房地产形势判断【2】

进一步完善房地产调控政策的建议

房地产市场是受政策影响较大的市场。进一步完善房地产调控政策，宜坚持“鼓励自住型需求，抑制投机投资性需求”的基本取向，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，努力实现房地产市场平稳运行。

一是进一步完善以自住型需求为主的需求调控政策。住房的首要目的是为了居住，首次置业和改善型需求都是自住型需求，投机投资则显然不以自住为目的。建议将一人或一户拥有住房超过两套的作为投机投资性需求者，对投机投资性需求者继续实行严格的限购政策。实践证明，限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策，宜继续坚持。但目前个别城市的限购政策对正常的首次置业和改善型需求要求过严，建议在总结各地经验基础上，进一步完善限购政策，使其既能够发挥在限制投机投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求。同时，进一步完善对不同购房群体的差异化信贷政策。对首次置业，可实行不低于30%首付，不低于0.85倍基准利率；对二次以上购房，实行不低于60%首付，不低于基准利率；对在银行有贷款未还清而申请新的住房贷款的购房者，则不予贷款。

二是实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是房地产市场短期内出现大幅波动的首要原因。美国、日本等国房地产泡沫产生和破灭的直接原因就在于住房金融政策的大幅变化，如美国、日本均是在低利率时房价大幅上涨产生房地产泡沫，又都是由于低利率后的大幅升息造成房价泡沫的破裂。香港目前的高房价也与其低利率直接相关。我国近年来房地产市场大幅波动的一个重要原因也在于住房贷款利率的大幅调整。据测算，贷款利率下调1个百分点，可在不改变首付和月供的情况下将购房人的支付能力提高6%。利率政策是宏观调控的重要手段，利率调整有其必要性，但在调整利率时宜采取相应政策对冲利率调整对房地产市场的影响。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动。

三是降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费并增加二手房供给。目前二手房交易环节税费过高，既不利于居民持续改善居住条件，也不利于增加二手房的供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议在坚持和完善限购政策的基础上，降低房地产交易环节的税费，降低营业税的收取年限，并以此促进二手房供应量的增加，鼓励居民通过换购住房持续改善居住条件。

四是更加重视地方政府在土地供给等方面的调控作用。土地供给变化直接影响到商品房的供给情况，建议根据人口变化和住房需求情况，合理确定住房用地规模，既要防止部分热点城市土地供应不足造成的商品房供求紧张问题，也要防止个别城市出现的商品房供应量短期内过快增长带来的不利影响。

房地产调控政策是涉及到多项政策的组合，各项政策实际上是通过调控供求来实现市场的平稳运行。实行限购政策意在抑制投机投资性需求，实行中性的住房金融政策意在稳定市场需求，实行土地调控政策重在根据人口变化情况调整市场供给，降低交易环节税费主要目的在于促进存量住房资源的优化配置，持续改善居民居住条件。

（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员）（来源：中国经济报告）