上半年上海大宗交易投资市场略显清淡

　　文/张潇博

　　来自戴德梁行中国区投资及顾问服务部数据显示，截止2014 上半年，上海大宗物业总成交金额为157 亿元，同比去年上半年183 亿元略有下滑。同期，投资资金构成也出现显著变化，境内买家占据上海大宗物业交易的主导地位，其中境外资金仅占总成交额的9%，境内资金占总成交额91%，创历史新高。

　　针对2014 上半年上海大宗物业交易金额的递减的情况，戴德梁行高级董事、中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成表示：“近年来中国经济增速放缓，政府加强调控以及信贷紧缩，加上商业房地产已达供应高峰，市场进入盘整消化期，租金涨幅放缓，促使外资资金投资谨慎。”

　　收益率为王成交易关键

　　今年上半年，阳光兴业在2月和6月，以20.2亿总价先后收购了银河宾馆主楼100%股权和裙楼90%股权；　中城联盟以17.55亿元的总价收购徐家汇的嘉凯城大厦，改名中城国际大厦。

　　随着一线城市商业发展的成熟, 长线投资者的入市，追求快速资产升值的投资物业逐渐会转向追求稳定收益的物业，收益型物业将更受青睬。其中，写字楼交易依然是房地产投资的主要类型。

　　高力国际中国区研究部董事谢靖宇分析：“上半年内，上海写字楼投资市场较2013年同期有所放缓。这是由于市场内被机会基金看好的增值型项目，以及核心基金关注的收益率稳定型资产，投资机会有限。此外，四川北路、闸北大宁、普陀长风等次级商务区的成熟，以及写字楼整体供应量，都将影响核心区写字楼的租金涨幅。”

　　本地资金主导明朗化

　　人民币私募基金取代境外资金崛起，则是2014年上海投资市场的另一大特征。叶建成表示：“投资市场以本地资金为主导，投资交易量由十年前的6 亿发展到如今的600 亿，市场已逐渐壮大与成熟，正处于变革成长中的十字路口。”他判断，未来由专业的团队管理的人民币房产私募基金将会崛起，开发商将突破传统的买地与卖地，对接房地产资本市场，本地基金将成为房地产投资市场的主力买家。

　　谢靖宇预测：“目前，人民币基金仍在核心区及次中心市场寻找成交机会，倾向于以散售作为最终退出机制。但由于核心区卖家不断上升的价格预期，越来越多交易或出现在次中心，以及张江、漕河泾等成熟商务园区。”事实上，基金目前更看好成熟商务园区的投资机会，相对于新兴区域，成熟商务区在招商引资、企业落户服务等配套方面对终端用户更有吸引力，其中最受人瞩目的交易是，凯龙瑞在去年年底完成了第四支人民币基金的募集和投资，募集总额超过13亿元，总投资5.4亿元，投资于上海张江两栋满租的办公楼物业。