土改红利缓慢发酵 “吉祥三宝”受益

　　十八届三中全会《决定》中土地制度改革方面的内容非常丰富，市场化的改革理想、过去政策法规的延续以及各地改革实践的经验积累，是高度概括的方向性指标。市场人士指出，作为未来土地改革的一个重大方向，农村土地流转有利于提高农业生产效率、增加建设用地面积，但考虑到现行土地管理制度的种种限制仍在，制度红利释放将是一个缓慢过程，预计2014年A股市场土地流转主题可能会反复出现。投资者可以从以种植、农机和养殖业为代表的农家“吉祥三宝”来把握土地流转主题投资的主线。

　　土地改革尚难一蹴而就

　　目前，农地分为三类：农业生产用地、经营性建设用地和非经营性建设用地。未来农地流转所带来的影响绝非仅限于第一产业，第二、三产业也会享受到制度的红利。农业生产用地的流转与第一产业相关，有利于提高农业生产效率；而农村集体建设用地流转主要与第二、三产业相关联，经营性建设用地流转将带动相关区域的基础设施建设投资；非经营性宅基地流转意味着农民生活方式的转变，将带动与房地产相关的消费需求。

　　值得注意的是，目前约束地方政府土地规划与流转的主要法律是《土地管理法》，该法对各地土地规划实施总量控制、保护耕地有比较明确的规定。华安证券指出，现行以《土地管理法》为主的各种土地管理法律法规，是各地农地流转试点的“紧箍咒”，各地试点必须在这些框架内寻求改变。

　　十八届三中全会《决定》指出，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

　　由此可见，十八届三中全会《决定》中土地制度改革方面的内容是非常丰富的。《决定》的内容糅合了市场化改革的理想、过去政策法规的延续以及各地改革实践的经验积累，是高度概括的方向性指引。但由于过去各地土改试点情况并不完全相同，没有形成一致的成熟方案，所以《决定》中仍然存在某些方面没有给出明确的答案。

　　华泰证券表示，通过对《决定》的分析以及充分借鉴以往的土地改革试点经验，预计不远的将来我国土改可能达到这样的状态：1、承包经营关系趋于稳定但处分权会受到一定限制；2、宅基地使用权的权能不会完整集体经营性建设用地的占有形式是集体成员股份占有而不会将使用权稳定地赋予农民个体；3、中央和地方政府对于国有土地的所有者职责会得到一定程度理顺；4、城市的土地制度实行多元所有；5、征地范围会被大幅缩小、征地补偿标准将得到提高。

　　农家“吉祥三宝”受益

　　土地制度改革的深化将对我国农村和农业的发展产生深刻的影响,农村建设用地流转将主要为农业发展带来土地变革机遇。但政策的影响可能将是较为远期，制度红利释放将是一个缓慢过程，预计2014年A股市场土地流转主题可能会反复出现。投资者可以从以种植、农机和养殖业为代表的农家“吉祥三宝”来把握土地流转主题投资的主线。

　　首先，土地改革有利于提高土地利用效率，保障国家粮食安全。对于农产品下游产业链来说，将面对更加稳定的市场环境。土地流转助推适度规模经营，利好种植板块。我国农村每户经营只有0.45公顷，不仅大大小于美洲、澳洲、欧洲的经营规模，也小于日本、韩国和中国台湾。土地分散经营，不仅影响土地资源的有效利用，而且制约农业机械化发展。适度规模经营，用企业方式管理农业，可以充分整合和利用有限的耕地资源，实行统一计划、统一指挥、统一控制、统一协调，保证农产品统一标准、统一质量，提高土地的产出率和资源的利用率。此外，在国有、集体一体化的农业用地使用权市场建立后，大型规模化种植企业农地扩张的范围更加广，特别对于装备先进、规模化程度高的国有种植企业将面临更加广阔的土地流转来源。

　　其次，农机板块将是新一轮“土改”最大受益者之一。下游需求的极度分散是限制中国农机行业进一步升级发展的最大瓶颈。近年来，随着农机合作社和农机大户在农机消费中占比的提高，农机行业已经显现出高端化、大型化的趋势。往前看，农机合作社等新型经营组织整合土地的政策将进一步放大农机的总体消费能力，而逐渐提高的客户集中度也将加速农机厂商的资源整合，农机市场集中度将进一步提高。农机行业和优势农机厂商有望成为新一轮土地流转改革的最大受益者。而在A股市场上，目前，农机板块的估值较低，农机行业的整体估值水平有望随着政策红利的兑现不断处于上升通道。从中长期看，农机行业的投资机会主要存在于两大方向：一是布局成长性子行业，如玉米收获机、水稻种植机等。二是把握上市公司的外延式扩张、延伸产业链的平台型价值。

　　最后，养殖企业受益于农村土地流转和居民加速转移。畜牧养殖企业也是土地依赖型的行业，发展规模化养殖对土地的需求较为强烈。养殖用地在农业用地的分类中是“其他农用地”，绝大部分位于农村集体土地里面，农村集体土地加快流转有利于养殖企业获得发展用地。从土地制度改革有利于农村人口转移的角度看，可以发现，农村人口数量减少后，农民的副业——畜禽散养量将减少。以生猪养殖为例，散养户在不断退出，为规模化养殖企业留出更大的市场空间。我国生猪养殖行业在1990年以前主要以散养模式为主，年出栏生猪占比达到90%。近年来，我国生猪规模化养殖比例不断上升，到2010年末已经接近65%。在畜牧养殖这一领域的大型养殖企业有望受益。（记者 徐伟平）

　　深圳：

　　土地改革的破冰者

　　12月20日，随着一声有力的落锤声，深圳历史上第一块农村集体用地成功上市，这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后，又一次历史性破冰之举。继受单位与国土部门签订补偿协议，绕过了传统的征地流程，这一试点为建设“城乡统一的建设用地市场”打开先河，对全国推动农村土地改革带来示范性作用。

　　这次由深圳市方格精密器件有限公司(以下简称方格公司)以底价1.16亿元竞得，土地收益的70%归政府，30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有。招商证券表示，农地集体入市不经过征地补偿、收归国有、招拍挂的出让流程，而是直接到深圳土地交易中心出让之举在全国尚属首例，原农村集体用地得以有效盘活，符合产业升级导向，也为城市用地结构的调整优化创造空间，并实现了政府和村集体的利益共享，未来有望在深圳其他社区及全国各地进一步推广。

　　早在1992年和2004年，深圳市两次通过城市规划“全覆盖”的方式完成土地全面国有化。然而，事实上大量土地并没有完成相应的补偿返还手续，因此实质上依然属于村集体及股份公司所有，而伴随土地价值的不断攀升，支付数额巨大的补偿也变得愈加困难。此外，土地无法整备至政府手中，亦无法被村集体合法使用，大量土地资源因此闲置或低效利用，甚至建设了违章建筑。2013年1月8日，深圳以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。

　　招商证券指出，作为先行者，深圳土改使得工业用地转性更值得期待。2009年深圳市由市政府常务会议审议通过《深圳市城市更新办法》，《办法》对于工业用地转性方面，规定土地使用权主体可在不发生改变情况下，不通过“招拍挂”，在直接补交地价款等转性成本下，改变土地用途；2012年5月国土部和广东省政府进一步批复《深圳市土地管理制度改革总体方案》，给予深圳土改更高规格批复，虽未有具体细则出台，但其与《深圳市城市更新办法》对土地资源“效率提升，增加供给，结构合理化”的主要思想一脉相承，且当前深圳工业用地转性模式下原使用权人参与积极性提升、审批环节缩短使改造效率大为提升，该项批复可看作助推深圳工业地转性的前奏；结合深圳市土地开发强度（接近50%）过大，供应已紧缺的现状，工业用地集约利用的加速开展、工业用地转性制度上的突破先行下，在深圳拥有大量区位良好的工业用地储备、对转性后相关物业的开发运营能力较强的房企将受益。（记者 徐伟平）

　　温州：

　　土改红线内的舞蹈者

　　从2007年开始，温州乐清市农村合作银行开始试行“农房抵押贷款”，农民以房产证、土地使用证、村委会认可书作为抵押物，审核通过后经过市场评估，农民可获得房价60%到80%的贷款，乐青成为第一个吃螃蟹的人。“第一个螃蟹”的味道甚好，中国人民银行温州市中心支行随即对此进行推广，龙湾、瑞安、苍南、平阳等市县（区）相继展开探索，参与地区占了温州的“半壁江山”。但2008年7月1日，建设部颁布《房屋登记办法》施行，其中规定“村民住房所有权转让只能在本村范围内进行”。当地房管部门据此不再受理农房抵押登记，银行也暂停了这项业务。

　　今年8月份，温州市政府发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易，位于浙江南部的温州，在今年进入下半年之时动作尤为明显。

　　根据该规定，温州产权交易的收益、农村集体产权的交易收益，应当纳入本集体经济组织的财产，实行统一管理，并用于该集体经济组织成员的福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业；而农村个人产权的交易收益，归个人所有。一直以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州此次土改的最大突破在于，农屋从村级交易扩展到县域交易，同时允许宅基地在非城镇户籍中流转。

　　温州市委农办此后对此解读，强调“农村房屋所有权只能在同一集体经济组织内进行交易”而廓清了温州土改的争议。但在这片土地上，对于农村土地的盘活与探索一直在持续。

　　申万研究所认为，该管理办法的出台为温州的农地使用权流转提供了法规依据，有望规范农村产权交易行为，推动城乡生产要素的流动，盘活农村闲置资源，优化农村资源配置，维护农民权益、增进农民利益。

　　此次温州土改最大的亮点，在于农村房屋所有权的交易。尽管根据市政府的解读，农房交易仍仅限于本村居民之间进行，但农房可以在县域内抵押贷款，涉及处置不良抵押的农房，可在县域范围内置换交易。

　　因此尽管此次政策并未突破法规红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。申万研究所认为，作为国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，此次温州土改释放的信号意义非凡，或成为农村土地改革的新样本。（记者 徐伟平）

　　安徽：

　　土地改革的排头兵

　　11月12日，安徽省出台《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》（下称农村综改意见），提出关于农村综合改革示范试点工作的28条意见并给出28项主要工作任务，其中涉及房地产用地的内容主要包括征地制度改革、宅基地流转及建设用地指标流转、集体建设用地使用权作价入股、土地确权登记、建立城乡统一的建设用地市场等5条。此前一直走在中国农村改革前列的安徽仍是本轮土改的排头兵。

　　光大证券表示，农村综改意见几乎囊括了前期所有全国关于征地改革试点及农村建设用地试点的所有方面，在十八届三中全会后由省级政府发出意义重大：确认了前期多项试点的可行性，并计划在安徽省继续探索实施，再度确认土改是未来几年改革的重点方向。农村综改意见在建立城乡统一建设用地市场上有新突破。

　　农村综改意见中的最大突破在建设用地市场发展路径及指标流转上：首先，从实质上确立了未来建设用地市场“依托国有，发展集体”的路径；其次，在提及土地交易市场的规则建设和平台完善上，提出“建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等逐步纳入城乡统一的土地交易市场”，为新增建设用地指标与增减挂钩指标同权流通留下空间，有望启动建设用地指标的全流通。此外，如果通过增减挂钩获得的集体建设用地指标可储存（国土部原规定一般为3年），意味着建设用地指标供给也将趋于多元化（不仅仅是国土部门），从而解决指标对土地供给的硬约束问题。

　　农村综改意见的主要实施在2014-2015年，其路径和效果将深刻影响未来地产市场和城市格局，需要高度关注。对地产市场来说，有望增加土地供给，有助于市场向更市场化方向发展；对城市格局而言，此政策有利于土地的集约化利用，首位度高的城市人口将进一步集聚，地产市场也将进一步集中。由于当前行业需求偏弱，而此政策含有未来几年大量增加供给的意味，对地产行业偏负面。

　　中金公司指出，本次安徽土改先行做确权，打开集体建设用地流转，建立城乡一体化土地市场，完全符合预期。就安徽改革方案而言，措施、力度完全符合预期，同时方案还将任务分解到厅局，给出时间表，确保了可执行性。方案中还明确提到，集体建设用地流转仅允许用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等，宅基地与国有住宅建设用地并未划等号。

　　此外，本次土改的核心思路是将农民手中土地形成市场价格，土地承包权入股、集体建设用地依法流转、宅基地退出补偿激励皆是手段，将赋予农民财产权利，加快进城步伐。（记者 徐伟平）

(来源:中国证券报)