分享到人人
分享到QQ空間
北京城區很多小區因未規劃地下車位，所以地面的車位往往很緊張
不少開發商對車位採取隻租不售
由於停車費節節攀升 不少開發商對車位採取隻租不售策略
昨天，2013年北京首輪購車搖號結束，中簽比率約為1:75。盡管北京的汽車“限購”政策在一定程度上延緩了城市汽車保有量的增加，但似乎並沒有放慢車位價格的上漲幅度。記者調查發現，北京市區的車位價格普遍已經上漲到20萬以上，而四環內一些樓盤的車位已經達到50萬元，基本相當於一輛寶馬5系的價格。
車位錢夠買一輛豪車了
幾天前，正在看盤的趙女士在得知了“國悅府”的車位價格后，立刻放棄了在這裡買房的打算。位於西三環外西長安街上的新盤“國悅府”均價5萬/平方米，它的產權車位價格為50萬。如果按照車位12平方米左右的實際面積計算，該樓盤車位的單位價格已經與房子的價格相差無幾。趙女士說：“這價太離譜了，都夠買一輛很好的車了”。面對記者關於車位價格太貴的疑問，銷售顧問則表示：“我們車位的價格並不算最高的”。事實上，北京50萬以上的車位已經不在少數，而根據記者調查的情況，北京核心地段如霞公府、天安[簡介最新動態]國匯等豪宅，其產權車位根據位置的不同價格已經達到60萬-80萬之間，有的甚至已經接近百萬。但是，近期普通住宅產權車位的價格漲幅更為明顯。這種趨勢不僅反映在城區，甚至已經波及到五環外的區域。
在北五環外的新盤“天潤福熙大道[最新消息價格戶型點評]”小區，售樓導購告訴記者，一個產權車位的價格為20萬到25萬，“要等業主入住以后再確定車位的具體價格，不會低於20萬。”記者調查了同一區域的小區，2011年產權車位的價格還隻有11萬到15萬之間。離“天潤福熙大道”不遠的媒體村小區，2008年開盤，2011年小區開發商北辰[簡介最新動態]實業很低調地賣過一部分產權車位，在很多小區業主都不知道消息的情況下，車位就賣完了。據北辰實業售樓處工作人員介紹，這部分產權車位主要位於小區的地下二層，價格大概在11萬左右。附近的美立方則在15萬左右。也就是說，在一年多的時間裡，這裡小區的產權車位價格上漲了3到5成，在北京樓市限購調控的背景下，車位的漲幅遠遠超過房價。
以往，一些位置較遠的樓盤，常常用“買樓送車位”這樣的促銷手段吸引買房人，而目前這種情況也越來越少。新盤“金色漫香苑”小區位於昌平北七家未來科技城地區內，去年在該小區簽訂買房合同的張先生告訴記者，他去年6月份去看房的時候，導購表示當時簽約可以享受5萬元買車位的優惠，而到了10月，張先生真正決定簽合同買房時優惠已經取消了，“我們10月份簽合同的時候，小區的一個地下產權車位已經賣到了10萬元。”
資源稀缺帶動車位價格上漲
業內人士告訴記者，根據現行政策，對於有產權的車位，政府不進行價格干預，其價格主要反映了供求關系。現在停車位緊張，而需要車位的人多，價格自然會越來越高。2011年4月，北京市發改委出台新文件調整北京市內非居住區停車費標准，雖然該次調整中並未涉及居住區停車場，但居民對於停車費的上漲預期心理使得住宅小區車位成交量大幅增長，精明的開發商也立刻發現了“停”在車位上的商機。以“國悅府”為例，該小區的產權車位有200個左右，以每個50萬計算，光是車位開發商就賣了1億元左右。
除了新盤，一些中心區已售小區的產權車位也水漲船高。西直門附近的小區業主王女士告訴記者，幾年前她們小區剛開始賣產權車位的時候一個車位15萬，她認為花15萬買個車位沒太大必要，買車位的事兒就先放下了，最近車位的租金漲得厲害，她起念買個車位，“我一問小區物業，好消息是還剩余一些車位，壞消息是現在價格已經漲到了26萬。”
據記者了解，三環內的公房小區居多，公房小區裡基本沒有地下停車位，院子裡的車位租金不貴但非常緊缺。而商品房小區基本上開發商或物業已經不再直接出售產權車位，這些小區的產權車位都是業主所有，可以單賣也可以跟著房子一起出售。非常熟悉西直門一帶小區情況的鏈家中介經紀人小喬表示，這些商品房小區的產權車位非常稀缺，業主可以賣到30萬到40萬。“現在產權車位比房子賣的還快，一個車位好多人等著。”
北京交通發展研究中心主任郭繼孚告訴記者，實際上跟其他一些與北京同級別的城市相比，北京中心城區的車位不算貴，以香港為例，一個車位動輒300萬。據悉，香港最貴車位要1288萬港幣。“曼哈頓、東京、香港都是這樣，在寸土寸金的地方，人都住不起，車怎麼可能住得起呢？”
個別項目車位租金已超3000元/月
產權車位價格上漲的同時，北京的車位租金也在不斷攀升。根據記者調查的情況，長河灣小區、國興家園小區、百萬庄麗水蓮花小區等三環內的商品房小區的車位租金，按小區的不同檔次，從500到700元一個月。“2008年的時候這些小區的租金大都是一個月200元到400元之間，車位租金這幾年漲了一倍。”
由於停車費的節節攀升，不少開發商對車位採取隻租不售的策略。屯三裡小區位於工體北門對面，是2009年開盤的小區，屬於比較高端的精裝公寓，均價4.6萬/平方米。小區停車位為開發商自持，隻租不售，如果一年起租，租金為1200元一個月，如果租半年，租金為1500一個月。據售樓處的銷售人員介紹，已經租出去差不多200個車位，按目前已租200個車位來算，該小區開發商一年就可以收到288萬元租金。此外，像當代MOMA、三元國際公寓[最新消息價格戶型點評]、中軸國際、霄雲裡8號[最新消息價格戶型點評]、銀泰中心柏悅府、建外SOHO、東方廣場公寓等都是“隻租不賣”，其中貴的項目停車費已經超過3000元/月。這些項目的開發商除了每年“收租”之外，在車位不斷升值的市場預期下，還保留了未來出售車位的獲利空間。
停車位的越來越緊俏也吸引了一小部分人從炒房轉向炒車位。但據記者從房屋中介處了解，這樣的群體很小，而且獲利有限。“一是新盤出售時，大多規定了業主才能購買車庫，炒房者很難簡單介入車庫買賣。二是有錢買車庫的大都自用為主，很少挂牌出售。”房產中介小李告訴記者，相對於炒房，炒車位因為購買群體較小，供應量也較小，參與炒作的人非常少。不過，在一些小區，由於有些房主長期不住導致車位閑置，也有委托出租的情況。租住在東城某小區的李女士告訴記者，她的車位就是小區論壇上租到的：“租的時候，業主在物業租金的基礎上每月加了100元，還勸我一次性多交幾年，省得租金上漲。我沒聽，結果這幾年月租從300元一路漲到了800元，后悔啊。”
改善型二手房交易帶車位有優勢
記者在調查中發現，二手房的交易中，100平方米以上較大戶型的房源帶產權車位是一個優勢，有車位的房子更容易出手。鏈家經紀人小張告訴記者：“一般100平方米以上的房子，買房人都是改善型，家裡一般都有車，對車位的需求明顯”。根據記者在一些房屋中介了解的情況，在小區車位不緊張的情況下，產權車位一般能賣的比最初的買入價格高兩三萬，若小區車位緊張，那無論賣還是租，價格都會更高。但如果是一居的小戶型，車位的優勢就沒那麼大了，小張告訴記者，“有時小戶型房源帶車位一起賣反而是個累贅。”小張表示，他之前賣的一套房，賣主有車位，但是買家隻想買房子並不想要車位，最后由中介幫忙把這個車位租出去了。同時，如果在買家不需要產權車位的情況下，業主的車位也可以通過中介，或租或賣，都比較容易出手。
中心城區車位價格會繼續上漲
住在西二環廣安門內白紙坊東街南菜園的小區居民朱先生表示他們小區的車位很緊張，“之前我想租一個地下車位，但物業跟我說前面還有七個人在等，得排號。不過現在我們小區在安地上停車位的地鎖，一共安70個，現在安好了六七個，我也排著呢，大概在40多號，要是排上了就能有固定的車位了。”朱先生告訴記者，附近的小區隻有他們小區有地下停車位，其他小區的車位更緊張，現在如果小區裡面實在沒地兒停了，小區居民就隻能把車停路邊，“一般上午九點、下午兩點交警會過來貼兩次條兒，我們就掐著點兒提前挪車。不過我去年還是被貼了兩次條兒，就當交了一年400元的停車費。”
在北京城區，每天與朱先生面臨相同情況的人有很多。對於未來車位的價格，業內人士認為應大致分成中心城區和五環外區域來看。“中心城區由於車輛密集度太高，對停車位的需求仍然會繼續上升。另外，有些小區由於建造較早，地下根本沒有規劃車位。供應不足的情況下，車位價格會繼續上漲。”
而對於五環外的車位，由於很多小區在配建車位時都提高了比例，不少做到了一戶一車位的標准。這些地域的地面停車位也較多，相對而言車位漲價幅度不會太大。“這也符合低密度區域承載更多車輛的國際慣例。”
如果從地面停車位的價格來看，北京中心城區停車費未來仍然會繼續上漲。“有些人打個醬油都開車。為什麼？因為停車費太低！如果停車費超過10塊錢，肯定就不會有人開車打醬油了。” 北京交通發展研究中心主任郭繼孚表示。
消費提示
買車位前先區分屬性
目前，北京市民遇到的車位大致有兩種情形，租賃或者購買。如果車庫面積、費用已經由所有業主分攤，理論上這些車位屬於所有業主，一般這樣的車位不能用來單獨出售，隻能採取出租的形式。
“至於這些細節，則需要看住房銷售合同，按照開發商和業主此前簽署的合同來定性車庫的所有權在誰。”業內人士告訴記者，如果車庫的土地出讓金由開發商支付、且沒有由業主進行公攤，車位的產權則屬於開發商。開發商可以選擇持有車位進行租賃經營，也可以選擇將車位出售給業主。這樣業主購買的車位有產權登記，也能夠進行正常交易。
“相對於銷售房屋，車位銷售回款更快，一般沒有銀行貸款等復雜手續。此外，地下面積一般土地出讓金相當於正常土地出讓金的三分之一，開發商賣車位也有利可圖。”不過整體而言，由於體量有限，開發商對賣車庫掙錢熱情不大，“有這工夫，不如多賣兩套房。”
此外，由於一些歷史原因，開發商沒有交齊車庫的土地出讓金，這樣的車位是沒辦法辦理產權的。部分開發商會採取出售使用權的方式脫手，這實際意義上是租賃。“業主需要注意，根據《合同法》的規定，租賃合同期限不得超過20年，超出部分將不受法律保護。”
目前購買產權車位，買主和開發商所簽的買賣合同為《北京市商品房現房買賣合同》。據記者拿到的一份媒體村天居園內產權車位合同，明確地標示著建筑面積和使用面積，產權車位合同中使用面積13.75平方米產權車位，建筑面積則達41.27平方米。業主疑惑，為什麼車位是論套賣而不是按面積出售。“合同上要寫明建筑面積和分攤面積是住建委的規定，合同必須按商品房的范本走，這樣才能在簽訂合同的42個月之內辦好產權証。”
北京市住建委的工作人員則表示，因為目前還沒有車位買賣的專門合同范本，所以產權車位的合同都是按《北京市商品房現房買賣合同》簽訂的，“在這個合同基礎上，如果業主對車位建筑面積等問題有疑問，需要和開發商溝通，再簽訂具體的補充協議。”但在實際銷售中，“根據《關於室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》，室內車位銷售以個為計價單位。這一方面是遵循歷史傳統，也是便於現實操作。給車位發產權証也是最近幾年才實施的政策。”
