年末楼市量跌价稳格局已定 未来楼价上升预期高

　　“北京楼市进暖冬”、“上海房价回暖”，成了目前一线城市的特征。但一份研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。结合短期影响因素及当前楼市的内生机制变化，“平稳”更可能是未来楼市走向的主要特征。

　　多城市商品房成交量上涨

　　据中原集团研究中心统计数据显示，截至11月25日，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到了236295套。超过了此前创出近2年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。同时中指院的最新报告也显示，上周（19-25）本月周均成交同比增长城市仍在九成以上。其监测的39个城市中，36个城市本月周均成交同比均增长，其中哈尔滨增幅最大，为777.22%。重点城市中，10个城市本月周均成交同比全部上涨，其中深圳涨幅最大，达到200.27%。

　　据链家地产数据显示，北京房地产市场本周有4个新建商品住宅期房项目入市，供应量为1327套，环比减少46.1%。从11月整体来看，截至26日，11月新入市项目仅15个项目，供应量较去年11月全月减少了35%，且11月入市的项目中套均面积120平方米以上的数量占到53.3%，比去年上涨了17个百分点。

　　较于北京环比减少的状况，上海商品住宅成交量则是创新高。上周，上海商品住宅成交量、新增供应量双双大涨，成交量创下了7月以来的新高，表明开发商依然借助当下不错的市场在“跑量”。据金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，上周，上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米，环比前周涨34.46%；成交均价为每平方米20233元，环比前周跌15.95%。上周上海市商品住宅新增供应面积为26.58万平方米，环比前周涨36.17%。

　　同时，深圳的新房成交量保持千套以上，来自深圳市规划国土委的统计数据显示，上周一手住宅成交套数为1086套，环比下降了3.89%，成交均价为18865.37/平方米，环比上涨了0.31%，依旧保持平稳走势。据世联地产(002285,股吧)统计，截止2012年11月26日，深圳全市一手房可售面积为311.54万平米，可售套数为33362套；若按近8周深圳全市新房周平均950套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为35周。

　　尽管天津二手房上周成交量价齐跌，商品房市场上周表现却表现出难得的惊喜。成交量高达三成左右的增长，房价也同样稳中有升。据天津市国土房管局发布每日房价统计，上周11月19日至25日，天津商品住宅共成交2255套，环比增加33%；成交面积为233760.7平方米，环比增加25.7%；成交价格方面，上周天津商品住宅成交均价为10630元/平方米，环比上涨0.3%。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，11月以来，全国主要城市成交量均达到了年内的新高，同比上月同期均有明显的上涨。

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　　三四线城市房地产库存天量

　　“北京楼市进暖冬”、“上海房价回暖”，成了目前一线城市的特征。但一份研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。

　　邯郸是河北省三线城市，其房价每平米也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯(600295,股吧)、温州、贵阳等地低多少。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。业内人士分析，该地在建与在售楼盘至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。