东莞二手房征20%个税已五年 避税方式层出不穷

据经济之声《天下公司》报道，新国五条细则"震惊"了整个楼市，但东莞的二手房交易市场却"不为所动"。

早在2007年，东莞就已执行新政，即二手房按差价20%计征个税。经济之声记者分别采访了东莞市部分房产中介门店，以及东莞市的房管所，证实了东莞这几年，一直在执行个人出售房源按差额征收20%个税的政策。

东莞某房产中介丁先生告诉记者，2007年刚开始执行新政时，当地的二手房交易量出现骤降，但随即又进入上升通道。据他介绍，目前市场的关注点并不在政策上，而是如何少缴税。

丁先生表示，如果买房价是150，卖房价是180万，那么中间产生的30万盈利要交6万的税。这6万税，他们可以通过一些普通的方式，来帮客户抵消掉。但如果买房价是150万，卖房价是200万，那么中间产生的50万盈利则要交10万的税，普通的办法行不通，有的甚至会动用"将装修发票等抵扣的额度上调"等特殊手段。

《东莞地税纳税指引系列--个人销售不动产》规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。

合理费用是指本次缴纳的营业税、土地增值税、印花税等税费、购置时支付的契税和办证费、住房装修费用、住房贷款利息、手续费等，合理费用必须凭合法票据减除。

通过发票抵税，是一种逃税方式。对于卖房者来说，更重要的是要在税所有关系。在东莞，二手房交易到地税部门交税时，要上报房屋成交价格，如果相比评估系统报高了，则自己要多缴税；如果报低了，则通不过评估系统的检验。因此，在报税环节，最重要的就是准确把脉税所系统中的评估价。

丁先生：东莞现在所有二手房的交易，在税所有一个参考价格，基本上按照参考价格来打。

比如评估价税所那边底线是9000，很多人不知道这种情况，如果低于9000就不给通过，得重新再去评，再评的话会把评估系统的价格给你调高，9000肯定就过不了了。

如果你知道那边的情况最低是9000，合同上写一个8900他就给你过了，如果不知道的话写高了，假如说写9500或者10000给你过了，他不会告诉你的。所以要对税所的评估系统非常了解，把握这个尺度就。

看来，地税局的评估价是避免阴阳合同的关键。东莞地税局介绍，评估价是由地税局牵头，委托有相关资质的公司考察后得出的价格，评估价比市场价偏低，并没有完全跟市场价吻合。

东莞地税局：我们这个系统当时是由市局委托有资质的评估公司实地考察之后出具的评估价格。

现在市面上很流行阴阳合同，这不是硬性的干预，这意味如果低于市场价格，我们就有权力调整你的价格。而且系统内部的评估价已经是比现在的市场价偏低了，没有完全跟市场价格吻合。