京城顶豪单价逼近50万元 核心城区新盘最易“触顶”

　　当黄浦湾将上海顶豪市场的标杆定在38万元/平方米时，北京的顶豪市场却开始向50万元挺进。日前，记者获悉合生霄云路8号即将推出空中四合院产品，起价36万元/平方米，最高单价50万元/平方米。业内人士表示，虽然50万元单价的顶豪只是极个别项目的极个别产品，但今年京城顶豪市场量价飙升的局面已经确定，以单价10万元项目为基础、20万元项目为顶部的格局将初步形成。西宸原著、融创农展馆项目、北平府等位于四环内核心城区的全新项目将率先触顶20万元级别。

　　顶豪价格再被刷新

　　作为京城著名豪宅项目，合生霄云路8号是率先站在10万元级别的项目之一。此次推出的空中四合院，是其位于楼顶的产品，上下两层，面积近千平方米。据内部人士透露，空中四合院的样板间早已面世，价格区间也是早就定下来的，但入市销售是近期才决定的。该人士告诉记者，之所以选择近期入市，是“顺势而为”。

　　据亚豪机构统计数据显示，2015年，将有包括西宸原著、中赫万柳书院、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的20余个豪宅项目入市，未来售价均将超过10万元/平米。

　　亚豪机构市场总监郭毅、中原地产首席分析师张大伟等业内人士认为，在10万元级别顶豪供应爆棚的豪宅元年，“北京四环以里或者顶豪项目中，在2015年出现单价破20万的房源，基本没悬念。”

　　据其分析，其中，融创农展馆项目已经获得了16.5万元/平方米的预售许可证，其最高单价达到19万元/平方米，年内突破20万元也没问题。作为四环内在售的唯一别墅新盘，由龙湖与葛洲坝联合打造的西宸原著也将是冲顶20万元的有利人选。

　　成交大幅飙升

　　据不完全统计，今年北京10万元级别的供应将超过2000套，去年全年同类产品的成交才27套。市场能否消化如此大幅增加的供应？

　　郭毅认为豪宅市场的需求始终存在，只是需要合适的产品刺激。据其介绍，“去年一共成交了27套十万元以上的项目，每个项目成交一两套，但是今年到现在已经成交了23套10万以上的项目，其中17套都签到了万柳书院。”

　　伴随着豪宅市场的集中入市，市场格局也逐渐发生了变化，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。“近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。”北京中原地产首席分析师张大伟预计，今年北京四环内的新房房价已普遍迈入“8万门槛”。

　　胡润研究院发布的《2014中国高净值人群养生白皮书》显示，除港澳台之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪(含亿万富豪及以上)人数已达109万人，亿万富豪人数已达6.7万人，其中定居北京的千万富豪达到19.2万人，亿万富豪达到1.13万人，全国排名第一。胡润预测，未来三年，中国亿万资产以上的富豪人数可能达到7.3万人，千万富豪可能达到121万人。

　　核心城区新盘最易“触顶”

　　张大伟认为：“中国从来不缺有钱人，缺的是能够让富豪们怦然心跳的产品。”那么，在今年顶豪井喷的市场，什么样的产品才能最先触顶？最先打动顶级置业者的心？

　　张大伟认为，首先是占据城市核心区域或拥有绝对景观资源的低密度产品。地段价值是顶豪的基础所在，因为城市核心区豪宅项目占据着顶级生活资源和品质优势，越是靠近城市核心区的产品，越能受到金字塔顶层的置业者的青睐。“北京2006年到现在，三环以内的别墅供应量是46套，四环以内的是182套，再分到每个社区，其实就是那么几十套的房子。”亚豪机构市场总监郭毅表示，核心地段的别墅产品可以称得上是真正的绝版。

　　郭毅认为，相对于老项目飙车新高价而言，全新的顶豪项目更容易被市场接受，“这样的产品更具前瞻性”。“新项目、位置好的、产品比较有特点的项目，更容易吸引现在绝对的顶豪人群。”

　　“能在北京四环寻觅一处居所，已是一件极其奢侈的事，更别说在三环内购置一套别墅。”北京龙湖营销总监李亮认为，此次龙湖推出的别墅西宸原著位于西三环区域，相比于城市公寓，别墅产品非常复杂，其稀缺价值更加突出。从市场发展来看，2015年是高端市场分化的一年。高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

　　京华时报记者 鲁欢