北京单价10万以上顶级豪宅成交接近去年10倍

　　2015年，被地产界称为一线城市的豪宅元年。截至目前，北京单价10万元以上的“顶豪”成交套数达到了222套，预计全年将达到250套，而去年全年成交仅为24套。北京单价6万、10万，总价1000万以上的豪宅，全部创造新纪录。截至今年11月，上海单价超10万元/平方米的顶级豪宅已成交490套，已超过过去3年的年度成交之和。

　　对此现象，业内出现两种不同的声音，一种认为这是流动性催生的楼市盛宴，中国的富人们正在重新调整自己的资产配置；另外一种声音认为，北上广等一线城市的豪宅已经严重供过于求，开发商面临流动性风险。

　　楼面价飙升致一线城市被豪宅化

　　从葛洲坝重金破纪录拿下丰台樊家村地块开始，丰台的地价不断突破市场的想象力，最近几个月出让的土地楼面价超过5万元的至少有6宗。楼面价超过5万元，意味着未来这里的房价将突破每平方米10万元大关，否则开发商无利可图。

　　据中原地产统计，未来一年，北京将有20多个单价10万元以上的“顶豪”出现。目前在售的项目包括润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、盘古大观、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。最近入市或将入市的单价10万元以上的豪宅项目则有万柳书院、北京壹号院、万科北河沿、龙湖西宸原著等16个项目。

　　业内统计，北京待售的“顶豪”项目达到了2000套以上，其中单价10万元以上豪宅则在1000套以上。若按照此前年均销售才仅仅16套而已。

　　以北上广为代表的一线城市迅速进入了“豪宅元年”。然而，谈到豪宅，亦有不少开发商人士表示了无奈，今年以来一线城市地价暴涨，做普通住宅已不能支撑开发商的利润，但房产又是一个重资产的项目，你不做就意味着出局，所以只好接受“被豪宅”的命运。

　　支撑豪宅背后的中国富豪

　　北京位于东二环内的万科北河沿甲柒拾柒号，春节后即签约一套近1.2亿元房源，创北京最贵总价纪录。据统计，北京今年年内2000万以上的豪宅，签约已经达到310套左右。

　　据上海链家市场研究部统计，截至11月，上海单价超10万元/平方米的顶级豪宅已成交490套，已超过过去3年的年度成交之和，可谓盛况空前。买家中包括一些世界500强高管以及一些知名企业家和影视明星。

　　北京一名地产界人士指出，在经历了过去一年房地产的低迷之后，富人们又开始在大城市投资房产，其中豪宅投资的价值因为抗跌、稀缺而凸显。特别是股市暴跌、大宗商品价格屡创新低、中国出现资产荒的背景下，豪宅似乎成了手握巨额现金的富豪的首选。

　　一名豪宅开发商人士甚至引用去年的胡润百富榜来论证豪宅爆发的合理性，据胡润富豪榜统计，截至2013年末，中国拥有1000万资产以上的富豪有109万人；亿万富豪6.7万人，这些人都是未来豪宅的消费群体。中国的富豪结构也在发生一些变化，以前是煤老板为主，现在创业板、新三板公司高管、基金经理也不少。

　　豪宅背后开发商的流动性风险

　　与一些豪宅开发商的乐观相比，市场上也不乏谨慎甚至悲观的看法。万科董秘谭华杰就曾多次谈到，从去年下半年开始土地价格涨幅远远超过了房价的涨幅，如果接下来房价不大涨，高价拿地的企业将可能亏损。特别是北京一些区域，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在三年之内完成上涨，这个项目才可能有盈利。

　　亚豪机构市场总监郭毅曾表示，北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面，明年放量的超过10万单价的楼盘会超过50个，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力；另一方面也面临艰难的“去化”压力。更有地产界人士预言，明年50个“顶豪”中，能活下来的也就五分之一左右，不排除出现烂尾豪宅。

　　有业内人士指出，北上广等一线城市豪宅最大的风险其实是流动性风险，现在很多开发商都是高负债融资，如果项目建成以后迟迟卖不出去，最终变得有价无市的时候，风险就逼近了。融资和时间成本是压在豪宅开发商头上的两座大山。

　　据了解，过去两年，“地王级”中粮孙河地块、融创农展馆地块项目一直迟迟未能入市，而香河园地块也一直在寻找接盘者。2016年，新“地王”背后的豪宅项目，能顺利入市吗？楼市的豪宅盛宴可持续多久？许多地产界人士都在寻找答案。

　　文/本报记者 朱开云