95%以上城市房价环比下跌 楼市或迎来抄底时机

　　95%以上城市房价环比下跌，一线城市去库存压力更大

　　房价全面下跌 中国楼市或迎来抄底时机

　　谭志娟

　　全国楼市继续降温，房价跌势仍然不减。从最新官方发布的数据来看，8月70大中城市新房及二手房房价环比上涨城市数均仅剩一个，据统计95%以上的城市都出现了环比下跌。更甚者，一二三线城市房价继续全面下跌，北上广深房价也仍低迷。

　　受访地产界人士称，救市政策难以在短期内快速发挥效应，所以成交量难以提振。国庆节前后楼市的成交量可能会有所反弹，但从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。

　　房价全面下跌

　　国家统计局9月18日发布的数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。

　　新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面，8月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.1%。二手住宅价格方面，8月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，持平的城市有2个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.4%。

　　这意味着8月份一二三线城市房价继续全面下跌。对于下跌的原因，上海易居房地产研究院研究员严跃进接受《中国经营报》记者采访时称，房贷环境趋紧下，救市政策难以在短期内快速发挥效应，所以成交量难以提振。

　　“对于房企来说，去库存的压力增大，自然会加大降价促销的力度。相比此前3月份以来零零星星的降价做法，目前降价更是一种主动的、全面的降价策略。” 严跃进进一步解释称。

　　记者采访获悉，相比二三线城市，一线城市去库存压力更大。来自上海易居房地产研究院监测的数据显示，8月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4个月。除广州外，其余3个一线城市的存销比走势趋同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，目前4个城市的存销比数据依然偏大，说明库存去化仍有压力。

　　在严跃进看来，相比二三线城市的救市和刺激做法，一线城市在限购限贷政策上依然从严，这使得去化压力总体偏大，房企则会主动采取降价促销的策略。

　　其次，房价具有一个周期波动性。去年房价飙升，今年则是一个正常的调整。当然这也意味着一旦政策面和市场面转好，房价止跌反弹的可能性也很大。

　　最后，看跌预期的叠加。在看跌预期下，购房者对未来市场并不清晰，所以都有从众的心理，并不积极入市。

　　虽然今年以来，多城市放松限购政策，但受访人士称，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激楼市需求。

　　“限购政策限制了投资需求，但现在这个投资趋势已比较弱了，不可能真正刺激楼市需求，短期起到刺激作用，但最后又回归平淡。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者分析称。

　　“从目前市场情况看，限购松绑对于成交量的提振是一个缓慢的过程，弱于预期。这说明能够激发购房者入市的政策还没有到位。”严跃进称。

　　平安证券有分析师近期调研了武汉房地产市场。他们在调研报告中指出，武汉首次限购松绑效应有限，市场信心未明显改善。

　　武汉 7 月18 日首次松绑限购，放开非中心城区及140 平方米以上户型的购房限制。但平安证券分析师调研发现，短期整体销量及大户型走量略有改善，但并不明显，市场信心未有改善。

　　目前二次松绑限购已在多地出现，武汉9月23日发布消息，自24日起全面放开中心城区限购。

　　但平安证券分析师指出，考虑中心城区销量占全市销量60%以上，预计中心城区放开限购短期仍将对销量有提振作用。

　　因为从杭州经验来看，杭州自7月29取消萧山、余杭限购后，8月28日放开主城区限购，当周全市成交环比增长25%，但效应亦逐步减弱。该券商分析师认为，在限贷未有松动前提下，二次松绑效应仍待验证，预计仍仅是短期提振。

　　然而，在受访人士看来，限贷将比限购政策更有效果，因为这使得住房需求将得到实质性刺激。

　　今年以来已有多个城市放松限购政策，目前坊间又传闻“楼市限贷松绑——房贷还清可享受首套房优惠政策”的消息。不过，截至发稿时，官方未证实此消息。

　　一些地方首套房的认定标准出现松动迹象。据报道，9月22日，福州发布最新房地产政策指出，对首套房的认定标准作出调整，提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。

　　对此，严跃进对记者表示，“房贷还清后的购房者，基本属于有房产资产、二套房贷按揭能力强、个人信用度高的一种群体，此类群体享受购房优惠，值得鼓励。可以让其当领头羊，优先入市，进而鼓励购房者积极跟进。”

　　新一轮购房季或将来临

　　今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。进入9月，往年的“金九银十”还会有吗？什么时候才是购房好时机？

　　虽然今年9月，人们更多的持谨慎态度，但在受访人士看来，虽然国庆节前后楼市成交量可能会有所反弹，但从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。

　　“从9月份市场行情看，9月住宅成交略好于8月，但反弹力度弱于预期。当然，不排除在10月份会出现成交量的反弹。”严跃进对记者称，从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。目前房价跌幅大约在1%的水平。对于一个刚需购房者而言，如果购买100万元的房子，就是可以省下1万元的费用。

　　来自上海易居房地产研究院的数据显示，9月1日～20日，该机构监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约601万平方米，环比下跌约2%。

　　具体来看，在20个城市中，有9个城市出现了成交环比上升，其中九江成交量的环比增幅最大，约106%。同时，包括东莞、贵阳等部分城市的环比增幅也比较大。反之，襄阳、南京和济南的成交跌幅最大，跌幅分别约为39%、37%和29%。

　　记者获悉，上述监测的20个典型城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、南京、杭州、合肥、长沙、南宁、贵阳、淮安、扬州、九江、襄阳、莆田、东莞和惠州。其中一线城市4个，二线城市9个，三线城市7个。

　　虽然9月前20日楼市的成交反弹力度比预期的要低，但严跃进认为，随着房企推盘力度的逐渐加大，9月下旬预计成交量会有一个比较大的拉升。

　　杨红旭持类似看法。他认为，自住型购房者(真实需求者)，对后市不宜过度悲观，新一轮较好的购房时机，正在悄悄来临。

　　首先他从宏观面来分析。一季度经济低迷，GDP增幅只有7.4%，经过持续“微刺激”后，二季度回升至7.5%。一方面，经济企稳，则楼市不易大跌。另一方面，要想进一步保增长，不宜继续打压房地产。

　　其次，从市场面看，去年是楼市高潮期，今年明显降温。但发展至当前，降温出现新动向。首先分析成交量。去年3月是本轮楼市上行期的最高点，其后震荡下滑，尤其是今年以来加速下滑。1～7月份，全国商品房销售面积同比下降7.6%，二三线城市下跌约二成，一线城市下跌约三成；其次分析房价。今年1～7月，全国商品住宅成交均价下降1.2%，但一线城市仍然表现为同比上涨。

　　杨红旭以7月份为例说明，4个一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，同比增长3.3%，其中北上广深的增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但从走势看，房价最高点出现在今年3月，其后震荡回落。

　　他还提醒自住购房者目前可以密切关注市场。“一线城市和部分二线城市，从现在开始，在房价上涨拐点来临之前，只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商的楼盘，就可出手。而在房价上涨拐点出现之后，抢到篮里就是肉。”杨红旭称。

　　不过，他同时提醒，全国城市之间市场严重分化，下一轮各地楼市见底及复苏的时间点不同，不宜生搬硬套。请大家密切关注所在城市的市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素，再决定具体何时入市。

　　即将进入10月份，四季度楼市走向怎样？受访人士表示看好。“四季度依然应该被看好。因为四季度是房企冲刺业绩的黄金时期，因为在前三季度业绩不好的情况下，房企在四季度会加大降价的力度。” 严跃进对记者称。

　　不过，严跃进同时表示，“当然，不排除部分销售业绩相对好的房企，在销售定价方面会趋于强硬。但总体上以量升价跌为特征，但价格的跌幅或收窄。”