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分享到QQ空间新年房价将分区域回升
三因素奠定上涨基础：房价在2012年这个“世界末日”的年份里不温不火的上涨。其中，北京、上海等十大重点城市2012年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。决定房价有三个因素：土地价格、税收成本、原材料和人工成本，这些都没有降低，房价当然很难降下来。对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，2013年房价很有可能再度大幅上涨。
小康指标预示房价上涨：小康指标已经预示着最少要增加65%的城市化率，人口在不断流入，房价还得接着涨。在现有土地制度下，中央欲进一步推进城镇化，加之货币继续上涨，这种情况下房价无下跌的可能。现在有几个问题是涉及到房价的问题，第一，十年之内我们货币涨了5倍，房价也涨了5倍。从住房制度改革之前算的话，我们货币增长了50倍，可是我们房价没涨50倍，但是近十年我们涨了差不多5倍。所以货币增量决定房价将继续上涨。第二就是土地制度问题。如果土地仍是现有制度，无法保证土地供应。北京去年大概只完成了土地供应量的38%，去年完成了42%，前年完成了46%，一年比一年少，房价能不涨么？第三个条件是我们增加不增加城市化？我们的小康指标已经预测最少要增加65%的城市化率，人口在不断流入，需求不断增加，房价还得接着涨。第四，地方政府一定会加大基础设施的投入。比如地铁越修越多，现在25个城市新建地铁，地铁通了，房子能不涨价？都以为房价涨是因为开发商，其实，决定房价的很多是窗户外的东西，比如说收入增长，医院、学校、机场的建设，都是房价增长的因素。
三四线城市上涨空间有限 2012年曝出的“鄂尔多斯房地产崩盘”、“温州房价跳水”已成为不争的事实，这让占城市比例最大的三四线城市房价处在了风口浪尖。与之相反的是，关于城镇化可能推高三四线城市房价的声音，在2012年年末愈发多了起来。三四线城市这方面的结构性问题已十分突出，如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。从以上数据可以看出，三四线城市房地产的过度开发，从很大程度上透支了未来的市场需求，受此影响，三四线城市的房价未来上涨空间有限。
板块表现值得期待
2013年首选房地产板块：在A股估值体系国际接轨进一步加速的背景下，优质地产股被严重低估且权重比例适中，在“政策顶”已经出现的背景下，其战略性投资价值已经显现。2013年最大的投资机会仍然是房地产股，尤其是一二线房地产股，预期收益或将高于2012年。2013年预期是个大震荡的年份，一般投资者务必注意大震荡可能带来的损失风险。因此，投资者不如选择真正好的龙头公司，采取合适价格买入并持有的策略，以分享公司成长的收益同时享受未来可能的牛市收益。
跑赢大盘很轻松：2012年对房企和房企股票的投资者，是一个收获之年。在房地产开发与经营板块的133只股票中，全年下跌的仅有24只，上涨的占了82%，其中还不乏华夏幸福、阳光城、珠江实业这种上涨一倍多的牛股。在房地产板块中，更可以看出中小房地产商受房地产调控政策的影响更大，招保万金四大家去年全部上涨，涨幅分别为60.67%、60.53%、37.87%和33.96%。包括四大家在内，总市值排名前20名的地产股也全部上涨。地产股的上涨，尤其是招保万金四大家的大涨，与房地产调控中政府因素的不断加强也有关，一方面是高压调控政策挤压了中小房地产商的生存空间，给央企为首的大房企以抢占更多市场份额留出了空间。另一方面政府巨额投建保障房，也给央企为主的房企留下了扩展空间，通过建设保障房，拿到足够的政策支持和资金支持，在危机时期也得到足够的空间转战商业地产。房地产去年不论是在业绩还是在股价涨幅上，都远高于大盘平均水平，今年势头还将延续，那么对于那些敢于在高压政策下投资地产股的投资者来说，板块今年跑赢大盘是很轻松的事。
抓住机会理性布局
关注趋势性机会和主题性机会：楼市渐进淡季，短期风险因素较少，地产股表现仍将好于大势。由于楼市暖冬，地产股的相对收益较为明确，新年地产股表现仍将好于大势，板块将继续演绎强者恒强，建议投资者继续关注我们此前提到的两类投资机会：1)基本面持续改善带来的趋势性机会，产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，盈利向好；2)土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，模式清晰、预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现。
关注两个选股数据 ：总的来说我们觉得2013年除非有其他外围因素，例如美国 、欧洲一些不好的影响，如果没有的话，应该是地产板块稳中求涨的一年。具体到股票，主要看哪一个公司在成本控制上做得好。2013年的房价涨幅不会太多，稳定在一个水平，所以说盈利能力最主要靠控制成本，然后公司拥有的土地储备，公司要推的新盘在几线城市，这些都是考虑因素。再看推动股价的能力，我觉得第一还是看每个月合同公告的销售增长能力怎样，卖得快于目标还是差于目标。这些都是投资者需要根据具体情况来认真分析的数据。不过，对某一个公司的股票是否值得投资主要还看两点，就是平均价和每一个月以及每个季度的合同销售情况。
(来源:中国证券报)
