北京楼市五环内涨五环外降 “二八”特征更加明显

李海霞赵莹莹

2013年01月07日15:44 来源：北京晚报手机看新闻

2012年北京新建商品住房全年成交均价为每平方米2.07万元，比2011年下降7.6%，其中五环外下降2.1%，四到五环上涨0.6%，四环内上涨5.6%。另外，二手住房成交均价为每平方米1.87万元，同比上涨5.1%。昨天，市房协发布了去年北京房地产市场的权威数据。

去年商品房

市场量增价稳

北京市房协根据北京市住建委网签数据统计，2012年全年，北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%，其中新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套，二手住房成交量相当于新房的1.4倍。

商品住房成交均价总体平稳。全年北京新建商品住房成交均价为每平方米2.07万元，比2011年下降7.6%，其中五环外下降2.1%，四到五环上涨0.6%，四环内上涨5.6%。二手住房成交均价每平方米1.87万元，同比上涨5.1%。

北京市房协秘书长陈志介绍说，用“量增价稳”四个字可以总结去年的楼市。对于数据显示房价平稳，而购房者感觉房价明显上涨，陈志表示，首先，此次公布的数据是全年的统计数据。其次，购房者的感觉还与之购买住房的类型和区域有关。五环外的新房成交均价下降了2.1%，五环外的楼盘占了八成以上，因此房价总体来说还是平稳的。

“二八”特征

更加明显

市房协统计，2012年，全年居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是改善型需求，由于严格的限购政策，不仅有效地将投机投资性购房挡在门外，而且很多改善性需求，是通过出售已有的住房获得购房资格，如卖旧买新、卖旧买旧等方式，从而在改善住房条件的同时也释放出了大量的存量房源。

具体到成交结构上，2012年住房市场呈两个“二八开”：五环外成交量占86.5%，成交均价为1.76万元，同比下降2.1%；140平方米以下户型成交量占80.1%，成交均价为1.73万元，同比下降3.2%。

“‘二八开’的结构表明，市场上供应的大部分房源是适合刚性需求的普通住房。这些房源主要分布在五环外的发展新城，区域住房供应充足并以普通住房为主，房价稳中有降，有效满足了首次置业的自住需求。”陈志表示，2012年居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是改善型需求，“由于严格的限购政策，不仅有效地将投机投资性购房挡在门外，而且许多改善性需求是通过出售已有的住房获得购房资格，在改善住房条件的同时也释放出了大量的存量房源，促进了住房资源的合理流动和优化配置。”

以价换量

促使年底市场翘尾

从交易数据看，去年10月下旬以来，市场出现翘尾行情，购房人也真实的感受到有些位置好定价又相对合理的项目开始热销了，并且价格比年初有一定程度的上涨。为什么严格调控的背景下市场出现了这样的变化呢？

陈志分析，翘尾行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。2012年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来的低位水平，企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。

2012年二季度以后，积压的刚需开始释放，同时随着宏观货币政策的适度宽松，进一步刺激成交放量，某些区域房价开始触底回升，但实际上回涨空间仍然也是有限的。“另外，市场翘尾是多重利好因素集中体现。一是居民对未来收入增长的信心增强了，二是预计今年信贷政策会有所松动，三是认为城镇化会进一步推动房地产业的发展，四是认为房地产调控政策基本稳定了，不会继续再出新政了，这些因素综合作用，使得改善性需求和刚性需求都加快了入市节奏。”

释疑

为什么市民感觉房价没有降?

陈志表示，这是因为去年房价下降有结构性因素，五环外的房价确实下跌了，如五环外新建商品住房成交均价就下降了2.1%，而五环内的房价有小幅上涨。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，买房人在往更远的新城走，所以成交均价比前一年的价格有所下降。

从交易数据看，去年10月下旬以来，市场出现“翘尾”行情，购房人也真实地感受到有些位置好定价又相对合理的项目开始热销了，并且价格比2012年年初有一定程度的上涨。

“‘翘尾’行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。2012年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来的低位水平，企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。”陈志分析称，市场“翘尾”是多重利好因素的集中体现，包括居民对未来收入增长信心的增强、对今年信贷政策会有所松动的预期、对房地产调控不会继续再出新政的判断等。这些因素综合作用下，改善性需求和刚性需求加快了入市节奏。

陈志判断，年末翘尾的上升行情，具有阶段性，且幅度有限。随着时间的推移，利好因素的影响力会逐步减弱。 D155 J201