公租房要建更要管（新论）

　　构建一个法治化、动态化、智能化的公租房后期管理制度，既要借鉴国外经验，也要切合各地实际

　　为促进社会公平、满足特定群体基本居住需求，近年来国家加大了公租房建设等保障力度。2013年，我国安居工程覆盖困难人群3158.10万人。然而，据媒体报道，一些公租房小区的入住率不高，“公租房”变“空租房”的现象不在少数。因此，公租房入住后的后期管理尤为关键。

　　从各地情况看，公租房后期管理主要存在如下问题：其一，由于居住群体特殊，社会治安复杂，再加上公租房物业管理的经验不足，公租房后期管理难度普遍较大；其二，公租房的教育、交通等配套设施不能完全满足入住需要；其三，租金标准和收取有不尽合理之处，欠租、转租等现象也不同程度存在。尤其值得注意的是，公租房后期管理的法律法规不够健全，已有的一些地方性法规，往往没能涵盖公租房后期管理的全部内容。

　　我国建设管理公租房的时间较短，经验不足，因此有必要借鉴其他国家及地区的有益经验，树立以满足基本居住需要为核心的管理理念。例如，公租房定价一般普遍较合理，英国公房租户实际房租支出占平均收入的比重不足10%。再如，后期管护也是一项重要经验，新加坡等地规定，要定期对建筑、机械和电气设备检修，对现有建筑物进行大修和升级。而有效的后期管护，需要设立专门机构，如瑞典公房经营公司负责公房建设和经营管理工作，香港公屋则由两个部门即房屋委员会和房屋署具体实施操作。

　　公租房不仅仅是一处居所，更是人群聚集的社区，因此，在公租房的后期管理中，要注重社区文化及社会建设。在新加坡，公共组屋区设计“邻里中心”，最大限度满足社区各类群体的需求，同时格外重视培养家庭伦理和谐，政府鼓励社会各界积极参与社区事务。在香港，当地也将社区义务工作者作为社区建设的重要力量，义工服务机构提供了2/3 以上的社区服务。

　　构建一个法治化、动态化、智能化的公租房后期管理制度，既要借鉴国外经验，也要切合各地实际。实现这一目标，首先应制定具有针对性和操作性的法律制度。根据十八届四中全会提出的全面推进依法治国总要求，公租房后期管理的法律法规在位阶上应合理确定，以起到相应的法律效果，内容上尽可能涵盖后期管理的全部事项。公租房后期管理中的矛盾及难题，包括欠租转租、入住资格跟踪以及租赁转购买等，均须用立法实现监督管理。

　　作为公租房的推动者，各地政府应该做好各项管理服务工作。比如价格合适、生活及工作便利是公租房租赁者最主要考虑的因素，因此，应优先做好针对性的后期服务管理。公租房的物业管理及社区建设，还需要社会力量积极参与。这不仅是社会建设的具体内容，也是公租房社区健康和谐的重要保障。

　　公租房具有明显的社会福利性，是我国迈向“居者有其屋”目标在法治框架内的重大社会政策安排。通过公租房制度实践及其完善，以更好满足公民基本的生存与发展需要，将是国家可持续发展及全面深化改革的重要支撑。

　　（作者为西南政法大学副教授）