易宪容:有必要设置房价上涨政策容忍度吗

　　如果以设置房价上涨政策容忍度来掩盖住房市场现实，并以此来保护住房市场这个巨大的既得利益集团，而不是如当前反腐政策那样提出明确的政策与思路，那么中国的住房市场及产业结构要得以调整，中国要保持有质量的经济增长，难度是相当大的

　　——易宪容

　　社会科学院金融研究所研究员

　　从2012年下半年开始，国内房价上涨基本上成了一种趋势，而且这种趋势延伸到2013年1月更是显示高烧不退。最新数据显示，国内一线城市的住房市场更出现量价齐升的繁荣。比如，北京1月二手房房价突破3万，同比上涨36%；上海1月商品住宅累计成交面积为88.6万平方米；深圳、广州1月的成交量或也将达到历史最高水平等。有人认为，2013年国内房价暴涨的可能性不大，政府会允许房价小幅上涨，结合通胀率、收入增幅以及国家年度经济增长目标等判断，预计政府部门对于房价的忍耐度不会超过10%。

　　也就是说，面对当前一线城市房价上涨，存在着这么一种舆论，那就是当前房价上涨是合理的，只要这种上涨保持在10%的容忍度内，就不会有更严厉的调控措施出台，并以此来左右住房市场预期。在他们看来，在这种情况下，既不会触动巨大的住房市场的既得利益，也能够保持所需要的经济增长。

　　在这里，其实有几个问题需要解决：

　　一是当前房地产市场泡沫能否持续？北京市的住房平均价格上涨到了每平方米3万，自住需求的居民有没有能力购买？当前一线住房市场量价齐升的需求放大是不是自住需求？如果不是，当前进入市场的需求又是什么？可以说，房价涨得如此之高，自住需求的居民进入住房市场的比例很小，而投机投资需求进入市场的占比较高。因为，房价持续上涨的预期一定会催生出巨大的投资性需求、投机性需求、及其后的恐慌性购买需求等非自住需求。可以说，只要楼市有赚钱效应，只要当前政策的信贷政策及税收政策不改变，这些主导市场的投资性需求就会突破现有的各种限制政策涌入市场。如果政府要让整个住房市场保持在以投机投资的市场，那么这个市场要转型，房地产市场要得到调整就很难实现。房价也只能上升直到房地产泡沫不断吹大。

　　二是北京的房价上涨到每平方米3万元了，那么这种房价上涨趋势是不是进入政府房价统计指标内。可以说，从近10年国内住房上涨官方统计指标来看，其上涨幅度都比较小，与现实的房价上涨情况差距较大。比如，当前北京二手房房价与10年前北京市场房价相比至少上涨了6倍以上，但是这个涨幅度根本没有记入政府房价统计指标体系内。因此，如果真有所谓设置的住房上涨容忍度10%，那么相关职能部门要让当地住房价格上涨保持在这种容忍度范围内也不难实现。

　　三是当前国内住房市场，由于住房性质的不动性，它早就分割为无数个价格与需求差异很大的市场。而这些差异很大的市场现有所面临的问题也不一样。不过，有一点则是国内住房市场的一般性，即前十年吹得巨大的房地产泡沫正在破灭，比如温州、鄂尔多斯、海南等。而这种正在破灭的房地产泡沫会不会向国内其他城市蔓延，特别是会不会向一线城市蔓延？可以说，房地产泡沫破灭是必然的。只不过，市场预期当前的房地产信贷政策与税收政策不会变化（设置房价上涨容忍度就是以此来左右这种预期），投机投资者就会继续看好房价上涨。但是当上述政策改变及市场预期逆转时，房地产泡沫的破灭态势就会也由现有几个城市向更多的城市蔓延，最后蔓延到一线城市。

　　四是当前一线城市房价上涨不仅与2012年稳增长政策而让国内银行信贷放松有关，也与当前大炒特炒经济发展的“城镇化”有关。

　　十八大后，新一任领导集体本来对有质量的城镇化说得十分清楚，城镇化就是让农民进入城市并成为市民，但是房地产市场则把这个概念炒作成了住房市场投资快速增长及住房需求涌现。在这种情况下，强化了住房投资投机者进入市场的预期。因为当大量人涌入城市，住房需求就会大量增加，房价一定会上涨。因此，投机客率先进入市场，以便得到更高收益。房地产开发商作为住房市场价格主导者，采取种种推高房价的伎俩，带动二手房市场价格进一步上升。但实际上，就当前的住房价格而言，国内目前在城里的85%以上的老百姓根本就没有能力进入这种高房价的市场，更不用说收入水平仅为城市居民三分之一的农民了。农民无法进城，中国的城镇化从何而来？可以说，就当前中国住房市场的现实来看，莫说巨大的房地产泡沫破灭会给整个国家带来金融风险与经济危机，只是就高房价根本无法让农民进城而言，中国的城镇化在这种情况如何来现实？

　　总之，就当前国内住房市场的现状而言，如果以设置住房价格上涨的政策容忍度来掩盖住房市场现实，并以此来保护住房市场这个巨大的既得利益集团，而不是如当前反腐政策那样提出明确的政策与思路，那么中国的住房市场及产业结构要得以调整，中国要保持有质量的经济增长，难度是相当大的。易宪容