以房养老被指政府算计老百姓房子 官方紧急表态【2】

　　“即刻变更产权害怕房子卖亏”

　　记者调查发现，上海、南京、杭州、哈尔滨等地也有相关试点，模式均不相同。

　　2007年年中，拥有政府背景的上海公积金管理中心推出“以房自助养老”的模式。65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金中心，可一次性收取房款；该房屋由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。

　　然而，沪媒报道，2010年，“以房养老”上海试点早已停止，上海公积金管理中心表示，“无恢复时间表”。

　　最近一年，华东师范大学金融与统计学院教授汪荣明指导学生，专题调研“中国反向抵押贷款养老”模式。当年京沪“以房养老”试点失败原因，也是调查内容之一。

　　课题组发现，上海“以房自助养老”项目初期咨询者众多，但是真正申请试点的对象仅是个位数。项目失败的主要原因，汪荣明和学生们分析认为，“大多数老人不能接受签约的时候就变更房屋产权”。

　　家住上海普陀区的张女士，不接受的原因是“担心房价上涨”。

　　从2007年到2013年，张女士名下的老房子市价翻了几番，“要是当年卖给公积金中心，亏掉了。”

　　此外，“南京试点”也广被报道。2005年4月，南京汤山留园公寓试水“给我房子、替你养老”业务。拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可自愿将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于缴纳养老费用。老人去世后，房屋产权归老年公寓所有。

　　两年后，当地媒体的调查却称，该公寓只有4名老人入住，留园老年公寓即将进行工商注销。

　　日前，记者按照2007年该老年公寓在网站上留下的电话与之联系，不是无人接听就是关机。

　　汪荣明带领的课题组分析，这个方案的限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老人不敢把房产交给民营机构打理。

　　其他城市试点也遇到了类似问题：客户过少。如今，都已基本销声匿迹。

　　“试点成功需政府引导给优惠”

　　以往的失败经历，让不少人对未来将开展的“住房反向抵押养老保险”试点，产生悲观情绪。

　　目前，新的试点方案尚未出台。

　　孟晓苏认为，如果这次想要试点成功，保监会首先要同意“住房反向抵押养老”作为一个保险产品。政府也要给一些优惠政策，比如给老人免税。（入保后每月从保险公司处获得的收入，正常情况应交税）。

　　再比如，老人越高寿，领取的养老金就会越多，政府也可以通过一些“高龄（保险）补贴”，鼓励保险公司对高寿老人“管到底”。

　　李红兵则建议，今后，“以房养老”可借鉴新加坡模式，由政府引导，给出优惠政策，或购买服务，吸引更多公益组织参与。

　　而在“以房养老”这一话题逐渐升温之时，有专家提醒，让老年人安度晚年，不能把眼光局限于养老金数目、模式上。

　　去年全国两会，作为全国人大代表的郑功成，接到一位老人的电话，希望他呼吁养老金再涨一点。郑功成说，这位83岁的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需长期护理，还是捉襟见肘。

　　老年人晚年有高昂的医疗费用等支出，只依靠基本养老金，根本难以承受。“中国各级公共性财政投入，更应向老年人的医疗保障、养老服务产业倾斜。”郑功成说。

　　70年产权，“以房养老”最大阻碍？

　　多方认为，“以房养老”的主要障碍，是中国商品房产权最长为70年。

　　“我买的是二手房，现在房龄已经快30年了，等我老了，就算想以房养老，刚把房子抵押出去没几年，就满70年了，这账该怎么算？”北京市民张先生说。

　　2011年9月，银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示，我国现有的制度——房屋产权70年，致“以房养老”难推行。

　　中信银行2011年在多地试点推出“养老按揭”业务，但明确规定，贷款期限最长不超过10年。

　　“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”长春一家银行个人贷款中心负责人解释说。

　　对此，孟晓苏并不认同。在他看来，2007年出台的物权法已经明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。金融机构担忧“70年产权”的问题，是自己束缚了自己。

　　“真正的住房反向抵押保险，要保障抵押了房产的老人，按照房屋的实际价值，领取养老金直到去世。”孟晓苏说。

　　孟晓苏认为，“住房反向抵押养老保险”本身就是一个小众产品。按照他的计算，我国目前大约有2000万无子女和失独老人，如果其中有3%的人接受，就有60万人之多，这将极大改善他们的晚年生活。

　　孟晓苏计算过，在北京，一套二环内的100平米的老房子，市值约500万，如果做“反向抵押”投保，每个月可收取3.4万元养老金，直到去世，房屋增值还能领到更多。

　　“多了一种选择，不具强制性”

　　民众还担心，政府提“以房养老”，那是不是没有房子的人，就不能养老了，或者，只靠基本的养老金是不够养老的？

　　在接受媒体采访时，华南农业大学劳动与社会保障系副教授张开云，说出了自己的理解：“以房养老是养老政策多层次、多支柱背景下的多选之一，是自愿选择而非强制性的。同时在顺序上，是存在了社会养老、家庭养老、国家帮扶、社区服务等养老选项后又增加了一个，而不是意味着，国家先收了你的房子，等你钱还不够时，再考虑其他帮扶。”

　　9月19日和20日，民政部连续发声，平复公众对“以房养老”的质疑：“以房养老”只是一种选择，与基本养老保险没有关系。

　　以房养老是养老政策多层次、多支柱背景下的多选之一，是自愿选择而非强制性的。同时在顺序上，是存在了社会养老、家庭养老、国家帮扶、社区服务等养老选项后又增加了一个，而不是意味着，国家先收了你的房子，等你钱还不够时，再考虑其他帮扶。 ——华南农业大学劳动与社会保障系副教授张开云

　　多地探索以房养老模式

　　试点地点：北京

　　开始时间：2007年

　　试点模式：出租自有房屋（保留产权），租金直接给付养老公寓费用

　　存在问题：无中间担保机构，养老公寓地理位置偏远等

　　试点地点：杭州

　　开始时间：2009年

　　试点模式：租房增收养老，售房预支养老，退房补贴养老，换房差价养老

　　存在问题：实施规模较小，无法应对可能存在的风险等

　　试点地点：上海

　　开始时间：2007年

　　试点模式：房产直接变卖给公积金中心，用所获资金返租自己已售房屋

　　存在问题：即刻变更产权，未考虑老年人对房价上涨的预期等

　　试点地点：南京

　　开始时间：2005年

　　试点模式：与“倒按揭”有相似之处，但只针对房屋面积超60平米的“三无老人”

　　存在问题：无中间担保机构，参与条件苛刻，不利推广

　　试点地点：重庆、厦门、长沙等

　　开始时间：2011年

　　试点模式：以自己或子女的房产作为抵押，向中信银行申请贷款，在约定期间通过分期还本付息方式还款或者以房产抵押

　　存在问题：只能以房产估价的60%提供贷款，贷款到期后，老年人晚年无保障等