房地产调控渐入市场化轨道 信息联网已成当务之急

　　虽然直接涉及房地产领域的内容较少，不过，十八届三中全会《决定》中涉及的户籍、人口、税收制度、城镇化等问题以及市场化路线改革的思路，未来都将会给房地产领域带来一定程度的影响。业内人士认为，在决定所确立的大方向下，未来一段时间内，房地产领域的改革有望继续提出针对性举措，维护市场稳定，同时，以行政手段为主的调控政策短期内不会退出市场，长效机制的建立将逐渐纳入法制化和市场化轨道。

　　□权威解读

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　　“房产、信用等基础数据体系的建立，是房地产市场成熟的重要标志，也是推进税收改革和法制化管理的基础工作。”原住建部政策研究中心副主任王珏林表示，一方面它是为了让政府能够掌握现在市场的信息、为供求平衡的研究提供一些依据；另外，也是为将来的市场化包括房地产税的征收提供基础的条件，这是当务之急。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，信息共享是建立长效机制的基础数据来源的第一步，可有效防止权力滋生与寻租空间，保障社会资源分配的公平合理，同时也有助于国家真实、全面地摸底现有不动产存量及使用情况，使得未来供需结构调整更加真实、合理、有的放矢。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，这是征收房产税的必要前期准备，一旦实现联网，将会对市场部分灰色房源存量有威慑作用，甚至可能会出现部分抛售。

　　>>现状

　　2010年6月，全国40个重点城市的个人住房信息系统建设就已启动，曾计划在2011年底实现全国联网，但因种种原因推进缓慢。今年3月15日，住建部副部长齐骥表示，40个城市的住房信息联网已完成，计划今年6月底完成500个城市的住房信息联网工作。

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　　税制改革仍然任重道远

　　本次改革描述的重点将“房产税”改成了“房地产税”，郭毅认为，这是建立在社会财政改革体系的大背景下，体现了政府对于整个房地产税收体制改革的决心。从政府对于房地产调控顶层设计的市场化思路可以判断，要想完全放归市场层面，新税种完善、健全的立法将是前提与保障，税制改革仍然任重道远。作为其中的一个重点，房地产税的试点扩大已成必然，但全面、正式铺开仍有待时日，尤其是一线城市。

　　中国指数研究院高级分析师许琳表示，1994年分税制改革后，地方事权过重财权不足，土地财政应运而生。此次着重提出的财税制度改革，将促进地方政府构建“重保有、轻流转”的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型、维护社会稳定的有效手段。

　　王珏林认为，房地产税制改革势在必行，但目的不是单纯为了收税，而是使税制更完善平衡。就房地产税而言，更重要的是弄清指导思想和预期效果。

　　>>现状

　　在存量住宅市场，目前房屋持有环节基本是零税费，这使得住宅持有成本不高，空置率不低，很多炒房客持有房产等待价格上涨。而在交易环节税费部分，存量房交易成本往往高达10%以上，这部分税费大部分由购房人承担，这大大增加了购房者的负担。

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　　土地改革有望增量降价

　　建立城乡统一的建设用地市场，实现城乡建设用地“同地、同权、同价”，或成为未来土地改革的一个方向。中国房地产学会副会长陈国强表示，未来土地制度的改革，特别是强调农村集体用地的流转，将来会形成土地市场供应的多主体化。集体组织、农民经过确权之后，宅基地的流转、出租甚至转让、注股等，就有自主决定权，将会打破目前地方政府一家垄断的模式，也有望增长未来集体用地入市的规模和数量，打破现有格局，同时会增加新的市场主体，也有助于降低地价。

　　郭毅表示，此举将打破现有土地二元结构，实现农地入市流转，将加速城镇化的进程。而房地产业又与新型城镇化息息相关，农地入市流转将使得农民进城的资本提高，门槛降低，城镇化背景下中小城市有望加速发展，也将缓解目前资源全部向一线城市集中的局面。

　　>>现状

　　据中原地产统计，今年前10月，万科等十大标杆房企购置土地金额明显上涨，创造了2387亿元的历史纪录，同比上涨幅度高达175.95%。值得一提的是，这些房企大部分拿地集中于一二线城市，一二线城市和三四线城市的分化越发明显。业内人士普遍认为，土地供应缺口是最近几年房价上涨的根源。

　　□决定原文

　　◎建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。

　　◎加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。

　　◎健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。

　　◎建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　◎规范并严格执行领导干部工作生活保障制度，不准多处占用住房和办公用房，不准超标准配备办公用房和生活用房。

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　　住房保障体系加速建设

　　“低端有保障、中端有支持、高端有控制”的三元格局，将成为未来房地产市场的主要形态。张大伟认为，随着今年下半年以后自住型商品房的陆续上市，如果供应量足够多，对市场的影响将非常大，平均房价水平也有望得到控制。

　　郭毅也认为，以往调控效果“不尽如人意”，使得“符合国情”的住房保障和供应体系将加速建设。另外，饱受诟病的公积金制度在顶层设计思路下也有望更加偏向市场化。只有公积金在住房购买中的使用与流转几率提高，并向“政策性金融机构”靠拢，盘活资金、加大缴纳者的持有性收益，才能切实起到住房保障性作用，缓解中低收入者购房的资金压力，做到公平、公正。

　　>>现状

　　为遏制当前北京高企的房价涨幅、满足刚需，今年10月北京出台自住型商品房政策，预计今明两年北京市将向市场投放7万套自住型商品房。自住型商品房销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　□房企反应

　　积极参与自住房建设

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为，统一联网平台的建立以及房地产税的开征，都将在很大程度上抑制购房需求，短期内将对房企带来阵痛。不过从长远来看，有利于房地产市场的健康发展。

　　面对房地产行业的长期持续调控，万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，未来万科会根据自己的节奏调整战略，在市场高点，住宅的销售会贡献更多业绩，而在市场低点，自持的商业地产则是资产增值的砝码。

　　对于北京正在大批推出的自住型商品房，华润置地相关负责人透露，开发商目前参与的积极性较高，因为自住型产品将会是未来市场发展的主流。

　　□百姓影响

　　影响住房持有预期

　　作为房地产税等个人税收体制全面铺开的前提，不动产登记及个人住房系统的实行进度很有可能成为楼市的一个信号灯。郭毅认为，这将影响民众对于住房的持有预期，并从心理上挤压投机、灰色房源等泡沫性需求的提前撤离，有利于市场流通。

　　张大伟认为，房产税的推进速度在加快，虽然增加试点的直接影响不大，征收范围和征收额都会较小，但对市场的心理层面影响将非常大。一旦试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大。

　　同时郭毅认为，北京未来的调控将不再是一刀切，政策对于首套住房必然持保护态度。即使推出房产税试点，增量征收与累进税制等也将是最有可能的方向，届时住房作为资产增值的渠道受阻，将有效抑制多套房源的购置与持有，中高端市场受到的影响将首当其冲。