下半年土地市场料持续降温

　　本报记者 姚轩杰

　　9月4日，北京市挂牌出让西南三环丽泽区域一幅文化娱乐用地，因只有一家企业报价，未经竞拍即以底价成交。

　　中国指数研究院日前发布的数据显示，8月全国300个城市土地市场供求量环比同比双降，土地出让金下滑。在楼市前景尚不明朗的时候，房企的拿地热情不断下降。业内人士预计，下半年土地市场仍会持续降温。

　　频现底价成交或流拍

　　北京西南三环丽泽区域的文化娱乐用地，地块面积约6.6亩，规划建筑面积为1万平方米。地块最终以底价15.35亿元成交，折合楼面地价1.535万元/平方米，中标者为京能集团旗下北京天创房地产开发有限公司。

　　中国指数研究院发布的数据显示，2014年8月，全国300个城市共成交土地1930宗，环比减少23%，同比减少36%；成交楼面均价为1136元/平方米，环比上涨7%，同比下跌3%；土地出让金总额为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%；住宅用地出让金总额为796亿元，环比减少26%，同比减少52%。主要城市土地出让金同环比双降，住宅用地降幅大于整体市场。即便是房价最为坚挺的北京、上海、广州、深圳等一线城市，土地也遭遇流拍、底价成交等状况。

　　来自中原地产的监测数据，截至8月底，京沪广深四大一线城市，合计土地出让总金额为3236亿元，仅相当于2013年5242.3亿的61%。并且，目前成交溢价率大幅下滑，相比2013年溢价率基本在40%左右，2014年最近几个月的溢价率均在20%周围，许多土地像上述丽泽地块一样底价成交。

　　流拍也时有发生。7月30日，北京朝阳区孙河地块流标，当时的起价高达46亿，BCDE地块其中有个中小学32400平方米，还有社区配套服务设施面积巨大。按照46亿计算楼面起价已经突破4万，过高的价格使得资金链并不宽松的房企望而却步。

　　中原地产首席市场分析师张大伟分析，在去年楼市高涨的时候，房企和政府都很乐观，从而推高了市场预计，地价也不断向上走。到了今年，在整体市场下行的情况下，土地市场跟着降温，房企拿地谨慎。

　　土地市场颓势将持续

　　上海易居房地产研究院最新报告显示，8月10个典型城市土地出让金收入531亿元，环比下降0.68%，同比下降38.6%；土地成交均价为2485元/平方米，环比下降13.4%，同比下降15%，土地成交均价自2013年1月以来首次连续三个月同比负增长。该报告称，一、二线城市在未来几个月内，只有优质地块才能激起开发商的兴趣，同时政府也在市场降温之际放缓了推地步伐，预计未来几个月土地市场仍然较冷，土地成交价格仍将保持同比下跌状态。

　　在土地频频流拍的情况下，地方政府出于土地财政的考虑，一方面会加大各种救市的力度，另一方面也会合理调整土地价格，吸引开发商拿地。例如，北京市政府将7月底流标的孙河地块主动降价再入市，起始价被调低至42.3亿元，比上次下降3.7亿元；起始楼面价也从3.5万元/平方米降至3.2万元/平方米；竞买保证金也由13.8亿元下调至12.7亿元。

　　在目前低迷的市场背景下，专家建议抓住楼市调整机遇，根治土地财政“痼疾”，正确认识当前土地市场回调的性质，建立新的土地出让金分配机制，减低地方政府推高地价的欲望。