新政引楼市狂热？投机需求蠢蠢欲动

　　备受关注的房地产松绑政策正式落地，加上前不久国土部与住建部发布的新政，中央方面对楼市已连下三剂猛药。

　　在不少人看来，多部委联手打出“金融＋财税”的政策组合拳与2008年末出台的楼市政策似曾相识。2008年10月，中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施，规定个人住房转让营业税“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下调至20%。随着信贷、税收等多重政策叠加，房地产市场迅速转向，当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%；销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

　　此次“3·30新政”出台，会否导致楼市重演2009年的疯狂？

　　地产股借利好出货？

　　3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　对地产新政反应最为迅速的是股市。

　　周一(3月30日)，有报道称央行当日中午紧急召开会议。市场猜测是关于地产的一些利好要公布。午后地产板块集体暴涨，保障房板块大涨近4.3%，房地产板块大涨近3.8%，其中天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投、香江控股、荣安地产、招商地产、国兴地产、中关村等10只个股强势涨停，超过30只个股涨幅超过5%。

　　果然，当天交易结束后，央行和财政部公布进一步降低二套房首付比例和营业税调整政策。

　　多家市场研究机构连夜开会分析这一政策。有机构认为，本次房地产政策刺激力度超出预期，政策放松的方向进一步明确，预计地方政府将出台更积极、更激进的政策。地产板块将再次吸引资金流入，预计短期将继续上涨，建议投资者积极关注。

　　然而，地产股的疯狂行情仅仅是“半日游”。就在3月31日，利好发布后的第一个交易日，沪深两市双双高开，随后在房地产和银行板块的走低拖累下回落震荡，地产板块截至收盘下跌幅度高达1.83%，位于当日跌幅榜榜首。4月1日，在沪深股市普涨的格局下，唯有地产板块逆势下跌。

　　“利好出尽是利空，地产股这是在拉高出货。”股吧里网民们怨声载道，“楼市新政还没公布地产股就暴涨，说明这一大事件被提前泄露了，有大资金提前布局，趁利好公布拉高出货，这对于中小投资者太不公平。”

　　地产股是否就此“见光死”？有市场研究机构认为，地产板块仍有机会。中金公司研报表示，此次“组合拳”出手的措施、时点均超预期，政策放松预期更为明确。二套房首付比例下调，是继2008年以来第一次放松改善性需求，同时营业税政策也回归到2008年，体现了国家支持自住、合理改善性住房需求的决心，明确了政策放松大方向。

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，降首付和调营业税的“组合拳”将刺激改善性需求入市。从市场层面来说，二套房贷首付比例降至四成的背后其实是修正自限购限贷以来导致的市场负面结果。众所周知，自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求被误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。

　　此外，从估值水平看，目前地产板块估值水平相对较低，万科A、保利地产、招商地产等重点上市公司的市盈率水平偏低，从估值角度看仍具上涨空间。

　　中金公司表示，预计2015年地产行业来自政策面的惊喜将多于基本面，继续看好地产股表现。从估值角度看，地产股还有20%的上行空间。

　　房产中介“满血复活”

　　3月30日晚9点，位于北京市北五环的链家地产营业部依旧亮着灯，“二套房首付降至四成”“转让营业税免征期由五年转为二年”……当日发布的楼市利好消息成为员工集中学习和讨论的焦点。

　　3月31日，不少北京居民都发现，身着统一制服的房产中介又开始活跃在各个小区，发放房源资料，陪同客户看房，用手机拍摄楼房外景……如此热闹的场景自楼市寒冬以来早已销声匿迹。

　　2014年是房产中介日子最为难熬的一年。

　　数据显示，2014年北上广深及武汉、郑州、青岛等各大城市二手房成交量均低于2013年。北京市二手住宅网签104434套，同比下降35.8%，二手房交易量创6年来的新低。武汉二手房成交量是4.5万套，同比下降13%。不少二手房经纪人只能卖一套吃一年，或者转去租房业务以求避开市场寒冬。

　　中国指数研究院华中市场总监李国政说，去年二手房交易热度持续下降，直接导致以二手房交易为主营业务的房产中介面临着巨大的经营困难。中原地产、21世纪不动产等龙头中介纷纷关店裁员，一些小型中介甚至跑路。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也透露，在房地产大环境不景气时，市场上的房产中介一半处于亏损状态，一半处于微利状态。据他个人估计，去年一年北京有15%-20%的门面倒闭。

　　“3·30新政”对房产中介行业来说无异于打了一针“强心剂”。

　　据媒体报道，新政出台当晚，深圳中原地产多个店铺就延迟打烊，签约量和价格都有不同幅度的上涨。深圳中原住宅部副总经理谢建奎告诉媒体记者，3月30日17时许新政出台后，短短几个小时就让深圳中原龙岗片区一天的成交量比往日上涨了三成。

　　“一般门店晚上10点左右就会下班，但30日很多家门店为了客户签约，加班到凌晨。印象最深的是有一个房源原本叫价450万，新政出台后，业主马上加价15万。我们约了业主和客户当天晚上12点过来谈，一直谈到凌晨2点，终于签约。”谢建奎说。

　　“由‘满五唯一’变成‘满二’唯一，相信二手房市场的交易热情还会上涨。”一位北京链家地产的员工表示，虽然房价没有向上波动，但近期他经手的二手房交易量已经有所上升。

　　投机需求蠢蠢欲动

　　事实上，不少被认为是楼市新政最大受益者的自住性及改善性购房需求者仍持观望态度。

　　一家门户网站在“3·30新政”后发起题为“楼市新政下你会买房吗”的问卷调查，截至记者发稿前，参与调查的3万多名网友中，55.2%的网友选择了“不买房”，仅有26.4%的网友有购房打算。在“不买房的原因”选项中，有53.4%的人表示“仍然买不起”，29.3%的网友等着房价再跌些再买。而参与调查的网友中，无房者达45.6%，有一套房的占29.4%。

　　北京市民陈先生在2012年购买了一套自住房，虽然当前有改善性需求，但陈先生仍不准备“出手”。“一方面虽然首付比例降低，但随之贷款金额就会上升，里外里需要支付更多的购房款，另一方面二手房交易涉及选房、过户、装修等很多流程，即使‘满二’就能免营业税交易，但暂时还是觉得‘折腾不起’。”

　　据房产专家介绍，以100万元总价的住房为例，贷款利率按5.90%进行计算，如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。这样40万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

　　首付比例降至四成后，那么首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这样60万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为102万元，月供4264元。

　　如此对比，降低首付比例，对于此类改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。比如说，六成首付下，首付和按揭贷款的总金额为60万＋68万即128万元。而在四成首付下，首付和按揭贷款的总金额为40万＋102万即142万元。这样对比，要增加14万元的支付。因此，只要有条件，购房者仍然愿意多付一些首付。

　　那么，到底是什么人群对楼市新政最为敏感？

　　据媒体报道，楼市新政实施第一天，杭州、厦门、无锡等地都出现了“土豪”现金买房的个案。“有一个股民直接来付了300万，说余下的300万尾款本周付清。”这个股民客户说，他准备这几天卖掉股票，直接从股市撤到楼市来。

　　在无锡、杭州，万科、融创等地产公司都在楼市新政实施第一天提出“24小时不打烊”。“这次政策属利好，价格已经到了底部。融创的很多大单客户对价格比较敏感，所以这两天下手比较快。”一位融创公司负责人告诉媒体记者。不过，楼市的火爆还是让业界有些吃惊，截至3月31日22时，整个融创杭州一天的销售已经破了1亿元。

　　值得关注的是，楼市新政一出，部分一线城市新盘项目已有涨价动作，或正在酝酿涨价。而二手房市场也出现部分业主上调挂牌价的现象。

　　中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为，短期内，房市新政难以改变房地产投资下滑的局面，特别是部分三四线城市，去库存仍是房市调整的主题，但部分一线城市需求回升可能带动房价上涨。

　　“经济下行压力增大，虽然给了政府放松房市政策的理由，但需要防范房市泡沫化风险再起，金融监管当局应鼓励资金流向实业，适当警示房市风险。”高玉伟表示。

　　(记者 武卫红、徐海波、李思远、鲁畅、王培伟、吴雨、王凯蕾、郑钧天 综合报道)