房子转手卖了两回 首任房主户籍还“挂”着

　　花53万元买了套二手房，却发现里面还“挂”着前房主的户籍，购房人黎可很不爽，可卖房的卢俊也是有苦难言，因为这个挂着的户籍并不是他的，而是他的前一任房主吴天的。

　　虽然卢俊和黎可约定，交房时要清空房屋名下的户籍，为此卢俊在中介还留了3万元保证金，可卢俊也为如何让吴天把户籍迁出而犯愁。眼看自己的保证金就要打水漂了，日前卢俊一纸诉状告到了当地法院。

　　卖房子还“送户口”

　　2010年9月，卢俊在一家中介公司的介绍下，将名下一套房屋以53万的价格卖给了黎可。当时双方签署的转让协议中规定，黎可暂存1万元房款在中介公司作为保证金，卢俊结清相关费用，并将房屋内的户籍清空后，才有权领取。

　　其实卢俊卖给黎可的这套房也是自己此前买的二手房，就当他依约把自己和家人的户籍迁出时，发现前房主吴天的户籍还留在这套房屋里。因协议规定要“户籍全部清空”，卢俊提出从黎可暂存在中介公司购房款中再多留2万元作为自己“清户籍”的保证金。

　　卢俊后来多次找到吴天协商，谁知吴天却坚持不肯迁出户籍。无可奈何的卢俊转而想从和黎可签订的协议中找“漏洞”，他认为协议中的“户籍无”，应该是指房屋中没有他与家人的户籍，这一点他已经做到了。但吴天的户籍是否外迁应该是公安机关行政管理范畴，他无权强制吴天把户籍迁出去。为了能要回那3万元保证金，卢俊一纸诉状将中介公司告上法庭。

　　3万元保证金难要回

　　在法庭上，首任房主吴天表示，当时自己卖房给卢俊时就曾提出，要等他另行购房后才能将户籍迁出，但现在他被公司派往外地工作，考虑到本地的社保比外地高，他的户籍就一直留在了这套房屋内，当时卢俊也没有提出异议。

　　日前，经当地法院审理查明，卢俊与黎可签订的房屋转让协议合法有效，“户籍无”的理解应为清空涉案房屋内的户籍，而卢俊未能达到要求，所以法院驳回了卢俊要求中介公司返还3万元剩余房款的请求。(文中当事人均为化名)

　　买房前别忘“查户口”

　　“在房屋交易时，房屋名下有户籍的，按照有关规定，如果当事人不申请，户籍管理部门不能强制迁走他人的户籍。而有些买主对户籍没有要求，这样就会导致‘户籍空挂’现象，以后有了纠纷，甚至连原房主都找不到。”对此，法官解释，户口问题关系到房屋的再次买卖、子女入学等一系列问题，但法官在案件审理中发现，买受方在买房前对二手房内的户口问题重视不够，由此引发的纠纷在近年来的房屋买卖合同纠纷中占到了相当大的比例。

　　房屋买卖合同虽有关于户口迁移问题的约定，但一旦发生纠纷，由于户口迁移涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故法院对迁出户口要求不予处理，即使法院判决违约方支付一定数额的违约金，也无法解决上家空挂户口等问题。另外，买受人实际损失难确定。在买受人对房屋再次交易时，房屋内的空挂户口必然会对房屋的出售造成影响，以此造成的实际损失难以量化，经济赔偿也缺乏界定和量化的标准。

　　因此，法官提醒市民，在购买二手房时，应要求卖方出示户口本，并复印留存，同时与卖家一同前往当地派出所查询房屋内人员的户口情况；在合同中就户口问题作出约定，如留部分尾款在卖方迁出全部户口后才予以支付，同时明确违约方所应承担的责任。

(来源:齐鲁晚报)