上海二手房：涨幅再现扩大 “金九”成色尚足

    人民网上海10月1日电 （记者孙小静）2015年9月，上海二手房指数为3089点，比上月上升35点，环比上涨1.09%，涨幅较上月扩大0.26个百分点。指数涨幅连续两个月缩小后，9月再现扩大。

    自“330”新政以来，二手房市场连续5个月处于月成交3万套以上的高水平。进入9月，成交维持高位，指数涨幅翘头，“金九”成色尚足。上海二手房指数办公室认为，利好连连释放需求，成交持续高位运行。指数涨幅再次扩大，行情延续。9月市场特征表现为：一、一手房提价入市和土地市场的火爆，让二手房卖家持续看涨，挂牌拉高相关区域房价；二、部分刚需类买家担忧房价继续上涨，“恐慌”入市现象渐多，老工房（售后公房）成交抬头；三、供应显现分化，外环内优质次新房、学区房供不应求，小部分卖家惜售并大幅提价10%左右。挂牌量由内向外呈加大趋势，其中外环外部分板块增加3成以上，加上一手房分流买家，成交表现平淡；四、股市连续震荡下跌，前期影响楼市成交，违约时现或暂缓购房，近期反而促使部分资金转投房地产，以规避股市风险。截至9月30日，全市二手住宅挂牌量为107412套，较上月上升4.0%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为28278套、59058套、20076套，较上月上升3.1%、4.0%、5.5%，挂牌呈现逐渐放量。

    9月8日，在闸北静安“撤二建一”工作酝酿和听取意见过程中，消息传出影响巨大，致使闸北部分房源价格一夜串升。9月21日，住建部发布《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，支持缴存职工异地购房需求。次日上海市公积金中心表示，落实细则还在研究中。此通知对于一线城市的上海影响有限。9月30日，央行、银监会通知，不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房，最低首付款调整为不低于25%。此通知不针对上海，但传递政策再次放宽信号。

刚需放量高端走缓

    2015年9月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨1.38%，涨幅较上月扩大0.53个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴整体上涨1.24%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。

    9月，市区涨幅较大的静安、杨浦、黄浦分别上涨1.72%、1.43%、1.27%。市区内看涨惜售卖家增多，部分热门小区房源挂牌寥寥，有的甚至无房可售。挂牌后的房源往往在一周内就能成交，其中二室三室户供不应求，房价上涨明显，500-800万的中高端改善次新房最受买家青睐。在次新房成交连续火热带动下，老工房（售后公房）成交也出现了明显放量，一些首次购房的刚需客唯恐房价继续上涨，后续入市选择面更小，快速选择购入200万以内的二室户。由此，一些房龄久，楼层、位置较差的房源也能不议价而成交，其中涨幅较大的普陀、虹口分别上涨1.22%、0.92%。而1000万以上的高端房源成交缩小2成以上，带看量和挂牌房源均有3成左右的减少。买家对高价房源接受度降低，成交放缓。

    9月，新兴城区整体上涨0.97%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。其中，涨幅较大的宝山、闵行近市区部分分别上涨1.21%、1.13%。嘉定、松江近市区部分分别上涨0.47%、0.43%。成交分化，新兴城区近市区板块及主城区次新房成交较热，而一些较偏远的房源或者老工房（售后公房）价格微涨或持平。由于区域内刚需买家对价格敏感度高，涨幅略大就难以成交，于是置换型卖家只能平价出售以完成升级购房。区域内次新房则在老工房业主置换需求释放下，成为置换客的首选目标，价格涨幅明显放大。

    9月，非新兴城区整体上涨0.59 %，涨幅较上月扩大0.08个百分点。涨幅较大的为非新兴城区主城区，如金山新城、崇明陈家镇分别上涨0.44%、0.39%。究其原因，区域内购房消费平淡，买家选择面大，二手房价格涨幅较小。而地处郊环外的临港新城则受益自贸区建设加快，上涨0.61%。

改善板块涨幅领先

    2015年9月，全市130个板块中，上涨板块104个，占比80%；下跌板块13个，占比10%；持平板块13个，占比10%。

    上涨板块平均上涨1.29%，涨幅环比扩大0.31百分点，上涨板块力度加强。其中，市区一些改善板块涨幅领先，涨幅较大的如静安曹家渡、杨浦新江湾城、普陀长寿路分别上涨2.09%、1.99%、1.82%，500万以上的房源成交最热。另外，闸北、静安并区消息传出后，闸北一些板块内次新房供不应求，卖家调价幅度普遍达3%-6%，涨幅较大的如闸北西藏北路、闸北大宁绿地分别上涨2.01%、1.23%。新兴城区的次新房成交表现也不俗，抽样统计，大户型及经济型别墅成交较上月有3成以上增长，如闵行梅陇、松江泗泾、浦东三林分别上涨1.67%、1.60%、1.52%。前期优质次新房大幅去化，乃至一有优质房源挂牌，尽管涨价，一周内往往成交。而学区房的价格更是一路陡升，连续数月维持5%-8%的涨幅，一些市级、区级第一阶梯小学对口的小面积学区房，更是出现房荒。涨幅较大的如静安江宁路、陆家嘴分别上涨1.98%、1.21%，单价突破10万的房源比比皆是。

    持平板块13个，半数为非新兴城区板块，如松江小昆山、崇明堡镇、奉贤奉城，这类板块交易活跃度低，需求不旺，价格稳定。也有一些板块由于区域内一手房大量入市分流，二手房均无涨幅，如宝山罗店、淞南。

    下跌板块平均下跌0.31%，跌幅环比扩大0.22个百分点。一些持有中低档房源的置换客，为快速锁定计划入手的中高端房源，出售价格给出一定让步。这些板块中，浦东洋泾、虹口鲁迅公园、徐汇万体馆分别下跌0.42%、0.30%、0.26%。下跌主要原因：一是连环交易时间长，置换客出于资金成本及置换房源的迫切性，降价出售；二是部分房源有一定瑕疵，降价为求快速出售。也有受到一手房放量推盘影响，以降价揽客，如普陀桃浦、松江佘山、嘉定南翔分别下跌0.51%、0.39%、0.37%。

    上海二手房指数办公室认为，9月传统季节，市场延续前期态势，价格涨幅再现扩大，成交量维持高位，市场信心筑就“金九”行情。市场整体表现为，改善类次新房依旧受买家青睐，而随之老工房（售后公房）成交也有抬头。具体表现为，前期大热的改善型次新房需求旺盛，但部分卖家看涨后市，有的甚至惜售跳价，成交受到一定压抑。而房价上涨势头，迫使不少资金有限的刚需客也结束观望，跟风入市，一些前期不被市场关注的老旧房源也有成交。

    展望10月，不少一手房将推盘计划放在国庆小长假，开发商造势。在一手房市场拉动下，二手房“银十”行情可期。不过，价格的持续上涨将导致买家购买力下降，之前爆发式快速上涨格局或变为温和式上涨行情。