专家激辩楼市走势：稳增长下楼市调控亦难放松

　　2013博鳌房地产论坛日前在三亚开幕，近千名业内人士、专家学者和开发商代表在论坛上探讨当前和下一步的房地产走势。记者 王晖余 摄

　　新国五条“落地”以来，房价并未应声下跌，与之相反，近期一线城市房价持续上扬，“日光盘”和“地王”频频出现，再次引发社会对调控变“空调”的担忧。

　　正在海南三亚举行的2013博鳌房地产论坛上，与会嘉宾认为，土地、住宅供需失衡是一线城市房价上涨背后的最大“推手”，下半年一线城市房价上涨压力依然较大，二三线城市则要“去库存”。促进房地产市场平稳健康发展，必须以改革为“抓手”，尽快推进房地产调控长效机制建设。房地产业协会副会长朱中一透露，国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正处在论证阶段，估计3个月后能逐步清晰并公布于众“但制度的落地还需要很长的时间。”

　　供需矛盾致房价“节节攀升”调控效果“打折扣”

　　近期一线城市的房价让购房者再次“揪心”。中国房地产指数系统百城价格指数显示，7月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，连续第14个月环比上涨。北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%。

　　与之相对应的是，久违的“日光盘”在多地再现，不少购房者惶恐入市。7月20日，北京中建国际港开盘当天，1462套房源售罄，认购金额37.9亿元，创造了2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售纪录。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为“日光盘”的出现，一方面是各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略回笼资金；另外一方面，也是由于“新国五条”细则一些关键政策并没有实质性落地，反而激发了需求更加集中释放和爆发。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，一线城市房价持续上扬的根源是市场供求矛盾“尽管有限购政策，但每年仍有五六十万人具有北京购房资格，供应量有限，需求量膨胀，这是一线城市绕不开的矛盾。”

　　“近期北上广深一线城市之所以房价快速上涨，最核心的原因是土地资源稀缺，而人口仍在大量涌进一线城市。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

　　限购、限价、限贷等行政调控手段不可谓不严厉，但调控效果为何仍不理想？顾云昌认为，关键在于土地和楼盘的有效供应远远不足。今年上半年全国住宅用地供应完成全年计划的36.7%。而且过去三年的土地供应计划均未完成。

　　国家统计局统计数据显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降10.4%，同期的土地成交价款增长7.5%，“量缩价涨”成土地市场的主旋律。

　　与会人士认为，企业资金面不再紧张也是房价上涨的驱动性因素。华远地产股份有限公司董事长任志强就明确表示“今年开发商不缺钱”。

　　稳增长下楼市调控亦难放松房价走势将现“两级分化”

　　今年二季度G D P增速比一季度下滑0.2个百分点至7.5%，经济下行风险受到更多关注，在稳增长的背景下，房地产调控和货币政策收紧预期减弱。

　　7月30日召开的中共中央政治局会议在房地产方面要求“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。市场和公众对楼市调控预期也有所变化。

　　对此，朱中一表示：“当前经济运行总体平稳，而多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。”

　　限购限贷等调控措施短期内有没有可能退出？首创集团董事长刘晓光直言“不可能”“开发商要随时准备应对比较温和或者不太温和的调控机制。”

　　调控措施难放松，房价是否会“退烧”？“既要看到一线城市房价上涨压力很大，又要看到中小城市楼市供大于求。”顾云昌认为，下半年一线城市房价上涨压力仍然较大，而二三线城市则面临如何消化库存的问题。

　　确实如此，与北上广一线城市楼市火爆程度相比，一些二三线城市楼市趋于冷清。海南一沿海县高端地产项目的营销部负责人告诉记者，该项目7月份零成交“公司要做的就是放慢推盘节奏。

　　但部分开发商显然对下半年房价走势更为乐观。渣打银行最新“开发商景气指数”的调查中，30家开发商中有23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。其中21家相信房地产业最糟糕的情形已经过去。

　　任志强认为，今年房地产投资总体将趋于平稳，价格将稳中有升，近期房租的持续高增长趋势对房价也会造成影响。

　　金地集团股份有限公司董事长凌克认为，从国外和国内宏观经济的形势看，中国的住宅市场在未来的一段时间有非常大的涨价压力。从供求关系上来看，很多一线城市和二线城市供需比降到了1以下，有的城市甚至是0.5。此外，土地供应也不足，近期各地也频频出现“地王”现象。

　　一些与会专家担忧地价上涨将推高房价上涨的压力。以一线城市为首，近期各地土地市场中成交多宗单价接近甚至超过周边房价的单价地王。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，有些“地王”的单价比旁边的房价几乎高出一倍之多“我认为是地方政府在背后有意或者无意的把地价推高上去。”

　　调控长效机制或将出台改革将成重要“落脚点”

　　与会嘉宾认为，退出限购、限价等行政性调控措施，通过市场化的手段建立房地产调控长效机制已经成为各界共识，而这有赖于一系列的改革推进。

　　朱中一在博鳌房地产论坛上透露，国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制仍处在论证阶段，估计3个月后能逐步清晰并公布于众，“但制度的落地还需要很长的时间。”

　　对于目前土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，朱中一建议，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划与住房供应计划挂钩，普通商品房用地的出让价格与稳定房价的目标责任制衔接“否则下一步稳定房价的难度更大。”

　　与会专家普遍认为，过去房地产一直强调的是调控，现在必须把改革放在第一位，通过改革建立长效机制，促进房地产市场平稳发展。

　　“改革是促进房地产市场平稳健康发展最重要的落脚点之一。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮说，目前房地产业最重要的土地和资金要素没有充分市场化，亟须推进土地制度改革和利率市场化。

　　顾云昌认为，目前三大促进房地产市场平稳发展的改革亟需推开：一是逐步建立房产税、交易税等房地产的税收体系；二是推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面；三是推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资投机资金“分流”。

　　刘晓光认为，影响房价的因素主要是土地、税费和资金成本，这将涉及对房地产的土地、税费和金融的改革，“我想在未来的几年中应该有一些新的进展。”

　　朱中一还建议，今后要更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。其中也包括完善“双轨制”，解决新型城镇化过程中大量进城农民工的住房问题。

　　张宏伟建议，通过住房信息制度及不动产登记的建立、房产税试点范围逐步扩大，有针对性调节房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。（记者 王晖余 郑玮娜 郭信峰）

(来源:经济参考报)