北京3天拍出2个地王 中粮孙河地王有望解套

　　《证券日报》记者查阅北京孙河土地出让记录发现，3年间该地楼面价由2万元/平方米涨至5.4万元/平方米，暴涨1.67倍

　　■本报记者 王丽新

　　在“断顿”一个多月以后，北京土地市场出现成交小高潮。在8月31日-9月2日的3天内，北京诞生两个地王，分别为丰台石榴庄地王和孙河新地王，总计出让金额达115亿元。

　　据《证券日报》记者了解，上述位于孙河乡北甸西村的孙河地王成交楼面价高达5.38万元/平方米，而三年前的9月26日，龙湖地产摘得孙河乡北甸西村居住用地时楼面价为20158元/平方米。三年间，孙河板块楼面价飙升近3.4万元/平方米，暴涨1.67倍。

　　值得注意的是，孙河地王的横空出世，有望将中粮地产2013年摘得的孙河前地王解套。据了解，中粮地产对孙河地王颇为“头疼”，挣扎两年才于今年5月底入市，且蓄客期长达一年多时间的项目，开盘签约率仅维持在12%左右。

　　两地王单价

　　将进入“10万元+”阵营

　　8月31日，经过64轮激烈角逐，“丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块”最终以50.25亿元的总价，1.86万平方米公租房的代价被中铁建与方兴地产联合取得，扣除公租房部分折扣楼面价高达60000元/平方米左右。这也是继西局地块之后，丰台区域再现单价“地王”。

　　然而，“新晋地王”的风光仅维持了两天。9月2日，北京市国土局土地拍卖大厅内迎来一场重头大戏。保利首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录，成为孙河“双料地王”。而去年，该地块两度流拍，今年反遭哄抢。据了解，孙河地块是今年首宗“异地建设保障房”地块，“异地建设保障房”竞价配建的商品房面积将不会在本地块上建设，而是按每平方米10000元的价格支付保障房建设资金。

　　值得一提的是，亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示，上述两宗地块未来入市价格都将超过10万元∕平方米。在北京房价豪宅化的市场环境下，今年单价“10万元+”豪宅阵营是北京历史上最壮大的豪宅阵营。

　　《证券日报》记者近日获得的消息也显示，北京“10万元+”阵营近期将再添高利润空间的新项目，即位于西三环的钓云台。据悉，西三环板块是今年北京豪宅的聚集地，目前在售的位于西局的龙湖西宸原著项目部分房源报价已超过20万元/平方米。

　　上述消息人士也向本报记者透露，钓云台项目开发商为懋源地产，该项目由4栋16层-18层豪宅组成，总计107套。重要的是，据该人士透露，懋源地产2012年即获得该地块，而其预计销售价格将参照龙湖西宸原著项目。记者从北京市住建委网站查询，目前龙湖西宸原著项目最低拟售报价也超过了10万元∕平方米。这意味着钓云台项目蛰伏三年时间后，其报价可能直接跨入北京超级豪宅阵营，利润空间也将很高。

　　而据中原地产市场研究部统计数据显示，2015年-2016年，北京预期上市能够销售的新增“10万元+”的项目接近15个，再加上目前单价已经跨入“10万元+”阵营的在售存量项目有10个左右。目前整体来看，待售的“10万元+”顶豪住宅达到了2000套以上。

　　央企是

　　北京楼市高端化推手？

　　事实上，豪宅爆发式入市的背后，是2013年-2014年多个地王或者高价地块的成交。

　　丰台和孙河两个新晋地王也是其中的成员。值得关注的是，两个新晋地王均是联合体摘得，前者由中铁建和方兴联合体抢得，后者由保利首开联合体摘得，皆为央企。

　　而纵观北京拍出的地王历史，最后揽收者多为央企，尽管一些“勇敢”的民企不惜重金摘得地王，也不乏出现最终其无法全身而退的现象。

　　“央企在某种程度上成为了北京楼市高端化的‘推手’。”某不愿具名的业内人士向本报记者直言，地王的创造者多是央企。仅以孙河板块为例，目前出让的6宗地块，4块为央企所拿，其中产生了2个地王。另外两块则由龙湖地产和泰禾集团摘得，但三年间，该地块楼面价已经暴涨近1.7倍，现在已远不是民企所能承受的土地成本。

　　早在孙河首次拍地时，即2012年9月下旬，龙湖就摘得孙河首宗地块，但即使9月3日举牌拼到最后，仍让位于央企联合体。2012年，龙湖地产以近2万元∕平方米的楼面价拿下孙河板块首宗地块，溢价率9%。2013年，龙湖·双珑原著项目入市，两年间四度开盘，销售近40亿元。在进入孙河板块获得成功的背景下，龙湖地产自然想在该板块再度拿地，但尽管在今年9月2日的拍卖现场，龙湖一反常态，与保利首开联合体举牌拼到最后，结局依然是放弃。

　　显而易见，将近5.4万元/平方米的土地成本，已经脱离了龙湖可预见的利润空间，不得已而选择放弃。

　　中粮孙河地王

　　有望解套

　　此后，2013年7月份，中粮地产以23.6亿元，楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价，成为新地王。然而，中粮地产挣扎将近2年时间仍难产，不得不等龙湖地产和泰禾集团孙河项目的去化进入尾声才迟迟入市，可谓一度被套的很“头疼”。

　　据了解，在摘得孙河地王的5个月后，2013年12月份，中粮地产曾发布公告称，其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河“地王”项目。根据协议约定，中信信诚对中粮地产全资子公司北京公司100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司，提供9.08亿元的委托贷款，期限为24个月，年利率为10%。算上此次贷款，该项目已经从中信贷款超过16亿元，但该项目仍旧难产。

　　“由于中粮拿地成本高于泰禾集团摘得的前地王近2万元/平方米，这导致中粮难以用产品、服务等方式填补这部分刚性成本差距。” 郭毅向《证券日报》记者表示，所以中粮不得不等泰禾与龙湖的项目销售进入尾声阶段才推孙河地王入市。

　　据本报记者了解，中粮地产的孙河地王案名为中粮瑞府，从北京市住建委网站查阅可知，龙湖用一年时间即推出孙河项目，但中粮地产挣扎了两年时间，该项目于今年5月底入市，总计48套。而且该项目可谓蓄客期长达一年多时间，但开盘签约率仅维持在12%左右。

　　“中粮瑞府项目中有6套总价在1.5亿元-1.8亿元之间的房源，拟售单价有的高达近20万元/平方米。” 郭毅向《证券日报》记者表示，这种总价过高的住宅销售周期较长，而资金成本以及慢周转的销售周期都将侵蚀中粮地产的利润空间。

　　“保利首开摘得孙河地王后，中粮此前摘得的孙河地王有望解套，因为地价相对较低，而新地王又抬升了孙河板块的市场预期，中粮将因此获得性价比优势。”郭毅认为，不过在当前豪宅竞争激烈的市场环境下，中粮瑞府的销售压力依然很大。

　　而对于保利首开对新晋孙河地王入市节奏把握的预期，郭毅告诉本报记者，“预计不会很慢，尤其保利出于对明年北京销售业绩指标的考虑，可能不会拖太久”。