“经济学家答问录”之 五：如何看待房地产市场发展问题

坚持房地产调控方向 长期要建立长效机制

国务院发展研究中心金融研究所所长 夏斌

国家统计局发布的统计数据显示，与去年7月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，二手住宅价格同比上涨的城市有67个，全国9成城市房价已经连续多月持续上涨。

七八月本是传统意义上的楼市淡季。然而，今年不管是一线城市还是部分二三线城市，房价在上半年持续6个月连涨之后依然“高烧难退”，呈现出“淡季不淡”的态势。

事实上，业内普遍认为，3月出台的“国五条”实施细则在地方落地以来收效甚微，回顾这些年的楼市调控历程，国家对楼市的调控政策从未放松，而房价又在趋紧的调控声中攀涨。可以看出，房价屡调屡涨已经导致民众对房地产市场健康发展的失去了信心。

人民网记者对话国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌，就目前房地产市场发展以及楼市调控政策如何发展进行了解读。

坚持楼市调控的信号一定要明确

针对房地产市场形势，国家发改委主任徐绍史此前向全国人大常委会作报告时提出，当前财政收支矛盾突出，金融领域潜在风险增加，房价反弹压力较大。从目前房地产市场的运行态势来看，房价上涨压力犹存，市场走势尚存不确定性因素，下半年控制房价的任务将更为艰巨。

夏斌：关于房地产调控的方向一定要坚持，政府给市场要调房地产的信号一定要明确，当前的房地产市场的问题是多年积累的问题，因此针对这样的多年的累计这么大量复杂的问题，对于决策者来说，方向绝对不能轻易动摇，动摇以后房价就会大反弹，就会更进一步失信于民。

房地产政策还是要坚持坚决打击投资炒房、确保低收入群体的住房保障，中国楼市以消费品为主导的发展道路，应是中国房地产市场建立长效制度的坚定不移的方向。在稳定楼市的同时，不失时机，抓紧对第一套购房等刚性需求，在首付比例、利率上的大幅优惠支持；加快对低收入群体租房保障的各种形式补贴制度的落实；加快相关供地指标的及时供给；加快住房信息的全国联网。

中国的房价，绝不会越调控涨得越快，政府在房地产调控的方向上短期内可以着眼于房价，但长期一定要形成长效制度。关键是要寻找到一个能使房市趋于良性循环的调控思路，敢于调控。

房产税扩围要因地制宜

虽然限购、限贷等调控政策很可能仍将继续，但这些政策并非长久之计。从长远来看，要想保持楼市持续稳健发展，出台长效机制必不可少；就具体调控手段而言，房产税应该为最先推出的调控手段。

近日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这也被看做是继3月出台“国五条”以后又一次更加严厉的房地产调控政策。无论房地产调控政策怎么变化，不断提高房屋持有成本的房地产调控的政策取向，已经得到社会各界的基本认同。

夏斌：房地产调控的方向坚决不变，打击投机，加快社会保障房的建设。为了精确打击房地产交易环节的投机行为，与其推出房产税，不如先推出高额累进交易所得税。房地产投机主要存在在买进房子再卖出去的环节，要精确打击卖出去的环节，想卖房就要上高额的交易所得税，当然作为政策是要好好研究的。

选择适当时机，统一上海、重庆的房产税，淡化、统一35个城市不同的限购政策，重点推出累进高额的交易所得税，同时，要坚决支持房地产刚性需求。但是现在对房市还要调控，不能放松，因为调控还没到位。

不过，由于中国各地的房地产市场情况和交易细节等均有所不同，因此在房产税试点范围扩大的同时，或可考虑更细化、更贴近当地的具体措施。

择机做好短期行政措施退出和长效机制出台的衔接。

房产税改革进一步扩容能否持续性地控制房价，甚至降低房价，并以此为契机构建起楼市调控的长效机制，从根本上来讲，还要看政策能否掐住房价上涨根源。除了房产税以外，房地产调控长效机制还应在那些方面进行调控呢？

夏斌：现在房地产市场是连结中央政府、地方政府、开发商、老百姓、投资者以及市场方方面面的一个连结点，是一块心病。 中国经济要稳定增长，就要准备再花1-2年的时间，信号明确、方向不变、讲究策略，慢慢调到位。

政府在房地产调控方向上，短期内可以着眼房价，长期来说，就是要把房地产市场健康发展的长效制度建立起来；一边以暂时的行政措施为主，包括限购、限价等等。一边必须抓紧规范中国房地产市场长期健康发展的制度研究和政策储备。对于多年历史积累的问题，调控既要坚持方向，明确信号，又要讲究策略，择机做好短期行政措施退出和长期税收、市场及其他法律制度出台的衔接。

保障性安居工程仍然要加快，建设资金坚决不能退，资金要进，中央财政要支持保障房的建设。除了给地方政府施加一定的压力，要拿资金建保障房，同时财税可以给予一定的优惠，来鼓励社会更多的资金加快建设房。