新“国五条”：坚定楼市调控政策不动摇【4】

　　破解增加住房用地供应与土地匮乏难题

　　要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力，可以通过增加中小户型住宅用地供应来解决,但可用于建设开发的土地捉襟见肘

　　房地产市场调控的新“国五条”政策措施，从字里行间认真分析，可以感觉到中央对近年来投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场调控取得积极成效，房地产市场形势逐步平稳的局面，是持肯定态度的。中央认为住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，是发挥了关键作用的，今后仍要坚持不放松。

　　新“国五条”考虑到未来我国城镇化快速发展阶段，短期内会出现热点城市和中心城市住房供求紧张趋势，具有预见性地提出了增加中小户型供应量，以及把外来务工人员纳入当地住房保障范围等针对性、可操作性很强的一些政策措施。诚然，地方政府在实际执行新“国五条”中，会有很多困难有待克服。例如，关于“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应”这一条措施，执行难度相当大。主要问题在于，深圳、广州等一线城市能用于住宅开发的土地日益匮乏；而开发商即使拿到土地，却未能及时开发中小户型住宅供应市场，也是造成中小户型住宅供不应求的重要原因。

　　根据广州阳光家缘网站监测数据，中小户型住宅呈现供不应求态势，若2013年中小户型仍然供不应求，将导致房价飙升。而中小户型之所以旺销，很重要原因是大部分购房者对房价的预期，已从预降逐渐转为预涨，不再观望转而入市；其次，广州近期公布了诸多规划利好，对购房者争相入市亦形成了推动作用；另外，房贷的充裕亦使众多购房者有能力入市。由于2013年通胀依然，而买楼防贬值之心人皆有之，故总价不高的中小户型成为市民首选。可想而知，今年房价上升压力主要来源于中小户型的供不应求，而不是大户型。因为大户型目前供过于求，涨价可能性不大。从政策层面看，今年房地产调控政策不会放松对投机投资性需求的抑制，而对于自住及合理的改善型需求，政策仍然给予支持和鼓励。刚需不受调控抑制，今后楼市交易主力是刚需。实际上，若要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力，可以通过增加中小户型住宅用地供应来解决。不过，广州市由于可用于建设开发的土地捉襟见肘，要做到新“国五条”要求的“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量”，恐怕难度较大。

　　2012年3月30日国家住建部批复《广州城市总体规划纲要（2011-2020）》，到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平（41.94平方公里）的40%，缺口达到60%。广州建设用地规模若以过去10年的用地速度，新增建设用地量仅够用3年。广州土地新增空间很少，而节约集约高效利用水平却不高，广州用地效率与国内外发达城市有较大差距。2011年广州单位建设用地GDP产出率为643亿元/平方公里，不到香港（5690亿元/平方公里）的1/8，和新加坡（3919亿元/平方公里）的1/6。今后政府将大力提升土地效益，留给开发住宅的用地逐渐减少。广州建设用地紧缺，而每年还要新增12.5万套住宅，以满足年均增加37.5万常住人口的住房需求（广州市常住人口从今年1500万人到2020年1800万人，8年规划新增300万人），可以预期，广州人口激增而可建设住宅用地匮乏，给广州市政府出了一道难题。(作者系合富辉煌（中国）首席分析师 黎文江)

(来源:南方日报)