呼和浩特不堪库存重负出手救市

　　25日，一则“呼和浩特发文取消楼市限购令”的消息在业内不胫而走。随后，《经济参考报》记者从该市两处楼盘销售中心印证了该消息。业内指出，呼和浩特是国内第一个以“红头文件”方式明确取消限购令的城市。

　　不过，上述文件于当日下午被呼和浩特市以“打印错误”为由从官网上撤掉。业内分析表示，在楼市持续下行、库存累积的局面下，二三线城市松绑限购政策意愿强烈，甚至超出市场预期。但与此同时，在中央层面未正式表态之前，宣布取消限购也让地方政府倍感压力。

　　辗转

　　先发文再撤掉

　　25日下午，呼和浩特“中海蓝湾”和“绿地香树华城”两个楼盘销售处的工作人员均向《经济参考报》记者证实，呼市的确已经取消了限购政策。中海方面工作人员透露，取消限购的相关文件已于日前下发。

　　随后，记者找到了这份印有蒙、汉双语“呼和浩特市人民政府办公厅文件”[呼政办发(2014)10号]红色抬头字样的通知———《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，落款加盖“呼和浩特市人民政府办公厅”红色印章，日期显示为“2014年6月13日”。

　　其中，在第四条“进一步优化住房消费环境”中提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询，按照中央城镇化工作会议关于“优先解决好进城时间长，就业能力强，可以适应城镇产业转型升级和市场竞争环境的人，使他们及其家庭在城镇扎根落户，有序引导增量人口流向”等要求，允许外来人口在市区购买成套商品住房(含二手住房)。

　　上述呼市中海、绿地两楼盘销售处工作人员告诉记者，目前，无论本地户口还是外地户口，在呼市购房都不再受到原有“限购”政策约束。不过，在按揭贷款方面还有“限贷政策”存在。

　　由此，呼和浩特成为今年首个以红头文件下发“取消限购”政策的城市。此前多个城市被传言要取消限购，最终都没有形成文件正式执行。而在6月4日的国新办发布会上，住房和城乡建设部总经济师冯俊也表示，还没有一个地方公开地说要取消限购。

　　不过，25日下午3时左右，呼和浩特市这份名为《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知在官网突然消失。记者试图联系呼和浩特市房地产开发监督管理处询问撤销文件原因，但多个电话均无人接听。

　　另有消息称，呼市房地产开发监督管理处相关人员表示，文件因为“打印错误”被暂时撤回。

　　呼和浩特此举引发业内热议。链家地产市场研究中心认为，呼和浩特明确发文取消限购的做法如果得到认可，将成为地方政府“救市”的标志性事件，有可能对整个市场预期产生重要影响。但另一方面，尽管限购对市场的影响已非常有限，同时年初也定调了“分类调控”指导政策，但在市场持续下滑的环境下，中央层面在是否对楼市施予刺激方面仍非常谨慎。因此，“呼和浩特选在此时发文取消限购，显然时机非常不恰当”。

　　重负

　　呼市去库存周期至少10年

　　“呼和浩特公开、明文取消限购，胆子够大。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，呼和浩特的楼市已经处于弱不禁风的状态“作为比较弱小的省会城市，呼市也没必要限购”。

　　杨红旭还表示，根据上海易居房地产研究院的报告显示，2013年底，呼市的住宅去库存周期高达37个月，排在全国35个大中城市之首。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者，统计数据显示，呼和浩特楼市已经严重库存积压，从可售面积看一直呈持续增加态势。2014年一季度仅成交1944套，销供比只有0.37，目前整体市场处于萧条状态。

　　他进一步指出，呼和浩特市总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末的城市，目前住宅可售库存高达12万套。而该市平均每月仅成交1000套左右“以此计算，该市楼市去库存周期差不多需要10年。更为严峻的是，最近几年呼市每年供应的住宅用地都在数百万平方米左右，最近5年政府推出的住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应起码还有10万套以上。”

　　业内普遍认为，库存增加、销售低迷是地方政府松绑楼市限购政策、刺激需求的主要动因。亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫在接受媒体采访时表示，地方政府不断实施增加市场信心的政策，主要是为了缓解市场库存压力，减少房企资金沉淀，加速资金流动。同时防止房价下跌引起金融风险。“从微调的城市特点看，出现政策调整的主要是供应过剩、供需不平衡、自住需求旺盛、库存过高、房价与成交持续下跌、泡沫明显、影响经济下行的三四线城市”。

　　上海易居房地产研究院6月10日发布的《5月份新建商品住宅库存报告》显示，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存再创历史新高，库存面临“压力山大”的窘境。同时，35个城市新建商品住宅存销比为16.5个月，存销比指标在继续恶化。

　　危迫

　　崩盘之虞引多地自发救市

　　记者了解到，有意取消“限购”的城市不止呼市一个。6月10日，沈阳房地产交易中心权证部曾在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策最新通知》。通知明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套住房。

　　事实上，还有更多的城市在暗地尝试松绑限购政策。温州已经松绑“限购”，不再审查房屋拥有情况，即不管已有多少套房，都可新购房。此前还分别有一些城市通过“曲线救国”的方式达到局部放松限购的目的。如无锡方面下调购房落户标准，南宁则宣布从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　即便以调控手段严厉著称的一线城市，也出现松动迹象。有消息称，住建部一位相关人士曾向媒体确认“近期北上广深也有市场调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出。”

　　记者采访了解到，北京楼市2014年以来在预售价格管控方面的“限价令”已经悄然松动，入市的高端项目明显增加，之前精装修拆分的项目也均可获得2万元以上的入市价格。还有消息称广州采取了“政府对开发商口头传达不发文”的方式对楼市进行松绑，具体表现为增城、从化放开限价，中心区高价盘限签松动，广州人才入户全面开闸带来购房名额增加。

　　张大伟认为，楼市已经事实上入秋，目前房价还能维持上涨的城市已经越来越少，部分城市房价下调幅度在加速，之前一直认为会独立向好发展的一线城市也出现了明显的降温现象。“在整体楼市降温的情况下，一线城市在2013年下半年严格执行的限价政策逐渐已经不适宜当下市场情况”。

　　业内统计显示，截至目前，已经有宁波、无锡、杭州、天津、郑州、扬州、安徽、沈阳、广州、福建、呼和浩特等地已开始在事实上进行调控松绑。

　　截至本报发稿，呼市仍未就撤下“取消限购”文件做正式回应和声明。不过，张大伟分析认为，“按照呼和浩特市目前的市场结构，已经具备了所有崩盘的特征，如果不再大规模救市，年内房价将出现暴跌”。另一方面，他还认为“松动限购”政策，对呼市这样库存去化周期长达10至20年的城市来说，即使执行，也作用有限。