解读新国五条个税新政: 300万房屋税费相差37万

　　王素荣，博士，对外经济贸易大学国际商学院教授。研究特长：税务筹划、国际税务、企业税负。

　　“新国五条”中，住房转让所得要缴纳20%个人所得税成为关注焦点。究竟政策的变化对普通老百姓会带来多大影响？对外经济贸易大学国际商学院教授王素荣近日在接受《国际金融报》记者采访时进行了详细解读。

　　“出售自有住房按规定应征收个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。现行出售住房应征收个人所得税的情况有：出售高档住房、出售不满5年的普通住房、出售已满5年的多套普通住房之中的一套，都应该缴纳个人所得税。原来各地征收个人所得税基本上都按售价的1%简易计算，此次的通知则要求各地新调控政策应按住房出售收入减去原购房成本，再减去营业税等税费后的净所得额，缴纳20%的个人所得税。”王素荣说。

　　举例来看，张某家庭有2套房，2013年转让了2006年贷款购买的105平方米的普通商品房，原购买价80万元，买房契税1.2万元（有契税发票），发生装修费10万元（有正规税务发票）。2011年还清贷款，结息证明上贷款利息共计11万元。现转让价为300万元。

　　因转让的是已满5年的普通住房，获得免营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和印花税的税收优惠。

　　同时，因为该家庭拥有多套住房，应征收个人所得税。出售商品房，可扣除的装修费为购买价的10％，即8万元，但要求装修费发票的付款人与房产证一致。应交个人所得税=（300－80－1.2－8－11）×20%=199.8×20％=39.96万元。

　　原来各地简易计税时，征收个人所得税＝300×1%=3万元。政策严格后，个人所得税增加了36.96万元。

　　另外，出售住房，中介交易费率一般为2.7％，则交易费=300×2.7%=8.1万元，评估费约1%，则评估费=300×1％＝3万元。

　　王素荣特别提到，二手房交易中，交易过程中的上述各种税费一般由买方负担。若新政策实施，因税负比较重，二手房交易合同中一定要明确税费由哪一方承担。

　　【他山之石】

　　那么，对住房转让所得征收20%的个人所得税是否太重？王素荣向记者介绍了中国香港以及其他国家的相关做法。

　　在香港，出售3年内房产，需缴纳SSD（额外印花税），此税最高占交易总金额的15%，出售3年以上房产免税。

　　在英国，出售自住房屋，不用缴纳资本利得税。出售非自住房屋，利得超过免征额的部分，征收18%或28%的资本利得税。

　　在新加坡，对住房转售缴纳印花税在近几年多次调整。2011年1月出台新的抑制房价措施中明确：在2011年1月14日之后购买的房屋，4年之内转售都要缴交印花税，逐年递减税率为16%、12%、8%和4%。

　　在日本，出售住房免征额为3000万日元，出售5年内的住房，减除3000万日元后，税率为39%；出售5年以上的住房，除3000万日元后余额低于6000万的，税率为14%；高于6000万日元的，税率为20%。

　　除上述税收规定外，王素荣告诉记者，《通知》中还有3点对普通百姓影响较大。一是更加严格限制外地购房者。对那些虽有纳税证明但没有当地户口，且已有1套以上住房的家庭，暂停售房；对既无当地户口，又无纳税证明或社保缴费证明的家庭，暂停售房。

　　二是严格实施差别化住房信贷政策。《通知》要求房价上涨过快的城市，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这将在很大程度上限制无全款买房者。

　　三是到“十二五”末，所有地级以上城市要实现住房信息联网。记者 黄晶华

(来源:国际金融报)