2016房价怎么走？七大城市房价看涨

　　转自微信公众号 中国经济网（ID:ourcecn）

　　12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。详情可见下面表单。

　　而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3，大连供需比则达到7.18，成为样本中供需关系失衡最严重的城市。

　　供需比是咋回事？

　　“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1~2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”

　　对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。而部分二线城市，如福州、合肥、石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。

　　“供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。”张宏伟说，以供需比为0.91的上海为例， 2014年常住人口2425.68万人，人口基数多，且处于稳定增加状态；由于上海是整个长三角地区经济中心，产业聚集效应明显，“因此我们预测上海未来三年的潜在需求达到了1886万平米，在35个城市中位于前列。”

　　上述报告还显示，在样本中的重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游。“他们的经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的投资价值。”张宏伟认为。

　　根据调研，对于部分供需比大于2.0的城市，且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商和投资者都要提高警惕，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

　　35个大中城市商品住宅投资价值排名

　　北上广深人口越来越多，房价越来越贵?

　　以下是最近五年的一二线城市人口流入情况：

　　注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。 单位：万人。

　　如果和中国人口密度图结合，就是以下这个分布：

　　【人口流入呈现三个规律】

　　第一，高度集中在三大都市圈。

　　人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。

　　长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

　　珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

　　渤海湾北京+天津=流入684万人。

　　放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

　　第二，非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。

　　流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。

　　其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。

　　意外的是郑州和厦门。

　　第三，其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞。

　　35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。

　　事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会，或者经济中心，那么可以想象，省会以下的三四线城镇，人口的停滞或者流失将不可避免。

　　那么，是否是人口越多的大城市越适合安家呢？

　　并不完全如此。

　　35个一二线城市中，流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨，流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。

　　但是，如果我们换一个角度，从都市圈的角度而言，确实是人口越多的大“城市”，越适合生活。

　　因为在这三大都市圈里，城市与城市之间紧密联系在一起，互相叠加，专业化分工协作，经济效率更高，工作机会也会相应的变得更多。

　　来源:楼市参考(ID:house0929) 作者:胡易、第一财经网

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