京沪房企拿地热情高涨 地王再现扰动楼市预期

位于北京市朝阳区农展馆北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，虽然规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价就达到20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，这一单价创北京土地起拍价的历史新高。与之同时入市的还有5宗地块，6宗土地的总建筑面积达到61.8万平方米。

近期，北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市批量供地，新增土地面积达数千亩，其中不乏地段、性质俱佳的优质地块，上海、深圳也于此前两日先后诞生“地王”。

土地市场明显回暖，不仅体现在土地交易量的回升，同时还有地价上涨，以及诸多“地王”的出现。“地王”虽然主要源自地块的特殊性，但在岁末年初的时点上，将对市场预期带来不小影响。业内人士建议，在土地出让中，应采取措施避免高价地的出现，从而防止市场预期出现大幅波动。

“供地潮”再现

全国楼市在第三季度之后迎来今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。同日，天津土地交易中心发布两则公告称，将公开挂牌出让两宗土地，总起始价达到42亿元。

11月24日，大连市国土资源和房屋局发布公告称，将以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地，总用地面积达55.5万平方米。其中，31号宗地和32号宗地的总保证金就达30亿元。

11月26日，武汉市国土资源和规划局发布两则公告，决定于12月出让48宗地块，其中两宗土地以招标方式出让，其余46宗土地以挂牌方式出让。

广州将在本月30日出让11宗地块，其中有5块为二类居住用地，其余地块包括商务办公用地、商业金融业用地、普通仓储用地等。该市在12月份还将有十余宗土地推出。此外，石家庄、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地块。

中原集团研究中心监测的数据显示，11月1日-15日，13个重点城市经营性用地供应约为797公顷，已经超过10月份777公顷的总供应量。

中原集团研究中心认为，受楼市调控政策持续发酵和房地产市场触底的影响，今年供地计划的完成情况为近年来最差，这使得各地政府在11月份加大推地力度。

数据显示，今年前三季度，虽然保障房用地计划完成情况较好，但商品房用地供应仍然存在较大缺口。业内人士认为，由于此前“欠账”太多，多数城市将难以完成今年全年的土地供应计划。

来自财政部的数据显示，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元，下降21.7%。在地方政府迎来偿债高峰的情况下，从土地出让金中削减赤字已成为不二之选。

“地王”陆续诞生

高价地甚至“地王”也随着“供地潮”重新出现。11月27日，上海“黄浦区594(北块)、596街坊招标地块”以27.7亿元的价格竞出，折合楼面价超3万元/平方米，刷新今年沪上土地单价纪录。28日深圳“宝安尖岗山A122-0341宗地”也以20亿元的价格竞出，成为今年深圳的总价“地王”。

在即将入市的地块中，同样不乏潜质十足的“准地王”地块。其中，本月26日入市的北京“朝阳区农展馆北路8号地”，起拍价为20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，单价创下北京土地起拍价的历史新高。

此外，位于广州市荔湾区的“AF010114地块”，起拍价9800元/平方米，同样是该区域的高点。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，只要该地块成交的楼面价超过15000元/平方米，就能成为区域“地王”。而在当前的竞争态势下，这一价格不难实现。

距离上次全国楼市如此密集地出现“地王”，还要追溯到2010年初。当时，各地土地市场供需两旺，地方政府不断推出大体量优质地块，并迅速被市场热捧。房地产开发商对后市预期良好，拿地热情空前高涨，这些因素造成当时土地价格和溢价率双双攀高。

多数业内人士认为，本轮全国楼市出现“地王”，与个别热门地块的入市不无关系，但其对市场预期带来的影响也不可忽视。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在目前市场出现回暖的情况下，“地王”的出现对市场非理性发展有明显的推进作用。他表示，“地王”对整体房地产市场的影响不大，但其对楼市心理预期影响较大。

事实上，与两年前的市场狂热相比，当前房屋和土地市场均处在触底升温过程中，市场尚不具备大幅反弹基础。但在房屋销售进入传统淡季的岁末年初，土地市场的关注度空前提高，其信号意义往往容易被过度解读。

高价地将影响市场预期

“地王”诞生并不具备普遍意义。据了解，大部分“地王”位于城市的核心地段，在热点城市土地供应“郊区化”的趋势下，其区位优势凸显无疑。此外，“地王”的用地性质多为住宅或商用，配建规模较小，更容易吸引企业参与。

“地王”背后则反映土地市场的争夺开始激烈。在昨日深圳“宝安西乡街道尖岗山地块”的出让中，中海地产虽以20亿元的价格夺魁，天健、佳兆业、万科与招商联合体均参与争夺。同日，大连万达在北京通州永顺镇一宗商业地块的招标中，出现19.2亿元的最高价。两天前，该公司刚刚竞得与上述地块相邻的一宗土地。

据了解，经过此前的市场热销和各项融资举措，不少品牌房企手握的资金流在150亿元以上。现金充沛，加之补充库存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市场作为。

此外，房地产市场触底升温的预期愈加明显。根据国家统计局的数据，近几个月来，房地产开发投资增速、房企拿地面积增速等指标都在触底回升，国房景气指数也有所回调。多数房企认为，在地方政府放量供地的情况下，虽然地价有所提高，但当前仍是拿地的好时机。

张大伟表示，不少地区的土地出让底价设定偏高的现象普遍存在，这也造成虽然土地市场的整体溢价率不高，但地价仍高企不下。

而在土地出让方式上，除少数地块采用招标方式进行出让外，以“价高者得”为原则的拍卖出让已占据市场主流，这更容易使土地竞出高价。据统计，即便在今年郊区地块的交易中，成交的土地价格多数都创下该区域的历史新高。

业内人士建议，为稳定市场预期，各地在土地出让中，应尽量采取限制措施，比如设置最高限价、采用招标出让、合理确定土地出让底价、加大配建规模等，防止土地出让价格过高。同时，需尽快制定并公布后续土地出让计划，稳定土地市场预期。并根据实际情况，适当推迟热门地块的入市时间，以免给房价预期带来不利影响。

近两年来北京高价地（单价）相关资料

宗地名称 用地性质 成交日期 成交总价 成交楼面价

（万元） （元／平方米）

崇文菜市场（含西侧地） 商业金融 ２０１１年６月２７日 ７１０００ ４３２２８

朝阳区霞光里５号、６号 商业金融 ２０１２年７月３０日 １５１５００ ３７８７５

海淀区万柳地区居住 Ｒ２二类居住用 ２０１２年７月１０日 ２６３０００ ３３８３１

东城区香河园３号 商业金融、二类居住 ２０１２年４月１６日 １９１５００ ２５７４９

朝阳区孙河乡北甸西村 Ｒ２二类居住用 ２０１２年９月２６日 １４７０００ ２０１５８（张敏）