楼市调控不再东南西北一副药 因地制宜辨证施治 

　　近日，随着各大城市房价的持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施。继北上广深等一线城市收紧调控政策以后，南京、南昌等二线城市也相继接过调控的接力棒，使得出台调控政策的城市达到16个，业内预计仍将会有其它城市跟进。专家表示，从目前的调控政策看，各地调控有松有紧已经出现分化，中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“东南西北一副药”转变为因地制宜的差异化调整。

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　　各地陆续出招“灭火”

　　根据国家统计局的最新数据显示，截至10月份，全国新建商品房价格同比涨幅超过10%的城市达到21个。而北京、上海、广州、厦门、深圳、乌鲁木齐、郑州以及长沙8个城市新建商品住宅价格较之3年前，涨幅超过20%。

　　面对持续高涨的房价，北上广深等一线城市率先收紧了调控措施。随后，南昌、武汉、厦门、沈阳等二线城市的调控新规开始集中发布。截至11月29日，对楼市政策进行调整的城市已达16个。

　　临近年底，为何众多一二线城市接连出台楼市调控政策？同策咨询研究部总监张宏伟认为，这些政策都是为了在短期内遏制房价过快上涨的“灭火”政策。

　　链家地产市场研究部张旭分析，一方面是由于近期房价上涨较快，引发了广泛关注和舆论反弹，地方政府压力较大；另一方面，年初中央政府出台的“国五条”中明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，由于年内一部分一二线城市的豪宅项目拉升了均价，所以现在对于单价较高的楼盘在年内都进行了限制。加上一部分保障房接下来有可能纳入统计口径，因此地方政府想把年内的涨幅压下来一些也是有可能的。

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　　从“一刀切”变“切一刀”

　　在已出台楼市新政的16个城市中，大多数城市对限购政策出现实质性加码，不仅限贷政策收紧，二套房贷首付比例也出现不同程度的提升。

　　比如南京出台的“宁八条”、杭州调控新政、长沙的“长四条”，都将目光盯在了提高二套房的首付比例上，其中南京和杭州都把二套房的首付款从原来的六成提高至七成。武汉出台的“汉七条”更是升级了外地人限购政策。

　　“这对于满足二线城市的自住需求会有一定积极意义，一定程度上有利于遏制房价过快上涨。”张宏伟认为，从武汉、南昌等二线城市供地特点来看，大多数地块属于中小套型商品房用地，相比一线城市增加住房供地的措施来看，这些二线城市对于改善市场供求关系的作用会更加明显。

　　然而，值得注意的是，与大多数城市对政策加码不同，以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”，放松调控力度。以徐州为例，新政策对部分户型房源放开限购条件，以促进库存消化。而在本次调控潮中，有10个城市也表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大。

　　全联房地产商会会长聂梅生表示，各地调控已表现出分化，政策“一刀切”的局面不会存在。

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　　大病调治别想“一针灵”

　　对于目前二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕，张旭认为，限购限贷政策升级除了冲击短期市场外，也会对购房者的短期预期产生影响，预计未来的楼市调控政策将会以地方政府根据当地的经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多个角度权衡，出现全国范围内“一刀切”的可能性降低。

　　“各个城市经济发展的情况和阶段都不同，不能够由中央‘一刀切’来制定同样一个政策。”聂梅生认为，因为以前北上广出台限购的楼市政策，而二三线城市并没有限购政策，一些房企便大举进入二三线城市，结果导致了二线城市出现了大量房产的空置，甚至还有泡沫出不去。

　　然而，张宏伟表示，这些新政策仍然是治标不治本的做法。他说：“短期内来讲，最根本的做法还是坚持去投资化政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施开始涉及。从整体上看，楼市的长效机制正在形成，对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。