刚需楼盘“一房难求” 恐慌情绪再度蔓延

7月气温高升，北京楼市也进入盛夏。7月以来，富力尚悦居、中国铁建国际花园、首开熙悦山、中建国际港、金融街融汇等刚需项目相继开盘。7月20日，位于大兴的中建国际港开盘，10小时内揽金37.9亿元，刷新2012年以来全国楼市单盘单日成交额纪录，以此为标志，刚需楼盘迎来今年以来最大规模的销售热潮。

在刚需楼盘热销的同时，购房者发现自己面对的不仅是跳涨的房价，更多是“抢不到房”的恐慌。业内人士表示，随着上半年供求关系的恶化、以及房价的一路高涨，刚需购房者的恐慌情绪再度蔓延；而上一波恐慌，还要追溯到2012年“红五月”，当时也是助推了楼市下半年的火热走势。

经历

“总是抢不到房”

房山失意，转战大兴。张亮最担心的不是价格，而是“买不上房”。

“三天前首开熙悦山澜庭开盘，还没轮到我（选房）就卖光了，希望今天能买上”，7月20日早上11点，在中建国际港项目售楼中心外100米、顶着酷暑排队的张亮很惆怅：“好房源不敢想，买个三、四层、不通透的两居就好”。

没抢到首开熙悦山对张亮是一大打击。张亮今年28岁，2012年底满足了五年社保和纳税的“购房”资格后，就一直在看房，半年下来，地铁沿线、五环外的刚需盘，张亮都报了名排队，但苦苦等不到开盘。

7月18日，位于房山地铁长阳站附近的首开熙悦山澜庭终于开盘了，这项目84平米的两居报价160万元/套左右，是张亮的首选，但仅有的504套房源面临的是一千多名购房者的争夺，没什么关系的张亮排在最末，最后又累又失望地“白等一天”。

房山失意，张亮转战大兴。但这个位于大兴地铁枣园站的中建国际港报价在24500元/平米，88平米两居的总价跃升至200万元以上。虽然总价、单价都大幅提升，但张亮最担心的不是价格，而是“买不上房”。

中建国际港这次共有6栋楼、1462套房推出，总共排了3813个客户，张亮排在2700多号，下午3点前都是排名2000号以前的客户分批选房，但张亮从早上8点就来了，她希望自己能等到机会，第二天大兴还有一个地铁边的项目开盘，但位于南六环外，单价已到了20000元/平米，但只有600多套房源，张亮更怕买不上。

“别急，肯定有人不买的，我排3813号呢，希望能捡漏儿买上四居”，坐在张亮身边的一位大爷安慰她：“本来还以为销售骗我，没想到真有那么多人排队”。

但最终，张亮和大爷都没能买上房。下午4点多，开发商宣布房子已被前2000名客户全部选完，这意味着还有1000多位排队的客户连选房的机会都没有，张亮再次带着疲惫和失望离开售楼处。

而枣园地铁站附近的二手房中介全面出动，向那些没有买上房的客户积极发着传单。张亮发现，这些二手房要么是太旧的老房，要么是不满五年、税太高的新房。

“二手房税太高，还得买新房，买不上地铁房，我准备考虑离地铁一两公里的楼盘”，张亮说，下个周末，她又会奔波在看房的路上。

现象

一天卖出37.9亿

“放弃选房的客户很少，前1900位客户全部消化完了1462套房源”，这意味着有近1000名中建国际港的客户，当天连买房的机会都没等到。

张亮苦等的那几个小时内，开发商中建国际港卖出了37.9亿的销售额，刷新了2012年以来北京楼市的单盘销售纪录。

“销售情况比预期要好，项目客群以刚需为主”，据中建国际港相关负责人介绍，1462套房源中，有900多套是88平米的两居，其余为大户型。

对应的，这批购房者主要是两个群体，一批是首次置业的刚需，主要购买88平米两居；另一批是以大兴本地居民为主的改善型客群，主要购买140平米以上的三居、四居。

“这个价格没有给客户太多惊喜，但让我们意外的是，客户很认可”，中建国际港相关负责人透露，目前市场下，项目24500元/平米的均价是合理定价，具备区域较高的性价比，但公司也按照“惯例”预期，定价出来后，会有部分登记客户放弃购买，继续观望。

但现实是，“放弃选房的客户很少，前1900位客户全部消化完了1462套房源”，这意味着有近1000名中建国际港的客户，当天连买房的机会都没等到。

“当下的北京楼市有些过热了”，中国住宅房地产研究协会副会长童仲悦表示，不仅是五环房价，六环楼盘均价也开始突破两万，除了刚需旺盛外，投资需求涌入也导致这部分楼盘价格走高，实际上六环的楼盘价格已处于高位，价格和价值已经发生背离。

“这个盘（中建国际港）里肯定有部分投资型客户”，同区域的一位房企营销总监表示，2.5万元/平米的定价，已挤压掉部分购买力不强的刚需，而投资型客户最为青睐地铁沿线的楼盘，认为涨价空间大。

“房价今年涨得太厉害了，肯定三年翻番”，在中建国际港售楼处前的树阴下等着选房的另一位购房者告诉记者，他就是买来投资，本来2012年底就想在市区买个小二手房，但当时看新闻说，北京市住建委出面辟谣，认为北京房价不具备明显反弹的条件，于是他等了半年，看中的二手房几乎涨了近6000元/平米，“一等多等了30多万”的他果断放弃二手房，转战新盘，这次请朋友帮忙排到600多号，准备买个两居，等2015年交房后就出售。

心态

涨价加剧“恐慌”

“通过各种关系、来打招呼买房的客户非常多，几乎占到（推出房源的）一半了”。

房价上涨，但仍挡不住购房者的热情，四处托人找关系买房……中建国际港并非特例，这种情况还普遍出现在首开熙悦山等近期开盘的刚需项目中，在购房者强劲的需求支持下，这些项目无不“低调热销”、甚至不乏“日光盘”。

事实上，从蓄客开始，购房者的热情就让开发商吃惊。“5月6日开放样板间，7月20日开盘，整个蓄客过程仅75天左右，登记的客户超过了3800组”，中建国际港负责人如是说。

7月18日，位于房山的首开熙悦山推出504套房源，开盘当天就实现“日光”。而7月21日开盘的南六环某项目，距离上次开盘已有一年时间，开盘前积累了近4000组客户，而仅有600多套房源，最终以高额验资等方式，将诚意客户筛选至1000余名。

“通过各种关系、来打招呼买房的客户非常多，几乎占到（推出房源的）一半了”，近期一位刚完成开盘、不愿具名的刚需盘营销总监告诉记者，现在只能保证这些“关系户”买得上房，但折扣就“不用谈了”。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，“限价”下政府对预售许可证的发放控制，更是给了某些开发商“捂盘”的正当理由，需求依然存在但是供应大幅减少的落差使得目前市场出现成交低迷、价格坚挺的现象。

有业内人士指出，单个楼盘的供不应求背后，是北京楼市新盘在上半年“限价令”下的供应紧缩，购房者在“房子都抢不到”的情况下，自然出现了恐慌情绪，也无奈认可楼盘的涨价，为其买单。

据业内人士回忆，上一波刚需的买房恐慌出现在2012年5月，当时“红五月”奠定了2012年楼市“低开高走”的曲线，而近一年来不断高涨的房价也让购房者惊呼“等不起”。

对比

深“V形”大逆转

两年前500多套房卖一年，如今近三倍的房源也在开盘当天就能被一抢而光，开发商感叹“完全想不到”。

和二期的火热相比，两年前中建国际港首次开盘时可谓“生不逢时”。2011年5月，中建国际港第一次开盘时，仅推出两栋楼共约500多套房源入市。

“当时是楼市低谷，客户都在观望”，上述开发商回忆道，一直卖到2012年4、5月份才卖完，当时成交价不到20000元/平米。

两年前500多套房卖一年，如今近三倍的房源也在开盘当天就能被一抢而光，很多开发商回想起当时卖房的困难，和如今市场的火热，都感叹“完全想不到”。

据业内人士介绍，从2011年夏天到2013年夏天的这两年，正是北京楼市在中央政府调控的重重压力下从观望到一路下跌，随即止跌回暖，最终量价全面上扬，走出一个深“V形”大逆转。

2011年夏天，北京楼市在严厉版“限购令”下进入观望期，月度成交量不断创出“历史新低”，楼市一片低迷。

从2011年9月开始，通州、大兴等郊区楼市掀起猛烈降价潮，位于通州的京贸国际城率先降至14000元/平米，迫使区域楼盘跟随降价，通州房价一夜间回到两年前。

当时南六环外的天宫院区域首个商品住宅——龙湖时代天街打出“万元盘”，而该项目2010年底拿地时楼面地价超过7000元/平米，被业界视为成本价卖房的“裸奔”首例。

“那时候普遍认为16000元/平米就是个槛，超过了购房者就不会认，现在看来太保守”，天宫院一位开发商告诉记者，当初在低谷开盘时，房企连售楼处的接待中心都有意“缩小”，以免客户少、显得人气不够；没想到仅半年后，区域内一个精装项目就轻松卖过了16000元/平米，7月该项目三期开盘时，包括车位和精装在内，均价已接近20000元/平米。

根源

供应不足推涨价格预期

业内专家表示，上半年北京楼市供应不足以及房企和购房者对后市的看涨预期强烈，成为本轮刚需项目热销的最主要原因。

从统计数据看，上半年北京楼市实现量价齐升，新房成交更是创四年同期新高。业内专家表示，上半年北京楼市供应不足以及房企和购房者对后市的看涨预期强烈，成为本轮刚需项目热销、购房者愿意对房价上涨“买单”的最主要原因。

“我们感觉这波刚需盘的热销，根源还在于供应量不足”。多名开发商对记者表示，刚需们围绕着五环看了一圈，房山、通州、大兴等板块，都仅有少数项目在上半年提供新房源入市。

中国住宅房地产研究协会副会长童仲悦表示，前10年间，多种政策和手段干预后，仍没能实现房价止涨下跌，没有达到执政者和消费者的预期。因此，一些消费者结束观望，刚需在此时出现集中释放。

此外，一路高涨的房价、一房难求的现状也使得购房者出现恐慌。高策地产机构董事长李国平表示，上半年房价上涨过快，政府采取限价等行政干预手段，导致许多刚需楼盘预售证“难产”，造成供应减少，加之一些开发商蓄意捂盘，上半年的需求得不到满足，积压的刚需在近期开盘时得到集中释放；另外，未来房价将持续上涨是目前消费者的共识，所以购房者积极出手。

对于后市，中国房地产学会副会长陈国强表示，北京刚性需求旺盛，“僧多粥少”的局面短期内难以改变，未来价格依然以上涨为主，此外，由于市场的供应结构不断外移，决定了刚需郊区化的趋势不可逆转，刚需外溢将愈加明显。

“政府应该放开市场，遵循市场规律。限制价格也抑制了供应，增加了消费者对房价走势的不确定，导致价格限而不下，也直接推高了土地价格，无法从根本上解决高房价。”李国平最后总结道。

■ 延伸

北京六环房价全面破两万

南六环一直被视为北京房价洼地，去年区域内的房价也一直维持在15000-17000元/平米的水平。然而，现在南六环的房价已经今非昔比。

7月21日，位于大兴区天宫院的某楼盘开盘，预售许可证上的拟售均价为16500元/平米，而购房人实际买单的价格却接近20000元/平米。随着被视为北京最后一块价格“洼地”的天宫院新盘达到20000元/平米，北京六环房价已全面突破两万元大关。

记者走访发现，在南六环天宫院区域内，云集了保利·春天里、中国水电云立方、保利·熙悦春天、珺悦国际、金融街·融汇等众多刚需楼盘。虽然目前区域内多数楼盘开盘均价待定，但保利·熙悦春天、保利·春天里的销售人员均表示，开盘价格不会低于区域同等楼盘，应该在20000元/平米左右。

与大兴相邻的亦庄新城，六环内的在售楼盘中信新城最高单价已接近30000元/平米；位于六环外的马驹桥区域在售楼盘单价最高也达25000元/平米，目前区域均价在20000元/平米以上。

在其他区域，曾经的价值洼地——房山长阳六环内在售住宅楼盘均价基本都在20000元/平米上下，区域内的万科长阳半岛售价已达24000元/平米；首创·芭蕾雨本月售价为23000元/平米。而通州的在售项目早已突破2万大关，直逼3万。

北京六环房价突破两万，也直接催火了环京楼市。据记者了解，位于香河的鸿坤罗纳河谷项目7月13日开盘，均价8000元/平米，不到200套房源当天全部售罄。

多位业内人士均表示，供不应求的现状导致北京六环房价开始突破两万大关，居高不下的房价和限购政策促使刚需外溢，而环京楼市相对较低的价格和日渐完善的交通路网也吸引了大部分刚需人群目光。