新輪房價上漲正在形成中 樓市調控要緊字當頭

　　百城房價環比連漲7月、部分城市地王再現……房地產市場暖冬行情正如火如荼地上演，折射著市場預期悄然生變。在新型城鎮化長期利好、地方政府換屆效應短期刺激被片面夸大的當下，強化預期管理，從嚴從緊執行政策應是樓市調控重點。

　　目前，新一輪房價上漲甚至是報復性上漲的市場預期正在形成中。從短期看，以限購、限貸為核心的本輪調控在抑制或延緩需求釋放同時，壓抑供給有效擴大。從反映未來住房供應的數據指標住宅新開工面積看，2012年1-11月，房地產開發企業住宅新開工面積下降11.1%，全年料為負增長，供需缺口壓力將在今年體現。此外，今年是地方政府換屆年，歷史上的投資井噴效應或繼續出現，再加上通脹上行使實際利率收縮，購房需求將繼續釋放，房價上行壓力料在上半年顯著顯現。從長期看，新型城鎮化將給房地產業發展提供重大戰略機遇，不少開發商預判至少未來十年仍是房地產企業黃金年代。

　　房價暴漲預期一旦形成不僅將使房地產調控政策大打折扣，而且預期自我實現功能可能造成房價過快上漲實質影響，透支行業發展空間，抬高城鎮化門檻。在調控基調已明確為“繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”的情況下，今年及未來一段時間房地產調控應強化預期管理，從嚴從緊執行調控政策，防止房價報復性上漲。

　　當務之急是在城鎮化頂層規劃中明確房地產業定位，打破“城鎮化即房地產化”誤解。在“土地城鎮化”模式下，房地產業盡享十年盛宴，迅速成長為國民經濟支柱產業，扮演固定資產投資主力軍角色。倘若這種慣性思維延續到未來城鎮化建設中，新型城鎮化無疑走的仍是造城運動老路，將吹大已難擠壓的地產泡沫。未來城鎮化頂層規劃至少應從兩方面打破這種慣性邏輯：一是在明確城鎮化是未來擴內需最大潛力所在同時，強調城鎮化在經濟結構調整中的抓手作用，加速推進土地制度、戶籍制度、財稅制度等一系列體制改革，消解吹大房地產泡沫長期制度性因素。二是強化政府提供公共產品及服務主導功能，提高以人口城鎮化為核心的新型城鎮化質量和效益。在房地產領域則是強化政府住房保障體系建設職能，全面建立以租為主保障房體系，完善住房公積金制度，提高資金使用效率﹔堅持房地產調控常態化和長期化，有序推進房地產調控手段市場化、法制化，防止房價過快上漲阻礙城鎮化進程。

　　盡管近幾次房地產調控都是行政手段擔綱，但調控部門一直在探索市場化、法制化房地產調控長效機制。今年值得期待的是房產稅試點擴圍和農村土地流轉改革推進。兩項改革均具有制度層面上的全局意義，絕非一朝一夕可就。在建立房地產調控長效機制過程中，限購、限貸等行政干預色彩較濃調控政策不僅不宜淡出，反而應加以完善，以正確引導市場預期。一是明確釋放以差別化信貸、稅收手段抑制投機政策信號，針對性地研究房價報復性反彈后儲備政策。比如，進一步優化目前差別化信貸政策﹔借鑒香港等地做法加征特別印花稅或交易稅等。二是完善房地產調控部際協調機制，強化問責機制，抑制地方政府放鬆調控、突破調控底線沖動。此外，完善房地產行業數據採集、統計、分析和發布機制，及時澄清各種傳言、猜測、誤解，及時解釋行業熱點事件和苗頭現象，以避免市場預期混亂。

　　站在當下時點分析房地產業，不容忽視的是，與中國經濟告別高速增長階段、行至結構調整深水區一樣，房地產業已步入調整期。在此階段，著力於行業長期健康發展制度性改革將提速，著眼於樓市短期穩定周期性政策應保持穩定，以保証行業發展模式正常切換。在樓市已對調控政策產生“抗性”、地方政府迫於資金壓力放鬆調控主動性增強的當下，調控部門強化預期管理，明確釋放從嚴從緊執行調控政策信號尤為緊迫而必要。（記者費楊生）