粵版國五條率先落地 廣州細則引5大爭議

　　□專題策劃

　　信息時報記者 羅莎琳

　　專題撰文 信息時報記者 羅莎琳 劉瀟 張金娜

　　專題攝影 信息時報記者 郭柯堂

　　首個“國五條”地方細則在廣東出台。25日晚間，廣東省人民政府發布《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》要求：1.廣深於3月底前公布房價控制目標﹔2.廣深佛珠繼續執行限購，嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定，堅決抑制投資投機購房需求﹔3.增加中小套型普通商品住房供應﹔4.加快保障性安居工程建設﹔5.加強房地產市場監管，年底前各地級以上市個人住房信息聯網。不少業內人士表示，隨著省五條的出台，廣州細則將最遲在月底出台。記者走訪了解到，對於即將出台的廣州細則，樓價調控、限購范圍、二手征稅、二套房首付、中小戶型供應等5大焦點問題備受關注，業內外人士眾說紛紜，並對解決問題提出了一些建議。

　　廣州今年樓價將限漲10%？

　　爭議點：今年一二月均價上漲已超過10%，預計難有實質性下行

　　廣州市政府26日召開的新聞發布會上，廣州市委常委、常務副市長陳如桂表示，廣州市新“國五條”落實細則方案還未審定，暫不公布。談及今年具體房價調控目標時陳如桂說：“廣州去年均價是1.4萬，今年1、2月份分別漲了10%和14%，如果定的目標太低，壓力就很大。”但他也給外界吃定心丸，“房價漲幅至少不應高於GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。”而據記者了解，廣州2013年的GDP增速目標定在10%。廣州市市長陳建華此前曾表示，這一目標有挑戰，本來更傾向定在9%。對此一些業內人士認為，調控目標很難實現。事實上，今年1、2月廣州均價已經上漲超過10%，達到16298元?平方米，而按年增長10%來算，今年均價必須回落至15448元/平方米。

　　不少關注樓價的市民告訴記者，根據官方數據，2012年廣州樓價升幅僅4.8%，但他們感覺“樓價不停上漲現象已經非常明顯。”市民劉先生表示將盡快買房，畢竟官方只是說要控制漲幅，並沒有給出“樓價會下降或者回歸合理”的信心。“根據陳副市長的說法，廣州樓價今年繼續上漲基本是肯定的了。”中大研究院周鬆教授分析指出，得益於“國五條”細則落地前兩月廣州樓價的沖高，即使年底樓價漲幅能控制在10%以下，市民隻會覺得2013年年底的樓價比年初下降了。“但實際上樓價同比去年肯定還是在上漲。剛需市民隨時可以出手，不必等待，預計廣州樓價今年不會有實質性下行。”

　　從化增城是否會納入限購？

　　爭議點：限購后不排除有樓盤降價，但擋住了不少改善型買家入市

　　粵版國五條要求廣深佛珠繼續執行限購，廣州細則是否會把之前不限購的增城和從化納入進來？陳如桂表示，原則上增城和從化是廣州的一個行政區，按照新國五條是應該納入限購范圍的，但它們又是代管市，所以會向省裡請示再定。

　　滿堂紅研究部高級經理周峰認為，增城和從化納入限購范圍的可能性是50%，如果納入，將對兩地樓市帶來較大的沖擊，成交量肯定會大幅度萎縮，在供應量的壓力下，不排除會有樓盤降價。不過地產專家韓世同認為，目前中心城區房價偏高，如果增城從化限購，需求量有限，其價格難以上漲，實際上還是改善型和剛需的首選區域。但增城某樓盤開發商表示，在限價的情況下，增城樓價沒有象市區那樣瘋狂上漲﹔倘若限購，不僅不利於當地樓市的發展，一些有改善型需求的買家也找不到買房的出路。

　　據悉，在供應量巨大的壓力下，去年郊區樓價並沒有隨行就勢。2012年廣州十區樓價上漲4.8%，市中心樓價漲幅尤為明顯。不過，位於廣州郊區的增城市去年樓價卻不漲反跌。網易房產統計陽光家緣數據顯示，2012年全年增城樓市整體均價為7430元/平方米，相比增城市公布的2011年全年樓價7666元/平方米下降了236元/平方米。

　　廣州如何增加中小戶型住宅供應？

　　爭議點：廣州新增用地缺口大，執行難度相當大

　　“國五條”細則規定，地方政府要“增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。”然而，據記者了解，這一條措施，執行難度相當大。2012年3月30日國家住建部批復的《廣州城市總體規劃綱要(2011-2020)》顯示，到2020年，廣州可利用的新增建設用地規模僅167.46平方公裡，年均新增用地僅16.75平方公裡，缺口達到60%。可以預期，廣州人口激增而可建設住宅用地匱乏，將是廣州市政府面臨的一道難題。此外，開發商拿到土地未必能及時開發中小戶型住宅。

　　有數據顯示，2012年廣州市十區90平米以下小戶型和90~143平米中戶型一手住宅網簽面積分別達到142.88和435.44萬平方米，市場消化率為105%和111%，呈現供不應求態勢。對此合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，若2013年中小戶型仍然供不應求，將導致房價飆升。而中小戶型之所以旺銷，主要是因為大部分購房者對房價的預期已從預降逐漸轉為預增，入市積極性增加﹔其次，廣州近期公布了諸多規劃利好，使得更多購房者入市。“2013年通脹依然，而買樓防貶值之心人皆有之，中小戶型成為投資首選。”黎文江建議，接下來政府可推出更多的限戶型土地供應市場。

　　但值得關注的是，記者了解到，2012年底廣州推出的經適房緊湊小戶備受冷落，在黃埔亨元花園尚有近半45平方米左右的兩房一廳和35平方米左右的一房一廳在選房時間結束后仍然沒人認購。廣州市住房保障辦有關人士透露，這一現象與經適房認購人群隻以家庭為單位有關，不少家庭隻能買一套房，都希望購買70平方米左右三房一廳。對此，中大社會學院周鬆教授分析，在商品房市場購買中小戶型的剛需比例應該隻有50%左右，剩余的還是以市民“小額投資”為主，畢竟“比起動輒數百萬起步的商業物業和豪宅，普通市民肯定更希望購買總價較低的中小戶型。”

　　二套房首付和

　　利率還會調高？

　　爭議點：可能性非常大，利率提升對誤傷一些合理的改善型買家

　　合富置業首席分析師龍斌指出，廣州肯定會嚴格按照中央的政策方針，將二套房首付提高到七成的可能性最大，但應該不會再提高利率，目前二套房貸款利率已上浮10%，若再上升10%，買家負擔相當重﹔首付的提高影響稍微小一些，利率的提升才是比較致命的，會嚴重打壓一些合理的改善型買家。業內資深專家韓世同也表示，廣州應該會執行該政策，有可能是二選一的調高，也有可能是首付和利率一起調高，首付調到七城，對買家影響不是太大﹔利率方面要看調高的幅度，幅度小影響也不會太大。

　　方圓地產分析師鄧浩志認為，二套房的貸款首付以及利率的提高已經是常用的政策手段，如果樓市在上漲通道，影響是有限的﹔目前購買二套以上住房的，要麼是改善型買家，要麼是長線投資客，對投資客來說影響並不太，但對改善型買家來說增加了房貸成本，影響還是有的。

　　二手房交易

　　將征收20%個稅？

　　爭議點：將按增值部分的20%征收，但如何執行仍有不確定因素

　　廣東省國五條細則當中，對於二手房交易個稅問題只是用一句“嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定”帶過，沒有制定明確的時間表。對此陳如桂曾表示，國五條的精神很明確，在二手房交易中按增值的20%收稅，將對投資性行為起到很大的抑制作用。

　　一些專家和業內人士分析，這一政策仍待細化。17號文中提到的“差價”，要“通過稅收征管、房屋登記等”查詢歷史信息才能獲得，但廣東要到年底才能建立全省聯網的住房信息查詢系統，因此這一政策如何執行仍有不確定因素。不過滿堂紅研究部高級經理周峰認為，廣州市可能會採取略為放鬆的政策，將征收對象由五年以下改為兩年以下的物業，這樣一來很多二手房就可以逃過一劫。

　　記者了解到，之前有傳言本月底開始實行二手房交易征收20%的個稅，不少二手房的業主和買家都加緊成交，成交量也因此創下新高。滿堂紅集團戰略管理部副經理肖文曉預測，新政執行后二手樓市的成交量將陷入冰點，廣州二手樓市需要繳納個稅的房源佔比非常高，至少有一大半，因此交易成本的普遍增加將使成交量的恢復之路變得緩慢而艱難。