57個，持平的有2個，上漲的僅有11個。

　　不僅是價格。國土資源部法律中心發布的最新中國土地市場指數顯示，經過一個季度的短暫調整之后，地產市場重新進入景氣區間，且全國地產景氣指數進入紅燈過熱狀態。國土部法律中心室主任孫英輝對媒體的說法是，上半年房企回歸一線城市，土地市場需求進一步擴大，“這加大了房地產調控難度”。

　　更火爆的是土地市場。上海易居房地產研究院8月1日發布研究報告稱，其監測的10個典型城市在7月份的土地出讓金收入和土地成交價格均創下最近3年的新高。僅7月份，10個典型城市的土地出讓金收入達到912.9億元，環比增長54%，同比增長155%。

　　再融資被放行?

　　火熱的情況延續到了資本市場中的房地產股。尤其是，目前除了超預期的“促進房地產市場平穩健康發展”信號之外，坊間還傳出房企再融資整裝待發的消息。雙重利好支持下，地產股表現強勢，連續兩個交易日上漲2%。

　　日前，有媒體援引消息人士的話稱，分管融資的証監會副主席姚剛，已批准了有關恢復房企上市、再融資和重大資產重組的相關決議。但受制於房地產的投資屬性，此次的房企再融資解凍會優先向保障房或城鎮化等概念房企打開。

　　結合7月初，金豐投資、宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股等一批涉房企業先后因“籌劃重大事項”而宣布停牌的行動，讓市場對於房企再融資解凍的消息信任度有所提升。

　　事實上，早在6月底，有關A股房企融資政策開閘的消息便在坊間流傳，不過，針對此消息，証監會並未給出明確表態。

　　“大規模的再融資可能並不現實，但從此次中央政治局會議的表態來看，針對某些特定領域放開房企再融資的可能性在進一步加大。”滬上一家券商資產管理子公司投資經理對《國際金融報》記者表示，“政策態度緩和有利於房地產行業估值提升，不過，政策面傳遞的信號還有待進一步的確認，投資是反彈而非反轉，需要保留一份清醒。”

　　貸款沖動難抑

　　更糾結的是銀行。在風險與高利潤之間，銀行怎麼選擇？

　　“總行要求高度重視房地產貸款風險，但並沒說讓我們緊縮這塊貸款。”一家股份制銀行信貸部負責人告訴記者，“銀行目前面臨著實體經濟需求低迷，導致議價能力下降的困擾，比較之下，還是做房地產貸款有利可圖。”

　　議價能力下降，揭示了一個新的事實：銀行和房地產商“攻守異位”。工商銀行上海市分行某支行信貸經理對記者說，“以前是開發商找上門，我們從中挑選貸款對象。現在變成我們主動去找他們，優質的房地產貸款資源甚至是多家銀行爭奪的對象。”

　　房地產項目資金鏈長、建造銷售風險可控、利差相比其他貸款更優質，這些恰恰是為銀行所看好的。

　　中信証券最新研報稱，目前受到信貸總量管控，商業銀行管理層在如何分配自有增量貸款的問題上，大型國有商業銀行傾向於地產項目和平台貸款﹔而股份制商業銀行和城市商業銀行傾向於地產項目和中小企業貸款。

　　可以看出，大小銀行都將贏利法寶押在地產項目貸款。中國人民銀行公布的統計顯示，2013年上半年，金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元，同比多增7326億元。而2012年全年，金融機構房地產類貸款增加1.35萬億元，這意味著，上半年的涉房類貸款已經接近去年全年。

　　值得注意的是，相比較對地產商的態度，銀行對待個人房貸幾近“吝嗇”。記者從多家銀行了解到，幾乎所有的銀行都取消了首套房貸的利率優惠政策，且對首套房貸的審批時間也有所拉長。此外，鑒於信貸額度、資金成本等因素，部分銀行正逐步縮減個人房貸業務，傾向小微企業等利潤更高的貸款業務。

　　“調控”幾乎絕跡

　　最微妙的變化來自監管層。在2月20日推出“國五條”之后，今年以來，關於“調控”的字眼幾乎“絕跡”於官方表述。

　　據《國際金融報》統計，從3月18日至7月30日4個多月的時間，共召開了17次國務院常務會議。這其中，一次都沒有單獨以房地產市場或房地產調控為重點和主題的會議。同時，僅在3月27日和6月26日的國務院常務會議中，兩次提到了“房地產調控”的字眼。

　　具體來看，一是3月27日的會議提到了“要繼續搞好房地產市場調控，加快建立房地產穩定健康發展的長效機制，加強保障性安居工程建設”的說法。

　　二是6月26日的會議則提及，“同時，還要抓好其他保障房的建設、分配和管理，做好房地產市場調控，促進房地產市場健康發展。”

　　如果不局限“調控”的說法，將范圍擴大，加上“房屋”、“土地”或“保障房建設”等詞語，17次國務院常務會議中，包括3月27日和6月26日在內，也僅有7次會議有所涉及。比如3月18日的國務院常務會議提到了“整合房屋、林地、草原和土地登記的職責”，4月3日提到了“深化土地管理制度改革”。4月17日和5月6日，國務院常務會議則分別提到了“加快落實保障性住房建設任務，確保質量和公平分配”和“健全保障房分配制度，推進公租房、廉租房並軌”。但在這些表述中，已經沒有提到“調控”。

　　維穩為上？

　　對於上述情況，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對《國際金融報》記者分析，“一方面，以往的地產調控政策沒有達到消費者所期望的效果。另一方面，目前政府有關部門的想法可能是‘健康平穩發展’，不希望經濟出現大起大落，即明白不能用過於嚴厲的方法對待房地產行業。”

　　興業証券8月1日的分析或值得思考：“本次政治局會議對房地產行業的措辭從去年‘加強房地產市場調控和住房保障工作’轉向‘促進房地產市場平穩健康發展’，體現了減少行政干擾，以市場為導向的政策意圖，明確了市場預期。”

　　上海市政府參事、上海社科院房地產研究中心研究員張泓銘對《國際金融報》分析，中央政府在房地產調控上處於“思考階段”，“我想，這也是很多人都在思考的問題”。

　　“我們要看到，在金融安全等因素面前，有關部門認識到了地產行業的風險。但與此同時，站在房地產市場的角度，由於其影響的產業鏈十分龐大，因此，也要看到地產行業所帶來的切實利益。”張泓銘解釋。

　　那麼，未來的地產調控到底該怎麼走？該不該調控？對此，尹伯成認為，歸根到底，市場還是要建立長效機制，“比如，房產稅就是一個方法，至少會對市場看漲的預期有所打壓”。但現在還不到時機，地方政府對土地財政依賴性太強，國家不希望經濟出現大幅度波動，希望健康平穩所以現在不可能做到。

　　中信証券首席經濟學家諸建芳認為，中國房地產市場不是一個全國統一的市場，帶有很強地域特點，“從中央政府角度來說，應盡量避免採取統一的政策，可出一些原則性的政策取向，各個地區可以根據不同的情況，採取一些具體的措施，這樣可能會對房地產行業的正常發展更有利”。記者 黃燁 宋璇 衛容之　實習生 杭梅