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北京城区很多小区因未规划地下车位，所以地面的车位往往很紧张
不少开发商对车位采取只租不售
由于停车费节节攀升 不少开发商对车位采取只租不售策略
昨天，2013年北京首轮购车摇号结束，中签比率约为1:75。尽管北京的汽车“限购”政策在一定程度上延缓了城市汽车保有量的增加，但似乎并没有放慢车位价格的上涨幅度。记者调查发现，北京市区的车位价格普遍已经上涨到20万以上，而四环内一些楼盘的车位已经达到50万元，基本相当于一辆宝马5系的价格。
车位钱够买一辆豪车了
几天前，正在看盘的赵女士在得知了“国悦府”的车位价格后，立刻放弃了在这里买房的打算。位于西三环外西长安街上的新盘“国悦府”均价5万/平方米，它的产权车位价格为50万。如果按照车位12平方米左右的实际面积计算，该楼盘车位的单位价格已经与房子的价格相差无几。赵女士说：“这价太离谱了，都够买一辆很好的车了”。面对记者关于车位价格太贵的疑问，销售顾问则表示：“我们车位的价格并不算最高的”。事实上，北京50万以上的车位已经不在少数，而根据记者调查的情况，北京核心地段如霞公府、天安[简介最新动态]国汇等豪宅，其产权车位根据位置的不同价格已经达到60万-80万之间，有的甚至已经接近百万。但是，近期普通住宅产权车位的价格涨幅更为明显。这种趋势不仅反映在城区，甚至已经波及到五环外的区域。
在北五环外的新盘“天润福熙大道[最新消息价格户型点评]”小区，售楼导购告诉记者，一个产权车位的价格为20万到25万，“要等业主入住以后再确定车位的具体价格，不会低于20万。”记者调查了同一区域的小区，2011年产权车位的价格还只有11万到15万之间。离“天润福熙大道”不远的媒体村小区，2008年开盘，2011年小区开发商北辰[简介最新动态]实业很低调地卖过一部分产权车位，在很多小区业主都不知道消息的情况下，车位就卖完了。据北辰实业售楼处工作人员介绍，这部分产权车位主要位于小区的地下二层，价格大概在11万左右。附近的美立方则在15万左右。也就是说，在一年多的时间里，这里小区的产权车位价格上涨了3到5成，在北京楼市限购调控的背景下，车位的涨幅远远超过房价。
以往，一些位置较远的楼盘，常常用“买楼送车位”这样的促销手段吸引买房人，而目前这种情况也越来越少。新盘“金色漫香苑”小区位于昌平北七家未来科技城地区内，去年在该小区签订买房合同的张先生告诉记者，他去年6月份去看房的时候，导购表示当时签约可以享受5万元买车位的优惠，而到了10月，张先生真正决定签合同买房时优惠已经取消了，“我们10月份签合同的时候，小区的一个地下产权车位已经卖到了10万元。”
资源稀缺带动车位价格上涨
业内人士告诉记者，根据现行政策，对于有产权的车位，政府不进行价格干预，其价格主要反映了供求关系。现在停车位紧张，而需要车位的人多，价格自然会越来越高。2011年4月，北京市发改委出台新文件调整北京市内非居住区停车费标准，虽然该次调整中并未涉及居住区停车场，但居民对于停车费的上涨预期心理使得住宅小区车位成交量大幅增长，精明的开发商也立刻发现了“停”在车位上的商机。以“国悦府”为例，该小区的产权车位有200个左右，以每个50万计算，光是车位开发商就卖了1亿元左右。
除了新盘，一些中心区已售小区的产权车位也水涨船高。西直门附近的小区业主王女士告诉记者，几年前她们小区刚开始卖产权车位的时候一个车位15万，她认为花15万买个车位没太大必要，买车位的事儿就先放下了，最近车位的租金涨得厉害，她起念买个车位，“我一问小区物业，好消息是还剩余一些车位，坏消息是现在价格已经涨到了26万。”
据记者了解，三环内的公房小区居多，公房小区里基本没有地下停车位，院子里的车位租金不贵但非常紧缺。而商品房小区基本上开发商或物业已经不再直接出售产权车位，这些小区的产权车位都是业主所有，可以单卖也可以跟着房子一起出售。非常熟悉西直门一带小区情况的链家中介经纪人小乔表示，这些商品房小区的产权车位非常稀缺，业主可以卖到30万到40万。“现在产权车位比房子卖的还快，一个车位好多人等着。”
北京交通发展研究中心主任郭继孚告诉记者，实际上跟其他一些与北京同级别的城市相比，北京中心城区的车位不算贵，以香港为例，一个车位动辄300万。据悉，香港最贵车位要1288万港币。“曼哈顿、东京、香港都是这样，在寸土寸金的地方，人都住不起，车怎么可能住得起呢？”
个别项目车位租金已超3000元/月
产权车位价格上涨的同时，北京的车位租金也在不断攀升。根据记者调查的情况，长河湾小区、国兴家园小区、百万庄丽水莲花小区等三环内的商品房小区的车位租金，按小区的不同档次，从500到700元一个月。“2008年的时候这些小区的租金大都是一个月200元到400元之间，车位租金这几年涨了一倍。”
由于停车费的节节攀升，不少开发商对车位采取只租不售的策略。屯三里小区位于工体北门对面，是2009年开盘的小区，属于比较高端的精装公寓，均价4.6万/平方米。小区停车位为开发商自持，只租不售，如果一年起租，租金为1200元一个月，如果租半年，租金为1500一个月。据售楼处的销售人员介绍，已经租出去差不多200个车位，按目前已租200个车位来算，该小区开发商一年就可以收到288万元租金。此外，像当代MOMA、三元国际公寓[最新消息价格户型点评]、中轴国际、霄云里8号[最新消息价格户型点评]、银泰中心柏悦府、建外SOHO、东方广场公寓等都是“只租不卖”，其中贵的项目停车费已经超过3000元/月。这些项目的开发商除了每年“收租”之外，在车位不断升值的市场预期下，还保留了未来出售车位的获利空间。
停车位的越来越紧俏也吸引了一小部分人从炒房转向炒车位。但据记者从房屋中介处了解，这样的群体很小，而且获利有限。“一是新盘出售时，大多规定了业主才能购买车库，炒房者很难简单介入车库买卖。二是有钱买车库的大都自用为主，很少挂牌出售。”房产中介小李告诉记者，相对于炒房，炒车位因为购买群体较小，供应量也较小，参与炒作的人非常少。不过，在一些小区，由于有些房主长期不住导致车位闲置，也有委托出租的情况。租住在东城某小区的李女士告诉记者，她的车位就是小区论坛上租到的：“租的时候，业主在物业租金的基础上每月加了100元，还劝我一次性多交几年，省得租金上涨。我没听，结果这几年月租从300元一路涨到了800元，后悔啊。”
改善型二手房交易带车位有优势
记者在调查中发现，二手房的交易中，100平方米以上较大户型的房源带产权车位是一个优势，有车位的房子更容易出手。链家经纪人小张告诉记者：“一般100平方米以上的房子，买房人都是改善型，家里一般都有车，对车位的需求明显”。根据记者在一些房屋中介了解的情况，在小区车位不紧张的情况下，产权车位一般能卖的比最初的买入价格高两三万，若小区车位紧张，那无论卖还是租，价格都会更高。但如果是一居的小户型，车位的优势就没那么大了，小张告诉记者，“有时小户型房源带车位一起卖反而是个累赘。”小张表示，他之前卖的一套房，卖主有车位，但是买家只想买房子并不想要车位，最后由中介帮忙把这个车位租出去了。同时，如果在买家不需要产权车位的情况下，业主的车位也可以通过中介，或租或卖，都比较容易出手。
中心城区车位价格会继续上涨
住在西二环广安门内白纸坊东街南菜园的小区居民朱先生表示他们小区的车位很紧张，“之前我想租一个地下车位，但物业跟我说前面还有七个人在等，得排号。不过现在我们小区在安地上停车位的地锁，一共安70个，现在安好了六七个，我也排着呢，大概在40多号，要是排上了就能有固定的车位了。”朱先生告诉记者，附近的小区只有他们小区有地下停车位，其他小区的车位更紧张，现在如果小区里面实在没地儿停了，小区居民就只能把车停路边，“一般上午九点、下午两点交警会过来贴两次条儿，我们就掐着点儿提前挪车。不过我去年还是被贴了两次条儿，就当交了一年400元的停车费。”
在北京城区，每天与朱先生面临相同情况的人有很多。对于未来车位的价格，业内人士认为应大致分成中心城区和五环外区域来看。“中心城区由于车辆密集度太高，对停车位的需求仍然会继续上升。另外，有些小区由于建造较早，地下根本没有规划车位。供应不足的情况下，车位价格会继续上涨。”
而对于五环外的车位，由于很多小区在配建车位时都提高了比例，不少做到了一户一车位的标准。这些地域的地面停车位也较多，相对而言车位涨价幅度不会太大。“这也符合低密度区域承载更多车辆的国际惯例。”
如果从地面停车位的价格来看，北京中心城区停车费未来仍然会继续上涨。“有些人打个酱油都开车。为什么？因为停车费太低！如果停车费超过10块钱，肯定就不会有人开车打酱油了。” 北京交通发展研究中心主任郭继孚表示。
消费提示
买车位前先区分属性
目前，北京市民遇到的车位大致有两种情形，租赁或者购买。如果车库面积、费用已经由所有业主分摊，理论上这些车位属于所有业主，一般这样的车位不能用来单独出售，只能采取出租的形式。
“至于这些细节，则需要看住房销售合同，按照开发商和业主此前签署的合同来定性车库的所有权在谁。”业内人士告诉记者，如果车库的土地出让金由开发商支付、且没有由业主进行公摊，车位的产权则属于开发商。开发商可以选择持有车位进行租赁经营，也可以选择将车位出售给业主。这样业主购买的车位有产权登记，也能够进行正常交易。
“相对于销售房屋，车位销售回款更快，一般没有银行贷款等复杂手续。此外，地下面积一般土地出让金相当于正常土地出让金的三分之一，开发商卖车位也有利可图。”不过整体而言，由于体量有限，开发商对卖车库挣钱热情不大，“有这工夫，不如多卖两套房。”
此外，由于一些历史原因，开发商没有交齐车库的土地出让金，这样的车位是没办法办理产权的。部分开发商会采取出售使用权的方式脱手，这实际意义上是租赁。“业主需要注意，根据《合同法》的规定，租赁合同期限不得超过20年，超出部分将不受法律保护。”
目前购买产权车位，买主和开发商所签的买卖合同为《北京市商品房现房买卖合同》。据记者拿到的一份媒体村天居园内产权车位合同，明确地标示着建筑面积和使用面积，产权车位合同中使用面积13.75平方米产权车位，建筑面积则达41.27平方米。业主疑惑，为什么车位是论套卖而不是按面积出售。“合同上要写明建筑面积和分摊面积是住建委的规定，合同必须按商品房的范本走，这样才能在签订合同的42个月之内办好产权证。”
北京市住建委的工作人员则表示，因为目前还没有车位买卖的专门合同范本，所以产权车位的合同都是按《北京市商品房现房买卖合同》签订的，“在这个合同基础上，如果业主对车位建筑面积等问题有疑问，需要和开发商沟通，再签订具体的补充协议。”但在实际销售中，“根据《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，室内车位销售以个为计价单位。这一方面是遵循历史传统，也是便于现实操作。给车位发产权证也是最近几年才实施的政策。”
