新提法≠容忍房價過快上漲

下半年房價可能還有上漲壓力 土地市場將降溫

財經三人行

7月30日管理層提出“積極穩妥地推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展”。

這一表態被業內人士認為是政策“轉向”釋放利好。第二天，房地產股集體高開，多個房企人士公開表明下半年房價還要漲。

上半年雖然調控重重，但無論是國土部門公布的土地數據、統計局房價數據，還是房企公布的半年銷售數據，均有明顯火爆的趨勢。下半年樓市走勢如何？昨日，記者和暨南大學教授胡剛一起對於政策走向和下半年樓市情況進行了討論和解讀。

文/圖 記者潘彧、賴偉行

嘉賓核心觀點

胡剛：房地產調控的力度在某一個時間段會有所緩和，但並不是放寬、放鬆。但全國房價漲幅延續上半年趨勢的可能性比較大，土地市場則有“降溫”的可能。

潘彧：上半年房價的走勢肯定不夠“平穩健康”，下半年會有一些更加市場化的調控手段出台。

賴偉行：促進房地產市場健康發展是決策層一貫的提法，也絕不能與容忍房價過快上漲畫上等號。

焦點1

調控是否已經轉向？

胡剛：我認為應該不會是大的轉向。因為現在整個房地產形勢整體已趨於平穩，而今年整個宏觀經濟形勢不是太好，我認為房地產調控的力度在某一個時間段會有所緩和，但並不是放寬、放鬆。現在開始到下半年，比國五條更厲害的具體的房地產調控政策不會出來了。但是房地產的一些微調還是會出，比如房產稅，依然會繼續推進試點，可能中心城區嚴控，郊區放開一點。

賴偉行： 觀察近幾次經濟工作會議，房地產政策的思路確實出現轉變的跡象，但如果因此就判斷政策已經轉向，則又言之尚早。畢竟，促進房地產市場健康發展是決策層一貫的提法，也絕不能與容忍房價過快上漲畫上等號。

潘彧：從某個角度來說，我卻認為“促進房地產市場平穩健康發展”可能並不是一個純粹的利好。這一表態是在今年上半年房價飆升的情況下發出的。今年上半年房價的走勢肯定不夠“平穩健康”，下半年會有一些更加市場化的調控手段出台。

焦點2

土地市場盛宴會否繼續？

潘彧：根據國土部數據，上半年房地產用地供應8.24萬公頃，同比增長38.2%，大幅高於近五年同期水平。而上半年，全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元，增幅達77.3%，亦創歷史新高。上半年廣東房地產用地出讓情況也呈現量價齊升的態勢。下半年土地市場將如何發展存在一定爭議。

賴偉行：即使沒有明顯的政策轉向，各地方政府一向把第四季度作為賣地的重點時段，可以說，今年土地市場好戲和高潮還在后頭。不過，當前土地市場的熱度主要集中在一、二線城市，這一現象短期內無法改變。

潘彧：因為土地財政的存在，政府在樓市火爆時必然願意賣更多的地，而高價地的出現又促進了房價上漲。今年上半年，房企“扎堆”一、二線城市拿地，“地王”層出不窮。看似熱鬧，其實對於很多房企，尤其是中小型房企來說，這也是發展的冒險之舉。未來房企將面臨很大的定價壓力。

胡剛：現在金融政策有了調整，開發商獲取資金難度加大，后續的土地市場也有待於觀察，並非沒有“降溫”的可能。

焦點3

房價是否保持繼續上漲？

潘彧：中國指數研究院昨日發布的數據顯示，7月全國100個城市（新建）住宅均價為10347元/平方米，連續14個月錄得環比上漲。我個人比較認同房地產進入“白銀十年”的觀點，一線城市依然會往上走，二、三線城市則陷入分化。已經有多個房企負責人表示，將考慮給在售項目提價。

胡剛：亞運會后廣州市容有很大改變，也造成了廣州房價的補漲，下半年仍會如此。而幾次調控后，購房者的預期並未改變，現在又有“促進房地產市場平穩健康發展”這樣一個利好，全國房價漲幅延續上半年趨勢的可能性比較大。

賴偉行：調控房價在一些城市已淪為“數字游戲”，令市場信號失真，存在“一房多賣”、“霸王條款”、“貨不對板”等侵害購房者權益的隱患。廣州相關主管部門已連續兩個月召集業內專家討論調控政策轉向的可能性，包括重推限價房等措施都已作為了儲備手段。如果管理層新的思路更著眼於房地產市場的平穩健康，而不是調控房價，那麼部分城市未來就有可能解除不合時宜的調控措施，回歸市場調控方式。

焦點4

房企融資成本和業績走向？

潘彧：截至昨日，兩市已有70余家房企披露了中報或業績快報及預告，超過六成的公司上半年業績實現增長。

賴偉行：北京一中型開發商內部人士向我透露，去年其資金成本平均超過16%，但是今年已降到11%。而今年上半年，大型品牌開發商的業績完成率普遍達到六成左右，這些都顯示今年品牌房企的業績絕對不會“亞歷山大”。但由於商業物業在今年出現了成交放緩的跡象，將影響部分房企業績。

潘彧：未來一段時間，資金周轉快、經營效率高的房企今年業績會更好。同時，許多中小型房企無法爭取低息的融資，不得不轉向地價相對低廉但泡沫較大的二、三線城市或市郊發展，這一部分房企的后續發展堪憂。

胡剛：我反而覺得，對於小房企來說，隻要有優質的土地資源或者願意出相對高的利息，就更容易拿到貸款，比現在“一刀切”的房地產貸款模式要更利於中小企業發展。

焦點5

地產股是否會擺脫低迷？

潘彧：盡管中央表態有變，但我依然中期看空房地產股。據業內人士介紹，市場主力對房地產行業也並非那麼樂觀，多個公募基金解讀也偏中性。

賴偉行：房地產調控的政策底應該已經出現，龍頭房企也仍處在高速成長的階段，但近日房地產板塊卻也無力大幅上攻。一旦有房地產稅試點擴容等流言定期傳出，板塊指標性個股還是會震蕩下行。

焦點6

城鎮化對樓市影響有多大？

胡剛：房地產調控是歸到城鎮化裡面的，現在這次定性為“以人為本”，對於城鎮化的敘述更加全面，相比起此前對於城鎮化的解讀，現在的熱度是降低了，不會那麼利好房地產。

賴偉行：挖掘新型城鎮化的內需潛力，就要推進以人為本的城鎮化，通過對包括戶籍、土地、財稅在內的制度改革以及加強公共服務能力建設，釋放內需潛力。短期內，包括戶籍制度改革、公共設施升級等措施，從理論上都有利於房地產業的后續發展。不過，一旦改革觸及城鄉土地二元結構等“深水區”，對當前的房地產行業影響將是巨大的。

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