限购松动能否激活楼市：难改调整趋势

继呼和浩特之后，更多城市加入到取消限购的行列中。在楼市大环境发生巨大变化的今天，曾经作为“政策红线”的限购，已不再是不可逾越的“雷池”。3月初全国两会上政府工作报告中提出的“针对不同城市情况分类调控”，将成为今年中央政府对房地产政策取向的最好注解

不出所料，继呼和浩特之后，更多城市加入到取消限购的行列中。昨天记者从济南市房管局相关部门证实，济南已全面取消限购，“想买几套都可以”；而江苏无锡和福建厦门两个城市也相继传出取消限购的消息，虽然当地政府部门依然否认，但当地中介及业内人士均向记者证实，在执行层面楼市限购已形同虚设，只是尚未捅破那层窗户纸。

多城市陆续放松限购

记者昨日致电济南市住房保障和房产管理局业务咨询处证实，济南从昨日起已全面取消限购，济南市户籍与非济南户籍在济南买房都没有套数限制，“想买几套都可以”。截至记者发稿，这一政策调整并没有通过官方正式渠道对外发布，仅由济南市房管局口头通知各区房管局。

当地房屋中介机构也向记者证实了这一消息。据介绍，以前购房人还要上交购房申报表和住房情况说明等材料，但从10日起不再进行审核。这也就意味着限购政策已退出当地楼市。

就在近日，无锡、厦门也陆续传出限购取消的消息。记者昨天致电两地房管部门，均被告知“购房政策与之前一样，没有变化，限购并未取消。”但记者从当地中介及在建项目售楼处了解到，事实上在操作层面，两地限购政策均已放松——无锡在操作层面已全面取消限购；厦门则是岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可不用社保证明即可买房。在这两个城市，限购不过是形同虚设，“政府嘴上不说，实际已经不核查了”。

库存量成为关键因素

除了呼和浩特，济南、无锡、厦门的限购政策调整均未以正式发文的形式官方通知，而是采用与市场“心照不宣”的口头通知或操作层面默许的方式。从目前看来，越来越多的城市加入限购放松的队列中来是大势所趋，口头通知或操作层面默许的方式将会继续成为主流。

“除了一线城市和少二线城市外，绝大部分城市房价表现温和，甚至呈下跌态势，限购已经丧失了存在的价值和意义。”易居房地产研究院副院长杨红旭认为。但即便是这样，地方政府却无法从容退出限购。除了呼和浩特，更多的城市其实或多或少的已经放松限购，但在舆论压力之下，放风、求证、辟谣，成了特定时期地方政府面对媒体的固定路数。

事实上，曾经作为“政策红线”的限购，在楼市大环境发生巨大变化的今天，已不再是不可越过一步的“雷池”。不过，在分类调控的大原则下，能不能取消限购、住建部会不会出手干预，还有赖于一个最重要的指标——当地楼市的库存情况。

呼和浩特高调取消限购并能顺利过关并不是偶然。总人口不过300万，可售库存高达12万套，以今年上半年月均成交1000套计算，至少需要10年才能去化，呼市库存之高在全国位居前列。

而无锡亦是长三角楼市库存高企的重灾区。搜房网数据显示，截至6月27日，无锡全市七区可售商品房源超过15万套，环比一季度库存上涨8.1%，创历史新高；同时今年上半年无锡商品房总成交量仅21632套，平均每月成交3600套，创近三年来最低。以此计算，目前无锡商品房库存量需要近42个月才能去化。

不过也有例外，济南、厦门的库存情况并不算差。据北京中原地产研究部提供的数据，截至5月底济南商品房库存量为51858套，按照济南今年前五个月月均成交套数3375套计算，15个月即可消化掉目前库存。而厦门更是楼市整体趋冷后少数的几个热点城市之一，仅9.8个月即可去化库存，比京沪广深等一线城市的库存量还低。这或许也是济南、厦门仍不敢发文，在遮遮掩掩下暗中放松限购的原因。

放松限购难改调整趋势

然而，市场必须面对的是，限购取消并非挽救楼市颓势的救命稻草，各地政策微调未能提升市场成交的热情，市场全面进入量价齐跌阶段。6月全国主要新房市场成交依然低迷，成为今年以来月度成交量的第二低位。中原监测的40个城市数据显示，6月新建住宅合计成交面积环比下降17%，仅高于今年2月的成交水平。整体而言，多数城市6月成交量环比减少，而成交量有所增加的城市多受到降价项目的带动影响，因此短期来看，降价促销仍是提升市场成交的不二选择。

“本轮市场出现降温的原因与往年不一样，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”北京中原首席分析师张大伟认为，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮微调的结果将不同于此前的市场反应。

张大伟认为，从微调政策预期的效果来看，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成轻微的利好，市场有望走出一波上行行情；但如果信贷等政策没有本质变化，市场因为很多区域的供应过剩已难以避免持续调整的趋势。