部分一二线城市楼市升温过快 调控收紧预期渐浓

　　楼市过快回暖将导致调控新政早日来临。因此，尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。

　　因部分一二线城市的房地产市场回暖过快，这些区域楼市正逼近政策的“临界点”。

　　有接近北京市住建委的人士透露，北京等一线城市基本确定近期出台房地产新政，调控形式是抑制需求为主，进一步提高购房门槛。新政出台主要原因是一线和热点二线城市楼市升温过快。“因此这轮新政可能不止北京一个城市。”上述人士称。

　　据介绍，目前政府部门对部分一二线城市的楼市过快回暖已形成基本共识，而部分三四线城市因供给过量，仍面临去化难题，需要政策性支持。也就是说，楼市调控不会一刀切，将越来越呈现区别对待。

　　部分一线楼市升温过快成共识

　　据上述人士介绍，此前政府部门对调控的态度是视市场形势而定，若房价上涨过快，则随时出手进行调控。从去年10月开始，尽管各地楼市陆续回暖，但从接近政府部门的人士转述来看，调控者眼中的房价并未出现过快上涨。“直到近期，（相关政府部门）基本认定，少数一线城市确实回暖过快了。”这位接近北京市住建委的人士表示。而其对政策出台的预期，该人士也从“可能出台”，变成了“一定会出台”，而时间点可能不会超过3月全国两会前。

　　其实，这一调控思路在今年1月的博鳌房地产年终论坛上已露端倪。彼时，中国房地产业协会秘书长朱中一明确表示，在正常情况下，2013年全年房地产政策环境是：方向不变、力度不减。但若今年“两会”之前部分城市出现房价非理性上涨，则极有可能引来更为严厉的宏观调控。

　　可是，权威专家如此郑重的提醒并未改变楼市一路上涨的局面。最新数据显示，1月百城房价环比上涨1%，是近两年来涨幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。此外，9812元/平方米的全国百城新建住宅均价也刷新25个月以来的均价记录。

　　尤其值得注意的是，一线城市房价全线上涨的格局已经形成，成为全国房价上涨的领头羊和风向标。北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上涨1.61%，与上年同期相比上涨2.84%。

　　以上海为例，1月份上海新建商品住宅成交面积100.68万平方米，环比去年12月份的120余万平方米下降了13.7%，但同比却大幅增长418%。可见，上海等地一月份淡季反旺的楼市行情，在政府部门看来已经值得高度关注。“上海1月份商品住宅成交面积已经回升至2011年同期水平，而这一轮史上最严厉宏观调控就是从2011年1月26日开始的。”中国房产信息集团分析师付奇介绍。当时，温家宝主持召开国务院常务会议，确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控，其中关键一条即贷款购买二套房的首付比例不得低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时各地上报房价控制指标，并向社会公布。

　　和商品住宅成交热度不减相对应的，是供给的严重不足。据了解，2012年上海新建商品住宅供应合计为890万平方米，同比回落16.5%，在创下5年来新低的同时，年度供应总量首次跌破1000万平方米关口。到今年1月，上海商品住宅新增供应面积仅31.11万平方米，环比减少近七成。

　　“由于可售房源在去年12月提前释放，加上1、2月份原本就是推盘淡季，令上海目前供给显得尤其紧张。”付奇表示，受去年上半年土地供给不足的影响，今年全年上海一手商品住宅供给可能出现阶段性紧缺。

　　在此情况下，手中握有较多资源的大型房企，1月份量价齐涨的趋势就变得十分明确。根据万科公告，其2013年1月份共实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.31%。销售均价也从2012年1月份的10252元/平方米，上涨到11837元/平方米，增幅达15.46%。

　　另外一家接近千亿军团的超大房企恒大地产也在1月份颇有收获。据了解，恒大1月份合约销售总金额约为72.5亿元，合约销售面积116.8万平方米，较去年同期分别增长226%和213%。随着9个新项目同时上市，恒大在全国同期在售楼盘已经高达188个。

　　此外，世茂房地产1月份合约销售额约41亿元，同比增加353%，合约销售面积33万平方米，同比增长568%。从目前公布1月业绩快报的房企销售情况看，1月份火爆销售的局面已成共识。上海一位一直坚称楼市平稳、无须再紧的专家也向记者坦言，“从成交量上来看，上海确实有点"热"了。”