南京中商的“故事”会不会成功？

MALL风潮席卷中国。

为此，南京中商(600280.SH)制定了集团5年内城市综合体及连锁门店发展战略，着力打造城市综合体、精品超市、电商等新型业态。

一个类万达模式的南京中商发展路径开始浮现，这似乎是一个万达模式的升级版的故事。南京中商董事长祝义才称，南京中商不会简单复制万达模式，“我们的业态会很丰富……比如我们会与美国梦工厂合作，这也是很吸引人的地方。”

在“加密江苏，走向全国”的策略下，目前已经有徐州、泗阳、宿迁、淮安、镇江、盱眙、新沂7个在建的大型城市综合体项目。

南京中商的故事会不会成功？

万达不是策划出来的

万达模式是在过去多年房地产大发展的背景下取得的，复制万达模式是一个非常大的挑战。因为万达模式是演化出来的，不是简单策划出来的。

万达的第一代产品主要为单体店，第二代产品则是复合店，卖街铺，真正让万达走向巅峰的正是第三代产品：城市综合体，这是当下讨论的万达模式的基本内涵。

万达的城市综合体必须依靠丰富的开发经验。这是在拥有了住宅地产方面的多年开发经验、前期商业地产项目的失败后才能够取得的。比如说，万达的开发周期在18个月，并形成“建成即开业，开业即满铺”的格局。这在没有开发经验的基础上，不可能完成。

销售收益最大化难以持续

万达的商业资源看似雄厚，其实，独特的商业资源需要付出代价。

万达以牺牲租金收益，与国际零售巨头沃尔玛、百安居、百胜等结成了战略合作的伙伴关系。实际上，低租金战略伙伴的租户占面积70%。

低租金战略，使得万达获得了巨大的资产升值，这是一种销售收益最大化的模式，这也同时成为万达模式缺陷。万达的战略伙伴，类似沃尔玛们轻装上阵，而剩下的占30%面积的商户，成为承担万达回收成本的主要渠道，压力巨大，可持续性成为问题。

另外，这种独特的商业资源，并不适合于全国所有地点。

地区差异导致复制难题

中国的地区差异非常大，包括收入水平、消费偏好、消费习惯等等。在全国一二线城市，依托这些全国性品牌，可以获得很好的支撑，但是，到了三线及三线以下城市，这种差别的重要性就会体现出来。这就是，万达背后的一群商业伙伴，不是所有的都适合全国所有地点。

万达的策略是寻找那些适合全国的品牌，使得旗下合作的大部分商家，适合大部分的人群，由此，他舍弃了两端，高端和低端客户。这个策略在一二线城市还会奏效，但是下沉之后，就不一定了。在三线以下城市，地区差别化更大，标准化快速复制并不一定保证成功。如果不能够快速复制，规模化开发，连锁化经营就不可能生成。开发周期一拉长、各种风险加大，万达模式就成为空中楼阁。

低成本资金是生存条件

事实上，即使是万达也面临挑战。

万达能够将收益率做到行业回报水平的1.5倍，依赖于很多条件。资源上，与政府、商业伙伴、金融机构良好的关系；财务上，需要稳定现金流、多渠道低成本融资渠道、多元的利润来源，还需要低成本土地，人力上，需要一流的规划、经营团队，包括高效的管理框架。

并且，即使是拥有了这些，仍然不够。事实上，万达模式正越来越受到更多质疑，门槛高、风险高、变数多，开始让市场越来越正视这些风险。

实际上，从国际经验看，对商业地产商而言，长期低成本的资金是其生存的基本条件。（人民网财经研究院）