上海楼市红五月波动不大 二手房交易量将持续下滑

■二手房交易量将持续下滑 ■卖家心态整体平稳

（数据来源：汉宇地产市场研究部）

新政已经满月，根据以往的成交走势以及二手房市场的持续影响，红五月新房市场将会呈现量价齐升，但涨幅不会过大。二手房市场5月份的交易量将会持续小幅下滑。尽管交易量急剧萎缩，但卖家的整体心态较为平稳。因此，5月份二手房的成交均价并不会有太大的波动。

二手房：多看少动，或有“捡漏”的机会

近期的二手房交易已经不再像前两个月那么“好谈”了，因为买卖双方的价格分歧正在扩大，卖家不肯松，买家不愿“屈服”。机构统计显示，上月二手房成交数量环比下滑超过7成。在业界普遍认为未来一段时间二手楼市将呈现“量调价稳”之际，不少卖家和购房者却能明显感到，“最近的市场吃不准”。

“神奇”的换房经历

最近，汪先生成为办公室的“红人”，一到午休时间，就有同事过来打听他神奇的换房经历。原来，此前“新国五条”出炉后，二手房市场仿佛打了鸡血，交投一下子被激活了，汪先生所在的锦江乐园板块也不例外。“整个3月份，穿着西装的中介成了小区里最忙碌的人，晚上七八点都有人来看房。”汪先生试探性的跟几个中介进行了交流，得知目前小区在售房源的价格比去年底高了约两成，于是他也有了置换的念头。在选定好目标购房区域后，趁着周末，他和家人在中介门店开始了“地毯式”的看房之旅。

很快，一套位于定西路的110平方米、报价240万元的房源引起了他的注意。挂牌中介表示，这套房自今年春节挂出后一直未成交。房子是高层电梯房，楼层稍差且朝北向，但价格比区域均价低出许多。经过一番比选，汪先生最终决定出手置换，他原有的住房很快售出，每平方米单价较购入的房源要高。汪先生坦言，虽然也有人劝他说购入的房子有一些硬伤，以后再想脱手可能会比较折腾，但在他看来，在与原住房小区环境、房龄相差不多的情况下，“定西路的单价低于锦江乐园”——这是最打动他的因素。

同样有着置换想法的钱女士，却遇到了“幸福的烦恼”。本月，她准备将自己位于莘庄板块的一套小户型次新房房源售出，再置换到市中心区域居住。“当时我的想法是以最低130万元的到手价售出，中介却表示可以挂135万元到手。”钱女士觉得已经到了自己的心理价位，便委托中介挂牌。但让钱女士意想不到的是，当天晚上，中介就带着看房客上门看房，离开后不久便致电钱女士表示对方准备“下定”。

钱女士显然被这样“闪电式”的交易过程吓了一跳，她赶紧以购房者的身份，向其他中介咨询购买该区域同类房源的价格。“其他中介报给我的价格普遍在160万元的卖家到手价，我一下子没了方向。”经过再三考虑，钱女士决定先行撤牌观望。“最近的市场价格有点看不懂，虽然这套小户型房源就算按挂牌价卖出也不会有太多损失，但我很担心中意的房源价格涨幅更高，到时候连找地方住都会有问题。”

买卖双方预期价格相差5％

还有的卖家则处于“高不成低不就”的尴尬中，眼见前期二手房成交火爆，罗先生准备将自己正在出租的一套临近虹桥区域的地铁房售出，购买一套别墅。经过与中介沟通，由于小区为2000年以后的商品房，房型较好，且小区内多为自住需求，很少有房源挂出。“唯一可参考的是去年底售出的一套较低楼层的房源价格，于是我决定在那套房子成交价的基础上加价20%。”然而，虽然看房客一波接一波，但真正愿意坐下来谈价格的却是凤毛麟角。“现在郁闷的是，就连附近新村房的价格也都水涨船高了，让这套房子大幅降价出售我肯定心有不甘，但又担心今后楼市调控力度若再度加强，自己的损失可能会更大。”罗先生表示。

买卖双方对房价的预期存在差异，是导致目前二手成交踌躇不前的主要原因。上海中原新梅共和城分行经理江超认为，最近卖家出售房源的迫切感减弱，而3月的火爆市场，更使得卖家看好后市，不会轻易降低价格。买家方面，仍然期待政策细则能打压房价，因而看低后市房价，买卖双方的价格差大约在5％左右。比如一套“和福花园”94平方米的两房，目前的挂牌价在275万元左右，而买家的心理价格为260万元，相差15万元，因而迟迟没有成交。而上海中原通州分行经理孟敏也表示，区域内主力房源是总价在550万元－650万元左右的三房，买卖双方心理价差达5％，实际每套房源的差价达到30万元左右，卖家对价格紧咬不放，毫不松动，买家心态则往往会继续等待政策落实调控房价，这是目前二手房成交乏力的主要原因。

21世纪不动产上海锐丰泗泾店分行经理表示，4月泗泾板块的成交量环比减少约8成，同比上升约3成，挂牌量环比减少2成，与去年同期持平。 4月份减少的挂牌房源主要是业主主动撤牌所致。其原因是4月市场报价和业主心理预期不一，部分业主有卖转租倾向。另外，二手房客户方面，受首付含税的成本增加影响，部分转而求购一手房，分流的需求也致使部分板块新房项目出现价格上的提升。