開發商瘋狂融資奮戰2013 去年共融資600億元

　　“中國房地產市場正在明顯復蘇，一線城市房地產更令人樂觀。”昨日，花旗銀行（中國）有限公司財富管理部研究與投資分析主管邱思甥在該行的投資展望會上表示。而昨日，A股市場房地產板塊的強勁表現似乎也印証著這一點。房價上漲幾乎勢不可擋，於是乎，市場又開始議論起新一輪房地產市場調控的可能性。

　　地產商瘋狂融資

　　日前，國家統計局發布的最新數據顯示，2012年12月，全國70個大中型城市中，房價上漲的城市有54個。其實，境內大中型城市房價全面上揚的態勢已經持續數月。各界對於2013年中國房價的走勢，仁者見仁、智者見智。“房價反彈已是大勢所趨”、“房價難以出現大幅反彈”各種觀點繽紛莫是。不過，房地產開發商近期猶如打了雞血一般亢奮，大量融資買地。

　　在剛剛過去的兩三周時間裡，包括恆大地產、富力地產、越秀地產、雅居樂、碧桂園、世茂房地產等在內的多家開發商都接二連三地宣布了海外融資計劃。而此前，旭輝集團、江蘇新城、金輪天地等也都成功登陸香港資本市場。萬科集團更是在上周宣布了B股轉H股的方案。

　　“如果有大量樓房賣不出去，那麼房地產開發商就會專注於銷售，而不會在資金無法回籠的情況下再去拿地。現在開發商群起融資來拿地或籌建新項目，說明樓房積壓並不嚴重，而且看好銷售市場表現或前景不好。”上海財經大學現代金融研究中心副主任奚君羊在接受《國際金融報》記者採訪時表示。

　　其實，由於過去兩年國內房地產調控政策的持續，房地產開發商境內融資之路就愈走愈艱難，在傳統間接融資渠道——銀行信貸對房地產開發商大門越關越緊的同時，房地產信托產品因頻頻曝出兌付風險而受到監管層高度關注，因此規模驟降。

　　然而，東方不亮西方亮，房地產開發商齊齊將目光投向境外融資平台。2012年，萬科、招商地產、金地集團相繼收購在港上市公司，四大標杆房企最終悉數登陸香港資本市場。

　　而除了股票市場，境外債券市場也成為了境內房地產開發商融資的大通道。金融危機爆發以來，亞洲債券市場一直受到國際投資者的青睞，而在去年由中國房地產開發商發行的垃圾債券也受到了投資者的追捧。碧桂園發行的7.5億美元10年期債券獲得投資者24倍認購。根據公開資料顯示，去年共有20家內地房地產開發商發行了25筆海外債券，融資總額高達600億元，同比增長了10.23%。

　　新一輪調控在即？

　　顯然，房地產開發商的境外融資熱潮將在2013年延續，而如此積極籌錢“備戰”的態勢也令世人對房價走高的預期愈加膨脹。然而，2013年房價漲幅將達到多少？如果房價持續上漲，那麼政府是否有新的調控政策出台？

　　1月22日，交通銀行發布2013年經濟金融展望報告指出，全年房地產開發投資增速將回升至20%左右，新開工面積增速為10%左右。成交將進入溫和上升通道，全年銷售面積同比增速有望回升至5%左右，銷售額增速為10%左右。而不少房地產開發商也已紛紛上調2013年的銷售目標。綠地集團近日公布，將加碼房地產主業，銷售目標計劃增長30%以上﹔世茂股份則將2013年銷售目標從2012年的79億元調高至100億元﹔恆大集團將2013年合約銷售目標調整為1000億元，較2012年全年800億元的銷售目標上升25%。

　　交通銀行同時認為，由於開發商資金狀況好轉等原因，2013年境內房價總體向上，預計全年房價漲幅約4%左右。一位銀行業內分析人士對《國際金融報》記者表示：“如果房價上漲的幅度在5%之內，那基本是合理的。但是房價上漲的勢頭起來之后，就很難控制加速上漲的態勢。所以，可能需要政府部門在房價出現連續加速上漲之初就需要有應對的准備。”

　　邱思甥認為，由於近期雖然房價出現上漲但仍相對比較克制，因此短時間內政府不會出台新一輪嚴厲的調控政策。1月22日，世聯地產指出，2012年，全國房地產市場“向死而生”，2013年中央政策將中性偏鬆，樓價繼續上行壓力大﹔如果房價漲幅超過35%，市場吸納量超過125%，可能會引發新一輪的房地產宏觀調控。

　　而在房價上漲預期不斷升溫之下，關於房產稅的話題也同樣升溫。“房產稅是基礎性制度建設的內容，不能作為調控樓市的措施。”奚君羊認為，即使政府出台新一輪調控政策也不會是房產稅，而且調控的余地已經不大。