房价上涨预期加剧 政策显现微调空间

北京中原地产最新统计数据显示，截至5月27日，北京新建住宅中千万元以上物业签约套数为138套，相比4月的124套上涨了11.3%。在北京出台调控新政后，住宅市场成交量有所下滑，但千万级高端物业的签约占比却不断上升，从3月的1.28%上涨到4月的1.57%，再上涨到5月的2.46%，翻了近一倍。而5月200万元以下的中低端物业成交占比为59%，相比3月的67.8%明显萎缩。

在价格方面，高端住宅的销售价格则维持涨势。亚豪机构的统计显示，4月北京37个高端住宅项目的成交均价达到50791元/平方米，环比上涨2%。亚豪机构副总经理任启鑫认为，在当前高端需求强劲、一线城市中心城区供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪明显，新增供应入市难阻整体成交均价上涨势头。

业内人士指出，高端住宅项目在整体住宅市场的占比不大，但其销售量和价格的变化对整体市场具有风向标的作用。“在售的高端住宅销售向好，对其他准备入市的高端盘有推动作用，且最终会传导到中低端产品市场。这在一定程度上增强了人们对房价上涨的预期。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。

据了解，6月北上广深等一线城市即将入市的新盘中，精装修产品、高端住宅项目的比例有所增加。在北京31个计划入市项目当中，有14个项目为精装修或现房产品。上海物业公寓开盘占比减少，别墅、写字楼、商住开盘量占比上升。深圳入市产品也偏大户型，120-160平方米的三居或四居房源占主导。

不少计划入市的项目价格仍然未定。北京31个项目中仅有13个项目公布了预售价格，多数项目尚处于待定状态。即使是已公布价格的13个项目也多表示，要以最终取得预售许可证的价格为准。

高姗分析认为，未来中低端产品因限价政策价格会保持平稳，但高端项目高单价、大面积的特征将使得高端产品整体成交均价延续上涨趋势。

当前一线城市楼市供不应求已成大趋势，房价上涨预期强烈，高端项目成交比重增加将进一步抬升整体房价。多数业内人士认为，这也会给现有政策带来冲击。出于“稳房价”的考虑，未来一线城市在高端项目的审批中将更加谨慎，价格过高的项目难以获批预售资格。

事实上，受“限价令”的影响，一线城市高端项目获批预售资格本就困难，当前高端住宅市场的供应中，有相当部分属于在售项目后期，以现房和尾房为主。据悉，北京地区本月26日开盘并受到热捧的别墅项目“旭辉御锦”，早在去年12月便领取了预售许可证，成功避开了“限价令”。业内人士认为，按照现有的政策态势，未来高端市场的新增供应不容乐观，高端住宅产品价格有上行压力。

高端住宅市场出现的新情况或将倒逼政策做出积极变化。其中，在限购已经挤出大量投机投资需求的同时，一线城市对于中低端住宅项目的管控或将有所松动，从而增加普通住宅的供应，满足更多刚性购房需求。