购房者因无力支付余款被开放商索赔百万

　　主城一名女士准备花560万元购买一套位于江北区石马河的别墅，谁知在支付了首笔168万元购房款后就再也无力支付，最终开发商将其告上法庭，索赔112万元违约金。日前，江北区法院一审判决，开发商和购房人约定的总房款20%的违约金过高，判赔19余万元的违约金。

　　开发商索赔巨额违约金

　　45岁的吴秋(化名)是一名做生意的老板，去年7月，她看中了位于石马河的一套别墅，并签订了买房合同，约定这套别墅(建面约210平方米)总价为561万余元，按总价5成的按揭付款方式购买，首付款281万余元，银行按揭付款280万元。随后，双方又签了一个补充协议，约定首付款分两期支付，第一笔支付168万余元，第二笔在两个月后支付。双方还约定，如果购房人违约，应按总房款的20%向开发商支付违约金。

　　随后，吴女士向开发商支付了168万余元的购房款，谁也没有想到，此后她再也没有支付购房款了。银行无法审查通过其贷款申请，无法为其提供贷款。今年5月，开发商向吴女士发函解除商品房买卖合同，并要求对方配合办理合同解除后的相关手续，但吴女士也没有配合办理。开发商遂将吴女士告到江北区法院，请求解除双方签订的商品房买卖合同，并索赔违约金112万余元。

　　被告回应无力支付余款

　　法院审理中，吴女士的律师表示，被告不能继续履行买房的主要原因是因为资金出现困难，导致无法继续购买此房。被告方表示，双方约定的违约金标准过高，希望以未付首付款为基数，按照银行同期贷款利率来判决此案。

　　法院审理认为，开发商在向吴女士发函解除双方的商品房买卖合同后没有提出异议，仅是请求法院对约定的违约金计算标准进行调整。所以，双方解除商品房买卖合同没有争议。在双方签订的商品房买卖合同解除后，吴女士仍负有协助开发商办理撤销双方商品房买卖合同网上签约手续的义务。

　　法院审理认为，从查明的事实来看，吴女士在支付了第一笔首付款后，就没有继续支付购房款，其行为已经构成违约。

　　法院判决违约金19万元

　　吴女士提出，她和开发商在合同里面约定的违约金标准过高。法院认为，考虑到开发商对于购房人已付的购房款已能进行控制和收益，因吴女士逾期付款行为所遭受的损失应仅为以吴女士未付款为基数，从约定的第二笔首付款支付日的次日起至合同解除之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的资金占用损失。因此，法院认为，双方合同中约定的违约金过分高于造成的损失，吴女士请求调整的抗辩理由成立。

　　经过测算，法院最终确定由吴女士支付违约金19万余元。日前，江北区法院一审判决，双方签订的商品房买卖合同解除；吴女士在判决生效之日起十日内协助开发商办理网上签约的撤销手续；由吴女士在判决生效之日起十日内支付开发商解除合同违约金19万余元。

　　违约金这样计算

　　《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

　　本案中，吴女士的逾期未付购房款包括第二笔首付款113万余元和按揭贷款280万元，因此，在确定吴女士所承担的违约金数额时，应以393万余元为基数，再按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率(6%)的1.3倍，依据违约的天数来乘算违约金。经过测算，违约金为19万余元。

　　扣除违约金后

　　已付购房款应退还

　　重庆佰城律师事务所主任葛斌律师称，购房人因自身原因导致违约，承担了赔偿违约金的责任，开发商在扣除违约金后应当向购房人退还购房款。

　　开发商如不退，购房人可以按合同纠纷另行起诉开发商，要求退还扣除违约金之后剩余的购房款。