二手楼市：看的多买的少

　　降息效果未全显现 准买家等时机

　　“‘降息’确实让月供压力减少，但楼价之高对于我来说还是难以企及，还是不会考虑买房。”小罗在看了房、算了账之后，还是放弃买楼计划。

　　业内人士透露，尽管一年之内已五度降息，但不少准买家仍处于观望中，希望等候更利好的消息、更加适合的入市时机。

　　业内人士分析，业主心态走强，也是本月二手楼交投小幅回落的重要原因。

　　文、表/广州日报记者林琳

　　现象一：

　　降息未能成影响成交的主因

　　今年以来，8月25日宣布的降息已是央行第四度降息，如果从去年11月底推算的话，更是一年之内五度降息。以3月对楼市的推动作用最大，主要是因为与3月楼市新政形成“合力”，带动4月份广州二手房成交量走高至5620宗，环比三月大涨四成。

　　业内人士分析，2014年至今降息与楼市成交量整体上呈现正相关作用，2014年11月宣布降息后，2014年12月的成交量环比上涨19.77%，今年5月11日宣布降息，5月份的成交量也有10.94%的环比涨幅。6月28日，央行四度宣布降息，不过受楼市传统的淡季周期影响，7月份广州二手房成交量仅微涨3.19%。

　　“目前一次性付款的人群仅占两成，总体而言，降息有助于加快贷款买房的人群入市，但并不是影响成交的最主要因素。”搜房广州二手电商商圈经理谭德敏认为，由于首次购房的刚需买家资金有限，因而降息对这部分购房人群影响较大。

　　现象二：首次置业买家比例下降

　　受降息影响的是什么买家？“数据显示，8月份改善客一次性付款的比例接近三成，较上月的两成增多，显示改善客入市意愿仍较强。”

　　而8月份首置买家的占比有所下降，前期积累的客源一定程度消化，市场需求重新积累客源。股市下跌经济疲弱等因素影响了部分买家的购买意愿，尤其是新登记入场买家。不过，看楼超过三个月的刚需旧客入市意愿仍较强。据合富标准指数监测，8月份的首置占比为55.9%，较上月有所减少。

　　另一方面，8月份业主的心态有所走强，议价空间缩小。据合富标准指数监测，8月份业主的实际让价空间平均让价幅度为6.6%，较1~7月份的8%左右有所收窄。其中三成以上的业主不肯让价，成交价与放盘价持平；而成交价高于放盘价3%~5%的占比为8.4%，较上月的5.3%小幅上升。

　　预测：

　　降息效果两个月后显现

　　中介人士陈班杰认为目前广州楼市在缓慢上涨的复苏阶段，“从成交量来看，目前广州二手房单月成交量最高也未破万套。”因此，他认为降息对于促进成交量发挥的实际作用不是特别大，最多也只是为市场营造良好氛围，从心理上对买家有积极影响。

　　陈班杰分析，自实施限购政策以来，有能力买房的人却没有资格买，束缚了很大一波潜在成交量的爆发。

　　他发现，大多数情况下降息后当月楼市成交量会走高，但也有可能出现下跌。他认为，有买家犹豫是在等待是否会有更利好的政策，因此推迟入市时机。