股市连连暴涨 买房还是买股票？

【导读】《央广财经评论》11月全国土地市场成交环比涨三成，房企重回一线城市，房地产股票大涨吸引流动资金，《央广财经评论》本期观点：经济发展新常态，楼市、股市充满更多可能性。

据经济之声报道，11月全国土地市场成交环比涨三成，房企重回一线城市，房地产股票大涨吸引流动资金。经历了一段时间的低迷之后，随着各地限贷、限购政策的放松，房地产市场逐渐出现了回暖的迹象。在前一段时间央行降息之后，房地产市场的交易量也出现了明显的回升。据最新数据显示，在一线城市土地升温的带动下，今年11月全国土地市场延续10月上升的势头，成交总价持续回升，成交总金额为1256.7亿元，环比上升34%。同时大型房企也重新回到了一线、二线城市的市场，给人的感觉是房地产市场再次出现了暖意。但是股票市场的火热却给房地产行业带来了新的变数，随着央行的降息，大资金开始追捧金融、券商、房地产的股票了，A股市场在近期也是不断创出新高。而对房地产市场而言，人们基本有一种共识，那就是房地产市场基本上是以投资为主的，在股市现在变的更加红火的现在，投资者们到底是买房还是买房地产股票，中国社科院金融所金融市场研究社副主任尹中立对此解读。

尹中立：经济基本面有利于资产价格的上涨，我认为买股票比买房子未来的收益率会更高。如果有人偏爱房子，不妨可以买房地产类的股票，假如房价未来稳中有升，那么房地产的股票上涨的幅度一定会大于房子实际的涨幅。当然买房应该是可以按揭的，它的杠杆比例可以做的比较高，最大可以三倍，股票最大杠杆只能够放大一倍，但是股票的涨幅肯定会比房子的涨幅大，而且股票资产的流动性比买房子要简单得多。短期内股票市场会吸引各种资金加入，对其他行业可能有一定的挤出效应。但是股票市场有一种特殊加速器的功能，100个亿资金进来，可能到最后变成200个亿，有一个膨胀效应，所以未来股票市场持续上涨，会在中长期给楼市一个刺激作用，而不是抑制作用，现在经济结构处在一个痛苦的调整过程中，实体经济收益回报很难看到曙光，所以在这个结构艰苦过程当中，资金是追逐利润的，金融交易又显得政策比较敏感，所以所有政策利好都会表现在股票市场。金融交易比实体经济来得更快，但是股票市场的繁荣也有助于经济结构的调整，未来的实体经济也会起到一个积极推动作用。

经济之声：房地产市场的起起落落一直以来和股市都是相映成趣的，不少投资者都会开玩笑说，股市好了就卖房买股票，股市不好就卖股票买房。虽然股市和楼市目前都处到一个复苏的阶段，但是不可否认社会资金总量是固定的，不可能面面俱到。如果我们把眼光放的更加长远，也可以发现在经济发展的新常态下，实体经济依然需要更多的资金呵护。下一步资金到底流向何方，我们更多的需要考虑的是不同标的的所处的周期到底是如何发展的。如何来看待目前这两种股市和楼市之间的关系，在近期是不是会出现共同上涨的格局呢？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

杨红旭：很多人有误解，认为楼市股市跷跷板，其实历史上的规律并不是。大部分时间两个市场都是同步变化的，但是节奏和时间节点有差异。一般而言美国、香港和中国过去6年以来，大部分信贷是同向变化，但是股市的变化要领先于房市，股市和房价变化都受资金宽裕程度的推动，资金紧张的时候，股市房价都会下跌，资金宽松两个市场价格都容易上涨。资金是从今年二季度开始定向放松之后资金慢慢趋于宽松，股市的上涨就是今年货币政策中性偏松，尤其是10月21号降息，意味着货币从定向微刺激转为中刺激、全面刺激，股市表现比较明显，楼市也受益于货币宽松，但楼市的反应要慢于它，所以要等到明年房价才会体现出来由下跌转为上涨，股市是经过过去6、7年漫长的熊市之后，持续的力量会比较大，所以爆发起来比较猛。

经济之声：从两个标的不同周期来看，是不是又回到了股市加速上涨，或者股市率先复苏上涨的情况，而楼市来讲，长期来看是处在一个下降的通道当中，是否同意这样的观点？

杨红旭：股市楼市我们一般看的是短周期就是持续三年左右的周期，因为货币政策是这样一个变化规律，比如像2008年底货币宽松，然后2009年股市楼市都是涨的。2012年的上半年货币宽松，楼市、股市都是涨的。所以说朱格拉周期所谓的18年，太漫长了，这个跟楼市跟股市关系不是很大。目前，货币宽松之后，股市先起来，楼市也会起来，但是要看中长期的话，确实中国楼市已经过了黄金十年，目前处于白银十年，房价涨幅，楼市复苏的力度，相比会变慢、变小、变弱，所以作为资金配置，如果不是自住购房，是投资性买房，未来几年人们会把多余的资金回向股市或其他市场配置，减少对楼市的配置，但楼市还是有自住需求主导的市场。

经济之声：近期股市的上涨也让很多资深的投资者，甚至是市场人士瞠目结舌，资金的量确实非常大。现在讲新常态之下下一步国家战略，包括实体经济面临的现状就是要金融服务实体经济，增加直接融资比例，在这样大的背景之下，未来楼市和股市会出现怎样的变化？

杨红旭：股市熊了很多年，在今年货币宽松之下爆发。另外因为今年是定向货币宽松，尤其定向三农和小微。但是其实定向宽松放水之后，银行间市场利率是下滑的，但是银行不愿意把贷款放到小微企业和三农，但是又对于地方平台，包括房地产开发比较谨慎，所以银行内部资金是比较宽裕的，这些资金部分推高目前的股价。从长期看，随着经济转型，尤其由高能耗、高产能盈利慢慢开始降低增速，慢慢向新兴产业包括互联网、医疗、生物、制药领域发展，股市可能从融资层面，更多地支持一些新兴产业，对于老产业，持续率就会进一步的降低，这是一个长期趋势。而楼市投资回报率降低之后，增长幅度下滑之后，这个行业的光环会慢慢褪色，对于投资者的吸引力也会有所下降。